10月17日，中銀證券發布房地產行業2023年9月月報。

核心觀點

新房：9月40城新房成交面積環比+6.9%，同比-38.7%，同比降幅較上月擴大9.3pct。1-9月累計同比-6.8%，跌幅較上月擴大5.2pct。9月初新政實施后，成交在各地新政密集落地中開始修復，一部分購房需求在短期內集中釋放，短期推高了部分核心一二線城市成交量，隨著需求釋放動能減弱，9月后兩周成交動能有所下降，因此9月全月整體新房成交數據表現平淡。不過由于成交數據滯后，仍需繼續觀察后續數據。

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從各城市能級來看，9月一線因供應放量+新政刺激，環比增長22%，同比跌幅收窄；二、三線城市跌幅均擴大。1）一線城市9月新房成交面積環比+22.3%，同比-27.8%，同比降幅較上月收窄6.6pct；1-9月累計同比仍+1.3%。北京、上海熱點恒熱，上海“認房不認貸”落地+供應回升帶動成交如期放量，9月新房成交面積環比+13%，北京環比+41%，廣州低位回升，隨著新政疊加落地，項目來訪、認購穩步回升，成交環比+38%，但深圳環比-10%。不過上海、北京、廣州、深圳同比仍均有不同幅度的下滑，同比分別下降31%、18%、15%、54%。2）二線城市9月新房成交面積環比+3.6%，同比-37.4%，同比降幅較上月擴大了10.6pct，1-9月累計同比-10.7%。部分城市迎來輪動復蘇行情，環比上漲城市均為前期深度調整、基本面相對較好的核心二線城市，例如杭州、青島、福州、濟南、寧波等。3）三四線城市9月新房成交面積環比+1.5%，同比-51.2%，同比降幅較上月擴大了22.0pct，1-9月累計同比-5.8%。三四線城市分化明顯，除金華同環比正增長，溫州、佛山、江門環比正增長以外，其余城市同比均出現不同幅度的下跌。

二手房：9月二手房成交同比降幅收窄，一線城市同環比均出現增長。9月18城二手房成交面積環比-5.1%，同比-1.8%，同比降幅較上月縮小了6.4pct，中銀證券認為核心城市解綁限制性政策釋放了一波購房需求。1-9月18城累計同比增速為22.3%。9月一、二、三四線城市二手房成交面積環比增速分別為22.7%、-7.8%、-18.4%，同比增速分別為2.8%、-8.3%、5.0%，一線城市同比增速較上月提升了19.0pct，二線城市同比跌幅較上月收窄了3.2pct，三四線城市同比增速較上月下降了9.1pct；累計同比增速分別為12.0%、27.9%、27.6%。環比來看，北京、深圳二手房成交面積環比分別增長28%和1%，同比增速分別為-2%和42%，認房不認貸落地后，促進部分積壓需求的釋放，在京深無房且有異地貸款記錄的剛需客、賣一買一置換客，入市積極性提升。其他核心城市，例如南京溫和回升，同比降幅僅2%，但多數城市新政后，二手房掛牌量雖有增長，但成交端增長效應尚未顯現，9月成交繼續走弱，例如蘇州、杭州等城市。

庫存與去化：9月整體庫存與去化周期環比均上升。截至9月底12城新房住宅庫存面積為1.22億平，環比上漲1.7%，同比下降4.2%；整體去化周期為15.1個月，環比上升1.8個月，同比上漲1.6個月，由于庫存擴容而成交仍偏低迷，去化周期較上月有所拉長。具體來看，9月所跟蹤的所有城市去化周期環比均拉長，僅上海、杭州去化周期在12個月內。

開盤去化率：據克而瑞數據，重點城市9月平均開盤去化率為48%，較上月微增3個百分點。隨著核心城市陸續落地“認房不認貸”、降首付、限購松綁等利好新政，微觀項目來訪、去化已有改善征兆，但是因網簽數據具有一定的延后性，尚未在成交層面完全體現；至于新政后熱度能夠維持多久，仍有待進一步觀察。目前來看，9月市場穩步修復，各城市環比漲多跌少，上漲城市主要分為兩類：1）前期熱點恒熱的北京、上海、成都等，隨著改善盤集中放量，疊加新政利好刺激，整體去化率呈現穩中有增態勢；2）天津、重慶、寧波等經歷了前期購買力修復，9月去化率也有低位回升趨勢。

土地市場：重點城市土地出讓頻次明顯較少，僅有廣州、杭州、寧波等少數城市進行了集中土拍，9月土地成交規模仍處低位。9月全國（300城）成交土地規劃總建筑面積為1.8億平，環比上升46.0%，同比下降44.2%。本月全國住宅類用地平均溢價率為4.01%，環比0.1pct，同比0.4pct，同環比雖有提升，但仍為2023年以來第二低點。從累計來看，1-9月全國住宅類用地土地成交建面同比下降36.0%；成交總價同比下降32.1%；溢價率5.6%，同比下降0.2pct。

