10月10日，中銀證券發布房地產行業第39-40周周報。

新房成交面積同比降幅擴大，環比由正轉負；二手房成交面積同環比均由正轉負；土地市場同比量跌價升，溢價率環比有所上升。

(相關資料圖)

核心觀點

新房成交面積同比降幅擴大，環比由正轉負。第39-40周40城新房成交面積為517.6萬平方米，環比下降7.9%，同比下降43.6%，同比降幅較第38周擴大了7.4個百分點。一、二、三四線城市新房成交面積環比增速分別為-8.3%、-23.8%、28.6%，同比增速分別為-15.3%、-46.4%、-53.3%。一線城市同比跌幅較第38周縮小了10.1個百分點，二、三四線城市同比跌幅較第38周分別擴大了10.9、7.5個百分點。

二手房成交面積同環比均由正轉負。第39-40周18個城市二手房成交面積為155.1萬平方米，環比下降53.0%，同比下降8.5%，同比跌幅較第38周擴大了16.4個百分點。一、二、三四線城市二手房成交面積環比增速分別為-45.3%、-56.5%、-40.1%，同比增速分別為-21.7%、-14.1%、20.0%。一線城市同比跌幅較上周縮小了0.6個百分點，二線城市同比漲幅較第38周擴大了76.6個百分點，三四線城市同比漲幅較第38周縮小了0.7個百分點。

新房庫存面積同環比均下降，去化周期同環比均上升。截至第40周末，12個城市新房庫存面積為9834萬平，環比下降0.7%，同比下降5.0%；去化周期為18.9個月，環比提升1.0個月，同比提升6.3個月。一、二、三四線城市新房庫存面積環比增速分別為-1.0%、-0.3%、-0.3%，同比增速分別為-0.2%、-8.4%、24.7%；去化周期分別為18.5、17.9、53.0個月，一、二、三四線城市環比分別降低1.0、0.9、4.4個月，二、三四線城市同比分別提升7.5、20.2個月，一線城市同比降低43.0個月。

土地市場同比量跌價升，溢價率環比有所上升。第39-40周百城成交土地規劃建筑面積為5146萬平方米，環比上漲6.8%，同比下降63.3%；成交土地總價為1599億元，環比上漲75.0%，同比下降58.8%；樓面均價為6107元/平，環比上漲61.0%，同比上漲8.1%；百城成交土地溢價率為4.4%，環比上漲0.45個百分點，同比下降58.5個百分點。

本周房企國內債券發行規模和償還規模同環比均下降。第39-40周房地產行業國內債券總發行量為64.3億元，同比下降62.3%，環比下降71.4%。總償還量為99.7億元，同比下降32.6%（前值：-18.3%），環比下降62.2%；凈融資額為-35.4億元。

板塊收益有所下降。第39周（9.25-10.1）房地產行業絕對收益為-2.8%，較第38周下跌2.3pct，房地產行業相對收益為-1.4%，較第38周下跌0.1pct。房地產板塊PE為11.88X，較第38周下降0.30X。第39周北上資金對醫藥生物、電子、傳媒加倉金額較大，分別19.96、17.92、12.79億元。對房地產的持股占比變化為-0.04%（上周為0.01%），凈買入-7.13億元（上周凈買入2.64億元）。

投資建議

9月初新政實施后，一部分購房需求在短期內集中釋放，短期推高了部分核心一二線城市成交量，隨著需求釋放動能減弱，9月后兩周成交動能有所下降。國慶假期期間，各地推盤積極性提升，同時企業加大項目優惠力度，項目到訪量較節前有所增加，但在假期出游及市場信心尚未明顯修復下，城市及區域間分化仍較嚴重，除核心城市外，整體成交量表現一般。根據中銀證券跟蹤的數據，2023年國慶假期期間（9月29日-10月6日），23個城市新房日均成交套數較去年國慶期間（10月1日-7日）增長21%，較2021年國慶期間（10月1日-7日）下降27%。分城市能級來看，一線和熱點二線城市較去年國慶有所增長。一線城市新房日均成交套數較去年國慶期間增長32%，較2021年國慶期間下降43%，其中上海、廣州在樓盤供應端帶動下情緒回升，北京、深圳表現平穩；二線城市日均成交套數較2022年國慶期間增長26%，較2021年國慶期間下降3%，其中武漢、蘇州、青島等地在房交會、新政顯效下市場活躍度得到提升，其余二線城市表現平淡；三四線城市日均成交套數較2022年國慶期間下降2%，較2021年國慶期間下降33%。不過由于成交數據滯后，仍需繼續觀察后續數據。

現階段建議關注兩條主線：1）中央與地方政策寬松預期下，地產板塊或迎來較大的beta行情，其中基本面相對穩健、有一定成長性的標的：招商蛇口、華潤置地、建發國際集團、越秀地產、綠城中國、華發股份、濱江集團；底部回升、彈性較大的公司：金地集團、龍湖集團；2）在一線城市有城市更新業務布局的房企：中華企業、光明地產、中交地產、城建發展、天健集團。

風險提示

房地產調控升級；銷售超預期下行；融資收緊。