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10月18日，首創證券發布房地產行業周報。

政策端：中央方面，上周住房和城鄉建設部消息，超大特大城市正積極穩步推進城中村改造，分三類推進實施。一類是符合條件的實施拆除新建，另一類是開展經常性整治提升，第三類是介于兩者之間的實施拆整結合。房城鄉建設部城中村改造信息系統投入運行兩個月以來，已入庫城中村改造項目162個。地方方面：上周紹興發布通知，全面放開原限售住房限制政策實施購房契稅補貼。加快推進城市有機更新城中村改造、棚戶區改造、城鎮危房改造，釋放合理住房需求；寧波象山購買首套新建商品房貸款比例降至20%、二套降至30%；海南省住建廳公告，存職工家庭（包括借款申請人、配偶及未成年子女）貸款購買新建自住住房，屬首套住房公積金貸款的，最低首付比例由30%調整為25%。

市場端：2023W41首創證券重點監測的39城商品房成交面積為258.8萬平米，環比220.1%，同比-34.9%；全年累計成交面積14280.3萬平米，同比-11.6%。2023W41首創證券跟蹤的10個城市商品房可售面積為6115萬平米，較上周環比-0.01%；庫存去化周期為15.4個月，環比0.7個月。其中上海和杭州去化周期相對健康，分別為6.8和2.9個月；弱二線城市福州，三線城市莆田和寶雞去化周期較高，分別為39個月以上。二手房方面，2023W41首創證券重點監測的15城二手房成交套數為20357套，環比3837.5%，同比11.6%；全年累計成交面積691374套，累計同比32.1%。分城市能級來看，一線城市上周二手房成交套數環比1347.3%，同比-5%，全年累計成交套數同比13%；二線城市二手房成交套數環比9645.3%，同比15.8%，全年累計同比39.7%；三四線城市上周二手房成交套數環比2757.9%，同比22.2%，全年累計同比32.4%。

投資建議：當前銷售市場熱度有所回落，來訪轉化率處于低位，整體市場觀望情緒濃郁。歷史低效資產包袱較小，于周期底部獲取三高土儲（高能級、高去化、高利潤率）的房企，將形成較明顯的換牌效應，帶動資產質量優化。在區域分化的背景下，資產質量提升將帶動優質房企PB逐步回升至2018年行業高周轉模式前的水平。持續推薦：1）高能級布局、拿地換牌比例較高、規模適中的頭部房企：招商蛇口、華潤置地；2）行業底部拿地擴張的優質房企：濱江集團、華發股份。3）融資和拿地后續恢復正常的困境反轉類房企，有望迎來估值提升：金地集團。4）永續現金流類房企：龍湖集團、華潤置地。

風險提示：宏觀經濟走弱，政策反應鈍化，二手房掛牌量持續提升，房價超預期下跌等。