政策放松浪潮持續！提醒常州購房者，房地產發展模式正在轉向
來源：深圳房地產信息網     2023-10-18 14:49:23     


(資料圖片僅供參考)

最近一段時間，分析師有兩位朋友都買了房。

有意思的是，其中一位朋友是賣了常州的房子去南京買了套129㎡的三房；還有一位朋友是南京人，為了來常州工作買了一套89㎡的小戶型。他們倆都是在這個月定的房，恍惚中給了我一種空間置換的錯覺。

不得不說，今年以來購房政策的全面寬松，為他們倆跨城買房提供了極大的便利性。

結合各個城市的政策風向，分析師總有這樣一種感覺，樓市，似乎真的到了可以“隨意”買房的階段了。

當然，這種“隨意”，肯定不是說你可以閉著眼睛買，而是說購房者可以按需求挑房源、挑板塊，甚至挑城市了。

從9月開始，不少重點二線城市扎堆取消限購，包括一線城市廣州，也放松了限購政策。
昨天（10月16日），曾經的全國炒房第二城——杭州，也大幅度地放松了限購政策。除此之外，杭州還放松了首套房認定標準、調整了信貸比例、非限購區增值稅5改2……
這一系列政策的放松，再度引起了全國性的關注。
從趨勢來看，杭州之后，各城市根據市場節奏，肯定還會有更多放松限制性政策的措施。這其中，也不排除幾個一線城市也會適度跟進。
這些限制性政策的放松，短期內肯定會對這些城市帶來積極的作用。
一方面，刺激剛性/改善需求入場。
像杭州本地戶籍現在可在限購范圍內買兩套房，非本地戶籍有社保或個稅記錄的，就可在限購范圍內限購1套。這也意味著雖然還是限購，但相比此前外地戶籍購買新房需連續繳納48個月社?；騻€稅、購買二手房需連續繳納12個月社?；騻€稅的條件，這個限購政策的“限制性”也基本沒什么強度了。
這種程度的放開限制性，確實是能刺激一部分在等待新政的剛性需求的購房者入市的。
另一方面，能吸引一部分外來需求。
像杭州這種能級的城市，此前由于嚴格的政策限制，一些有購買能力的外地購房者是很難在杭州置業的。限制限制政策的放松，也為這類購房者開了這樣一道口子。
但值得注意的是，無論是本地剛需/改善需求還是外來置業需求，這兩部分需求其實在現階段都是有限的。短期刺激過后，能否有持續性，是最大的問題。
關注房地產市場的人大概都會發現，9月以來包括南京、廈門、成都等強二線城市都已經放開或者放松了包括限購在內的各項限制性政策，但市場并沒有明顯的反饋。
這一方面是因為各城市的政策落地還是相對較為平穩中性，并沒有超預期或者組合性的強效措施落地；另一方面也是因為當下這樣的大環境下，大家對于房地產市場的預期和信心已經發生了徹底逆轉，重塑信心更依賴于人們對經濟社會發展預期的根本逆轉。
如果深入去考慮這個問題，我們就能看清楚，在過去的市場高熱期使用的調控手段，包括限購、限售、限貸、限價等舉措，正在逐步退出市場。政策的全面放松的背后，不僅僅是作用于當下的“救市”，而是一次市場發展模式的全面重塑。
何謂市場發展模式的全面重塑？
這兩年以來，高層關于房地產市場有兩個高頻表述，分別是：1、房地產供求關系已經發生了深刻轉變；2、建立房地產市場發展新模式。
這兩個表述是有著深刻的關聯性的。
所謂的房地產供求關系已經發生了深刻轉變，即我國住房總量已經不缺，全國房地產市場已經真正的進入了買方市場。
而新的房地產市場發展模式下，行業探尋的應該是新的消費模式、新的供應模式、新的金融模式和新的管理模式……
在這樣一個底層邏輯下，我們會發現，相比于這些限制性政策的松動，房地產市場目前真正的變革，是在于供給側的改革。
怎么改革？在7月的住建部會議中有這樣一段話，大家應該都看到過很多遍了：
要堅持系統思維、協同發力，通過科技創新和制度創新解決發展中遇到的問題。要深化住房供給側結構性改革，強化科技賦能，提高住房品質，為人民群眾建造“好房子”。希望建筑企業和房地產企業積極參與保障性住房建設、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，促進企業轉型升級和高質量發展。
這段話有幾個重點：
1、提升住房品質；2，加強住房保障和城中村改造、公共基礎設施建設。
這兩個重點，分析師認為就是供給側改革的最終方向，這就是我們說的商品房市場和保障房的雙軌并行。
在這樣的雙軌制下，一方面，商品房市場逐步放開限制，價格和供需都交給市場決定；另一方面，政策進一步保障安居需求和公共基礎設施建設。
換句簡單的話來表述就是，供給側改革的目的，就是為了讓買得起更好的房子的人去買更好的房子，而基礎的住房保障也有政府能支撐。
理清了本輪房地產市場變革的底層邏輯，我們回過頭再來看常州房地產市場面臨的現狀。
從短期來看，周邊重點城市調整的放松對于常州來說肯定是有一定利空的，一方面會虹吸常州的購買力，另一方面也會讓本城市內購房需求加重觀望情緒。
但從長期來看，分析師認為常州的房地產市場還是具備較強的韌性的。
第一：常州官方的住房保障工作是全國推廣的“樣板”。
第二：常州商品房庫存總體可控，且新房品質明顯高于二手房。
第三：常州在購房政策支持方面，是走在全國前列的。比如優先恢復商轉公、二手房帶押過戶等。
第四：常州正在積極推進城中村改造，且將結合當前房地產市場的實際情況以及城中村改造工作推進情況，推進房票政策。
綜合而言，常州房地產市場是具備邁入新的發展模式的基礎條件的。加上常州城市發展風口勢能強調，城市能級處于躍升期，房地產市場長期具備健康發展的基礎。
最后說一句，對于購房者而言，無論這一次房地產市場變革怎么變。
當下，真的就是房地產市場新舊模式切換時期的一個置業窗口期。
這個時間段，無論你是從其他城市來常州置業，或者在常州換房，還是走出常州去更好的城市置業，都是好的時機……

本文僅為個人觀點，不代表所在企業立場，供參考

引用數據及觀點請注明來源：克而瑞常州房產測評（CRIC-CZ）

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