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10月10日，國盛證券發布研究報告稱，首予華潤置地(01109)“買入”評級，預計2023/2024/2025年歸母凈利潤為293.6/318.9/350億元。住開業務方面，在供給側改革下公司作為頭部央企受益競爭格局改善，前景向好，支持業績表現穩居市場前列;已售未結資源充沛，有望鎖定未來穩定收入;土地投資“調結構、調節奏、調布局”，以有效投資做實增量，優質存量土儲為后續盈利能力筑底企穩提供保障。經營性不動產業務方面，公司已然成為內資商業運營引領者，以“萬象系”購物中心為代表的投資物業是公司重點發展的業務板塊，同時也是估值差異化體現所在。

國盛證券主要觀點如下：

行業產能出清方向明確，公司以高信用優勢及城市深耕競爭力將優先受益于競爭格局改善

1、在行業高速擴張階段公司秉承行穩致遠策略，2020年之前的銷售額增速不具備明顯優勢，2020年后公司迎來逆勢擴張，銷售額增速與可比同行的剪刀差逐漸拉大。2、2023H1公司再創銷售佳績，實現累計合同銷售額1702.4億元(+40.6%)，位列克而瑞銷售排行榜第四位，較2021年上升四名。3、公司于早年擴張后專注于核心城市深耕，2022年市占率排行前五城市較2021年增加10個至24個，核心單城銷售額穩定。4、2023H2公司總可售貨源約3859億元，其中89%位于一二線高能級城市，住宅產品占比68%，將有力支持公司銷售額持續領跑。

土地投資“調結構、調節奏、調布局”，以有效投資做實增量

1、2020年后公司逐漸提升獨立開發比例，在追求安全穩健發展的同時也為后續權益利潤的結轉提升貢獻比例，2023H1拿地權益比提升至73%相對高位。2、2019年后公司整體土地擴張相對穩健，基本保持每年1400億元以上投資額，以有效投資保障后續銷售業務，對應拿地銷售比均值仍超50%(2023H1達60%)。3、公司土地投資策略逐步由利潤導向走向深耕與優化并行的質量導向。2023M1-8公司獲取44個項目，新增土儲898萬平(一/二線占比達35.8%/59.3%;居克而瑞新增土儲價值榜榜首)。

作為內資商業運營引領者，第二增長曲線動能足，業績貢獻占比超14%

截至2023H1，公司旗下在營購物中心67個、寫字樓20個、酒店17家;生態圈要素型領域涉及代建、長租和產業地產等多個衍生領域。公司存量商業資產規模行業領先，既能有力支持主營獲取資源產生協同效益，又能自主盈利貢獻長期穩定現金流，同時持有型資產自身的融資能力為公司在下行周期增加了重要的抗風險能力。2023H1公司經營性不動產業務實現租金收入107億元(業績貢獻占比達14.7%)，yoy+41%。