來源：深圳市城市更新網

近日（4月18日），深圳市光明區人民政府發布關于印發《光明區原光明農場未完善用地手續建成區實施城市更新規定》的通知。

政策解讀

一、出臺背景及目的

2002年，原光明農場撤銷建制成為歷史，但原光明農場時期形成的舊建成區，并未全面完善用地手續，存在土地歷史遺留問題，導致原光明農場未完善用地手續建成區存在“政府難開發、市場難實施、群眾難受益”的困境；城市規劃難以通過城市更新方式有效實施，制約了光明區整體城市品質提升和光明中心區的開發建設。

為高質量推進光明科學城建設，塑造深圳北部中心高顏值城市風貌，加快提升光明區整體城市品質，盤活原光明農場國有土地，解決原光明農場地區土地在城市更新實施過程中土地權益主體缺失、合法用地比例不足，且無法適用舊屋村范圍認定、歷史用地處置、外部移交公共設施用地政策等問題，特制定本規定。

二、制定依據

經市政府同意，光明區依據《深圳經濟特區城市更新條例》《深圳市城市更新辦法》《深圳市城市更新辦法實施細則》《深圳市人民政府辦公廳印發關于加強和改進城市更新實施工作暫行措施的通知》《深圳市城市更新外部移交公共設施用地實施管理規定》《深圳市拆除重建類城市更新單元舊屋村范圍認定辦法》《深圳市拆除重建類城市更新單元土地信息核查及歷史用地處置規定》等規定，結合農場城市更新項目的實際情況制定本規定。

三、重要舉措

遵循政府統籌、市場參與的原則，本規定確定由轄區街道辦事處作為原光明農場未完善用地手續建成區土地的權益主體，按照原農村集體經濟組織繼受單位未完善征轉手續用地的舊屋村范圍認定、歷史用地處置、外部移交公共設施用地等歷史用地簡易處置政策進行城市更新。

對于原光明農場未完善用地手續建成區，由區政府統一制定搬遷補償指導標準，保障原光明農場居民合理權益、國有土地權益和公共利益。

對于現狀合法用地比例低于60%的農場更新項目，需適用外部移交公共設施用地、舊屋村范圍認定政策后合法用地比例可達到60%以上的農場更新項目，由物業權利人共同委托轄區街道辦事處作為單一申報主體，后續通過公開招標的方式選取市場主體進行實施，平穩有序地推進農場更新項目。

四、主要內容

本規定共七章三十九條，包括總則、職責規定、計劃規劃管理、搬遷補償原則、選擇市場主體、項目監管和附則。主要內容如下：

（一）職責分工

本規定明確了推進農場更新項目實施涉及的光明區城市更新工作領導小組、光明區城市更新工作領導小組辦公室、轄區街道辦事處、光明區城市更新和土地整備局、光明區財政局、光明區住房和建設局、光明區國有資產監督管理局的主要職責。

其中，轄區街道辦事處作為原光明農場未完善用地手續建成區的土地權益主體，承接該部分土地參與城市更新的權利及義務，并組織推進作為申報主體的農場更新項目實施；區城市更新和土地整備局負責指導監督轄區街道辦事處開展前期服務機構、市場主體的公開選擇及其履約管理工作；區財政局、區國有資產監督管理局負責指導轄區街道辦事處開展前期服務機構、市場主體的公開選擇工作，并對招標方案、前期服務協議、履約監管協議提出意見；區住房和建設局負責指導和監督政府分成物業的建設選址、設計方案、建設標準等，以及負責政府分成物業的接收、管理和不動產權登記。

（二）適用范圍

光明區原光明農場未完善用地手續建成區可由轄區街道辦事處按照《深圳市城市更新外部移交公共設施用地實施管理規定》《深圳市拆除重建類城市更新單元舊屋村范圍認定辦法》《深圳市拆除重建類城市更新單元土地信息核查及歷史用地處置規定》申請外部移交公共設施用地、舊屋村范圍認定、歷史用地處置后，參與城市更新，并按照《實施規定》推進更新項目的實施。

對于未按照上述政策申請外部移交公共設施用地、舊屋村范圍認定、歷史用地處置的原光明農場未完善用地手續建成區土地，按照國有未出讓土地相關政策執行。

（三）計劃申報主體

現狀合法用地比例已達到60%的，即權屬清晰用地已符合城市更新單元計劃申報要求，根據《深圳經濟特區城市更新條例》及其他相關規定，可由物業權利人共同委托單一物業權利人或單一市場主體作為單一申報主體。

現狀合法用地比例不足60%的，該類型項目如不申請適用舊屋村認定、外部移交公共設施用地政策將無法滿足城市更新單元計劃申報要求的，則遵循政府統籌的原則，明確可先適用相關政策使合法用地比例達到60%以上后，由物業權利人共同委托轄區街道辦事處作為單一申報主體。

（四）政府分成物業

原光明農場未完善用地手續建成區土地參與城市更新，則該部分土地將產生相應價值，在確定由轄區街道辦事處作為土地權益主體的基礎上，應保證該部分土地價值的實現，因此對該部分土地產生的政府分成物業須區別于其他類型物業。

一是明確原光明農場未完善用地手續建成區在農場更新項目中產生規劃容積為其適用外部移交公共設施用地、舊屋村范圍認定及歷史用地處置政策后產生的權屬清晰用地占農場更新項目權屬清晰用地比例分攤的項目可賠售建筑面積。