房企：1）銷售：百強房企單月銷售同比降幅顯著收窄，但累計銷售同比降幅仍擴大。百強房企9月單月實現權益銷售額3006億元，同比下降28%（前值：-41%）；1-9月累計實現權益口徑銷售額3.27萬億元，同比-12%（前值：-10%）。TOP20房企中累計銷售額同比增長較快的有：華發（+42%）、越秀（+40%）、建發（+33%）、中交（+21%）、中海（+18%）、華潤（+16%）、濱江（+16%）、招蛇（+13%）。2）拿地：9月百強房企拿地量與拿地強度同比下降，樓面均價環比明顯提升。百強房企9月單月全口徑拿地金額1373億元，同比-23%（前值:+60%）；拿地強度從8月的45%下降至31%，同比+3pct。單月土地投資較多的有：中海（拿地金額254億元，拿地強度92%）、建發（138億元，99%）、萬科（113億元，33%）、濱江（105億元，119%）。由于核心二線城市土拍集中，本月百強房企拿地樓面均價環比增長71%至16336元/平。從累計來看，1-9月百強房企全口徑拿地金額同比仍有18%的下降，拿地強度同比-1.5pct至23%。Q3以來投資百強房企中央國企占比有所上升，民企數量占比下降，一定程度上也反映出土地市場仍在低位運行，城投托底現象仍存，而民企投資還在緩慢復蘇。中銀證券預計四季度房企投資將繼續保持謹慎，拿地高度聚焦核心城市，保持國央企和城投為主、少數民企為輔的格局。3）融資：9月房地產行業國內外債券、信托、ABS發行349億元，同比-51%，環比-50%，平均發行利率3.77%，同比+0.25pct，環比+0.42pct。1-9月累計發行5682億元，同比-19%。主流房企中9月珠江、華發、金融街發行國內債券規模較大，分別發行42、20、19億元。今年年內國內外債券到期小高峰已過，10、11、12月國內外債券分別到期734、591、591億元。2024年1、3、4月是未來的集中到期小高峰，到期規模分別為929、1068、911億元。具體來看,10月以下主流房企面臨債務到期壓力：恒大（144億元）、融創（53億元）、中海（36億元）、金地（30億元）。

政策：9月各地政策出臺頻次有所加快，一線及重點二線城市需求端利好仍在持續釋放。根據中指監測，2023年前三季度全國有超200省市（縣）出臺政策超400條，截至9月末，已有40余省市明確發文落實首套住房“認房不認貸”政策，9月南京、合肥、濟南、青島等11城全面取消限購政策，廣州、天津、西安、廈門、蘇州、長沙、成都等城市優化限購政策，廣州成為第一個放松近郊限購的一線城市，釋放了更加積極的信號。另外，公積金支持政策仍是各地因城施策的主要手段。中銀證券預計未來一線城市政策調整力度取決于市場恢復程度，從認房不認貸后一線城市新房成交情況來看，北京、上海、廣州9月日均成交套數較8月日均成交套數分別上漲48%、10%、65%，深圳下降2%。國慶假期期間上海、廣州在樓盤供應端帶動下情緒回升，北京、深圳表現相對平穩，國慶假期（9月26日-10月6日）上海和廣州較2022年國慶（10月1日-10月7日）日均成交量分別上漲170%、142%，較2021年國慶（10月1日-10月7日）日均成交量分別上漲0.2%、89%。廣州分區取消限購、降低最低首付比例下限和房貸利率下限，其他政策如降低社保年限要求、增加特定人群購房套數、優化離婚購房限制等也有望繼續在一二線城市推廣。除限購政策外，降低首付比例、降低房貸利率加點數、降低交易稅費等也是一線城市政策優化方向，同時京滬普宅認定標準也存在優化空間。部分核心二線城市近期以優化非核心區限購為主，未來政策優化有望逐漸向核心區過渡；其余弱二線及以下城市限制性政策或將全面取消。

投資建議

整體來看，9月核心城市陸續出臺“認房不認貸”、降低首付、限購松綁等新政，微觀項目層面已然出現來訪、認購回升等復蘇跡象，因網簽滯后等因素，預期將在后續成交數據中有所體現。預判10月，中銀證券認為成交或將延續復蘇態勢，但各城市預期延續分化行情，主要是基于新政落地效果不一。對于一線及核心強二線城市而言，伴隨著“以舊換新”置換需求的逐步釋放，整體成交還是有望小幅回升，但弱二線和廣大三四線城市的市場修復仍有待核心城市的熱度傳導，當前市場信心仍然較弱，加之居民購買力不足，預計整體樓市還將面臨較長的調整期。

現階段中銀證券建議關注兩條主線：1）中央與地方政策寬松預期下，地產板塊或迎來較大的beta行情，其中基本面相對穩健、有一定成長性的標的：招商蛇口、華潤置地、建發國際集團、越秀地產、綠城中國、華發股份、濱江集團；底部回升、彈性較大的公司：金地集團、龍湖集團；2）在一線城市有城市更新業務布局的房企：中華企業、光明地產、中交地產、城建發展、天健集團。

風險提示：

房地產調控升級；銷售超預期下行；融資收緊。