文/樂居財經靳文雨

【資料圖】

對于銀行存款被地產母公司違規占用一事，鑫苑服務（01895.HK）表現得頗為硬氣，直接向香港國際仲裁中心提交了針對鑫苑置業的仲裁。

近日，這起“子告父”的戲碼有了結果：鑫苑服務贏了對地產爸爸的仲裁。

根據鑫苑服務10月16日公告，香港國際仲裁中心已作出最終且具法律約束力的仲裁裁決，仲裁裁決指示：

鑫苑置業須立即向鑫苑服務支付蒙受的損失，包括存款本金4.02億，定期存款利息損失2443.82萬元，以及審核調查成本359萬港幣；合計約4.27億。

鑫苑置業應向鑫苑服務轉讓若干非現金資產，并立即向后者以現金方式支付扣除非現金資產價值后的剩余款項，并承擔仲裁費用。

依此來看，通過仲裁，鑫苑服務成功追討回了全部的受損利益，甚至還不用花一分錢。如果再能夠順利補發2022年業績及2023年中期業績的話，復牌指日可待。

相較于仍與關聯地產方處于官司糾纏狀態的恒大物業、金科服務等物企，鑫苑服務率先上岸的舉動，算是打了個樣，也向市場證明了其作為獨立上市物企的態度。

不過，贏得官司只是第一步，對鑫苑服務來說，作為被索賠人的鑫苑置業早已是負債累累，這筆欠款何時能夠如數返還，仍是問題。

4.02億存款抵押始末

去年11月，鑫苑服務在按照財務控制程序進行年末資產審查及制訂預算程序的過程中，發現子公司存置于鄭州銀行、華夏銀行共4.02億元的定期存款已被質押。而用途，是作為控股股東鑫苑地產子公司及若干非集團旗下公司的貸款融資抵押品。

受這筆來源不明的抵押貸款的影響，鑫苑服務決定暫停其在港交所的上市交易，并宣布進行核查。

值得一說的是，鑫苑服務強調現任董事會成員和高管對于這筆存款的質押都不知情，“抵押事項乃于現任董事會任何成員或本公司高級管理層不知情及未經同意下進行”，同時也明確表示公司“有關貸款很可能無法在所示到期日之前償還。”

根據當時的公告，4.02億存款被劃分為了4筆，通過三位借款人流出，分別是鄭州犟牛貿易有限公司、鄭州豫晟園林設計有限公司，以及濟源市森瑞實業有限公司。

然而關聯方到期還不上貸款，鑫苑服務這筆4.02億元的抵押資金被強制執行了。自去年11月份以來，鑫苑服務已經連續四次被強制執行。

其中，2022年11月23日，9453萬元定期存款獲強制執行；2022年11月17日，1.73億元的定期存款獲強制執行；2023年1月8日，7317萬元定期存款獲強制執行；2月24日，6188萬元定期存款獲強制執行。四次被執行的總金額達到了4.02億元。

對于因存款被違規占用而蒙受的損失，鑫苑服務無奈拿起了法律武器。4月18日，其刊發了一則涉及控股股東的仲裁程序的內幕消息，稱公司及其董事會正在跟其法律顧問合作，以采取一切必要及合適的步驟去收回拖欠的未償還金額，并繼續執行其權利以保障自己公司股東的權益。

于4月17日，鑫苑服務與子公司鑫苑科技就抵押事項產生的爭議，向香港國際仲裁中心提交針對鑫苑置業的仲裁通知。

“地產爸爸”窟窿難填

歷時半年，鑫苑服務贏得了官司，所受的損失也將如數被填平。但眼下，鑫苑置業的情況不容樂觀，公司已經連續多年虧損、債務也頻頻違約，如何能補上這個大窟窿，還存在很大的不確定性。

從時間線來看，早在鑫苑置業2020年年報“難產”時，關于其流動性的問題就被不斷討論了。2021年下半年開始，其商票逾期、項目延期交付、債務違約等消息更是頻傳。

今年以來，隨著政策的鋪開，房地產市場逐漸回暖、不少房企在掙扎著重獲新生，但鑫苑置業的債務危機卻并未緩解。

從鑫苑置業今年5月發布的2022年債券年度報告來看，截止報告期末，該公司發行人口徑（非發行人合并范圍口徑）有息債務余額為23.77億元，合并報表范圍內有息債務余額為106.17億元。

同期，發行人合并口徑存續的公司信用類債券中，公司債券余額23.77億元，且共有9億元公司信用類債券在2023年5至12月內到期或回售償付。

由此可見，鑫苑置業面臨的償債壓力并不小。今年3月31日。鑫苑置業曾宣稱，對“19鑫苑01”展期，經與全體債券持有人協商一致，該期債券到期日調整為2025年4月1日，本金于到期日一次性兌付，利息按展期方案約定進度支付。

今年7月，鑫苑置業又再次宣稱，對“21鑫苑01”債券展期。按此前發行時的安排，此債券采用單利按年計息，不計復利。每年付息一次，到期一次還本，最后一期利息隨本金的兌付一起支付。

但鑒于鑫苑置業的經營現狀，其擬將本期債券的利息在不變更票面利率的前提下，將兌付安排調整為于2026年1月7日將全部應付利息一次性全額兌付。

從每年付息一次到一次性全額兌付，意味著鑫苑置業又為自己的“還債”爭取了3年的時間，但時間的推延改變不了其囊中羞澀的窘迫。

數據顯示，合并利潤表范圍內2022年鑫苑置業實現營業收入53.89億元，同比下滑4.48%；凈利潤虧損6.24億元；合并負債表范圍內2022年其總負債383.16億元，負債率86.94%。但同期公司現金余額只有23.17億元，同比下滑15.49%。