二是轄區街道辦事處應對未完善用地手續建成區的土地應獲得的政府分成物業進行評估，最終獲得的政府分成物業原則上不得低于評估價值且不得低于原光明農場未完善用地手續建成區在項目中產生規劃容積的10%。

三是結合光明區拆遷安置房緊缺的情況，明確政府分成物業原則上為住宅，且主要作為拆遷安置用房，更新方向不含住宅的農場更新項目，按照廠房、研發用房、辦公用房的次序依次優先確定政府分成物業的類型。

四是綜合考慮更新項目的實施，單一物業權利人或市場主體作為申報主體的農場更新項目，由轄區街道辦事處、區住房和建設局根據分成物業評估結果與市場主體簽署補償協議；轄區街道辦事處作為申報主體的農場更新項目，政府分成物業規模作為公開選擇市場主體的條件之一。

五是政府分成物業不包括實施主體按照城市更新政策要求應當無償移交的城市基礎設施和公共服務設施、創新型產業用房、公共住房和拆遷安置房等。

六是為保障農場更新項目涉及政府分成物業的交付，明確政府分成物業納入項目實施監管，監管資金按照政府分成物業建筑面積以每平方米3000元進行核算。

（五）搬遷補償指導標準

根據《深圳經濟特區城市更新條例》及有關規定，結合現狀物業類型、權屬形態等實際情況，由區政府統籌制定原光明農場未完善用地手續建成區的搬遷補償指導標準，指導各項目搬遷補償指導方案的制定，平衡各項目間政府、物業權利人和市場主體的權益，更有利于推進農場更新項目。

（六）搬遷補償指導方案

對于單一物業權利人或市場主體作為申報主體的農場更新項目，由市場主體在搬遷補償指導標準的基礎上自行制定搬遷補償指導方案；對于街道辦事處作為申報主體的城市更新項目，由轄區街道辦事處在取得城市更新單元規劃批復后，結合搬遷補償指導標準、政府分成物業評估結果以及實際情況制定搬遷補償指導方案，并作為公開選擇市場主體的基礎。

（七）搬遷補償原則

根據《深圳經濟特區城市更新條例》規定，物業權利人可選擇采用產權置換、貨幣補償或兩者相結合等方式予以搬遷補償。政策性住房原則上采取產權置換方式，補償與被拆除住房產權限制條件相同的住房。

市場主體對物業權利人進行搬遷補償時，應按照搬遷補償指導標準、搬遷補償指導方案，結合物業類型、權屬形態等農場更新項目實際情況協商確定，并與物業權利人簽署搬遷補償協議。

（八）現狀政府物業參與城市更新的搬遷補償

農場更新項目涉及現狀政府物業參與城市更新的，政府獲得補償物業的類型原則上應與搬遷拆除前一致，補償物業的建筑面積原則上不少于搬遷拆除前，且補償物業的價值不得低于搬遷拆除政府物業的評估價值。

（九） 符合“整體拆遷、統建上樓”政策安置條件的物業權利人的搬遷補償原則

為逐步解決原光明農場居民“整體拆遷、統建上樓”歷史遺留安置問題，保障其合理權益，對于農場更新項目中符合“整體拆遷、統建上樓”政策安置條件的物業權利人，可申請落實“整體拆遷、統建上樓”政策安置指標。其城市更新回遷物業（含貨幣補償）根據評估結果按等價值原則核減安置房購買指標，剩余指標在政府拆遷安置房源中有序落實。

（十）前期服務機構和市場主體

轄區街道辦事處作為申報主體的農場更新項目應公開選擇市場主體，轄區街道辦事處可根據實際情況公開選取前期服務機構。同時，為了保證公開選擇活動和履約監督的公平公正，由區城市更新和土地整備局負責指導監督轄區街道辦事處開展前期服務機構、市場主體的公開選擇及其履約管理工作，區財政局、區國有資產監督管理局負責指導轄區街道辦事處開展前期服務機構、市場主體公開選擇工作，并對招標方案、前期服務協議、履約監管協議提出意見。

另外，前期服務機構被選定為市場主體的，前期費用由其自行承擔；前期服務機構未被選定為市場主體的，前期費用由選定的市場主體承擔。

（十一）施行期限

本《實施規定》自2022年4月24日施行，有效期5年。

（十二）特別說明

其他非因農場更新項目的特殊性，《實施規定》未予規定，應遵循《深圳經濟特區城市更新條例》以及現行城市更新政策有關拆除重建類城市更新項目的計劃申報、規劃審批、實施主體確認、開發建設用地審批等規定。

五、名詞解釋

原光明農場未完善用地手續建成區，是指原光明農場范圍內未簽訂征（收）地補償協議、未取得合法用地手續的建成區域。

農場更新項目，是指光明區原光明農場未完善用地手續建成區按規定申請外部移交公共設施用地、舊屋村范圍認定、歷史用地處置進行城市更新的項目。

政府分成物業，是指原光明農場未完善用地手續建成區土地參與城市更新可獲得的補償物業。

拆遷安置用房，是指農場更新項目按照更新單元規劃建設的、用于政府土地整備或房屋征收等項目實施需要而給予被征收房屋相關權利人補償的房屋。

前期服務機構，是指由轄區街道辦事處公開選取的、與轄區街道辦事處簽署前期服務協議的、協助轄區街道辦事處開展農場更新項目的城市更新單元計劃、規劃等前期工作的企業。

市場主體，是指由轄區街道辦事處公開選取的、與轄區街道辦事處簽署履約監管協議的、須按照約定期限完成前期費用支付、公共用地移交、搬遷補償協議簽訂、實施主體確認等工作的企業。

一圖看懂

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