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8月4日，惠譽評級在一份研報中指出，若中資銀行在央行的敦促下降低存量房貸利率，中國銀行業的凈利潤或將下降1%至5%。

中國央行有關部門負責人在近期的新聞發布會上表示，央行鼓勵銀行通過與借款人自主協商變更合同約定，或新發放貸款置換原來的存量貸款（“以新換舊”）的方式下調存量房貸利率。惠譽認為，該指導意見旨在一定程度上緩解當前的房貸提前還貸潮。截至2023年第一季度末，住房抵押貸款在銀行業全部貸款中占比接近20%，若前述政策全面落實，則中資銀行的凈息差和盈利能力或將承壓。

多數房貸每年都會隨貸款市場報價利率（LPR）的浮動而重新定價，但是，在LPR基礎上的加減點數值自合同簽訂之日起固定不變。惠譽估計，2018至2022年間發放的存量房貸利率目前處于5%左右的較高水平。相比當前4.20%的5年期LPR和4.14%的今年三月份個人住房貸款加權平均利率，銀行存量房貸利率下調空間可達到80個基點左右。但是惠譽預計，實際調整力度可能會更為溫和。

惠譽通過情景分析假設10%、30%或50%的存量房貸利率下調80個基點，以評估利率下調對銀行的影響。 在這三種情景下，銀行業的凈息差將分別收窄1、3、5個基點，凈利潤分別下降1%、3%和5%。國有銀行受影響程度略大于小型銀行受到的影響，因為前者貸款總額中的房貸占比更高。

惠譽認為，強制性要求存量房貸利率全面下調的可能性不大，因為，政府已公開表態稱，存量房貸的利率調整應遵循市場化和法治化原則。此外，強制性統一全面下調存量房貸利率也有悖于政府旨在緩解房貸提前還貸潮導致的銀行盈利壓力這一初衷。

另外，統一調整利率在實際執行層面也頗具難度，因為，房貸利率定價通常存在諸多差異化因素，這些因素因區域和借款人群體的不同而存在較大差異。惠譽預期，銀行將將視具體情況而制定差別化的執行細則。

另一方面，存量房貸利率調整的可行性增強或將緩解提前還貸潮，這將有助于緩解銀行盈利能力和資產重新配置所面臨的壓力。住房抵押貸款的貸款價值比低至40%-60%左右，減值貸款比率在0.5%以下，因此仍然是銀行最優質的資產之一。

若利率下調多采取新簽貸款合同置換原有合同的方式，則住房抵押貸款支持證券（RMBS）的優先檔票據持有人或將面臨更大的再投資風險，因為，這意味著他們的資產或會出現全部早償，最終被移出證券化資產池。盡管如此，在2008至2009年銀行落實類似的下調存量房貸利率政策指導之時，上述方式并非標準操作。彼時，利率調整多采取協商變更原有合同的方式而非以新換舊。

若入池房貸資產的利率下降，則RMBS次級檔證券的超額利差或將受到侵蝕，進而令安全邊際收窄。不過，利率下降或會提高購房者的房貸負擔能力，進而小幅改善底層資產池的信用質量。惠譽未對中國RMBS交易發行的任何次級檔票據授予評級。