株洲日報全媒體記者/曠昆紅

【資料圖】

臨近5月底，荷塘區金鉤花園小區對本月收支進行核對，以便在6月6日公示。業主們表示，“每月6日公開收支，我們心里踏實?！?/p>

時間撥到過年前，因為公共收益經營得好，天元區華晨御園小區業委會給每戶業主發了100元現金紅包，“住了快10年了，沒想到還能收到紅包，有種天上掉餡餅的驚喜。”業主們說。

這些小區是如何成了公共收益的“優等生”?

選好“領頭雁”

金鉤花園小區有14年歷史，剛交房時，物業公司和業主之間相安無事。時間長了，業主和物業公司之間矛盾逐漸不可調和，最終以換物業公司收場。結果業主和新物業公司之間還是沒法達成共識，新物業公司也退場了。成立的業委會，也因為各種問題，使得業主怨聲載道，致使小區無法正常運管。

變化發生在2021年第二次業委會選舉后，李安娜高票當選業委會主任。她是一所大專院校退休老師，為人公正熱心，“但我也從沒當過‘大管家’，既然大家信任，我全力以赴。”

經過兩年精心管理，金鉤花園小區重大設施維護也不需要動用房屋維修基金，甚至業委會賬上還有“余糧”。

華晨御園業委會把屬于小區公共之地從物業公司手上要了回來，今年過年前每戶業主分了100元的現金紅包。

謝家沖社區黨支部書記王曉潔介紹，業委會主任齊清明，是一名退伍軍人，在疫情防控期間當志愿者很熱心，組織和管理能力強。

這已經是華晨御園第8次選舉業委會了，前面7次都因各種原因“流產”，齊清明剛上任時也并不順利，在街道、社區和小區黨支部多次和業主解釋下，才慢慢解了業主的質疑。齊清明知道，要讓業主們信服，必須做出一點東西來，“熱心遠遠不夠，還得專業，得學相關法律法規?！?/p>

有著1296戶的頤景園小區，2018年入住800多戶，在和隔壁小區發生矛盾后進行談判時，熱心的業主站了出來，共收集了724戶業主意見，湯磊就是其中一位，他上門認真收集了500多戶業主意見，為協調矛盾做了大量的工作。這件事后，業委會被再次擺上日程時，湯磊順理成章當選為業委會主任。

有專業人士就此點評：沒有成立業委會的小區，公共設施委托給物業公司來經營管理，業主并不參與其中。時間一長，這些公共收益容易被物業公司支配使用，一些業主忽視甚至“放棄”了這部分權利。因此，要管理使用好小區公共收益，首先要成立一個靠譜的業委會。

摸清“家底”

哪些算小區的公共收益?根據《民法典》第二百八十二條規定，建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共同部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。

具體來說，小區公共區域的廣告收益，如戶外廣告、電梯廣告、外墻墻體廣告等;停車泊位收入;經營性用房收入;占用公共區域經營的快遞柜、販賣機等收入;電瓶車充電樁收入;公共部位征收補償款;利用公共配套如活動場地、會所、游泳池經營收入;部分通信運營管理費;物業管理用房的收益;因損壞小區公共設施進行的賠償……這些都是小區公共收益來源。

業委會成立后，主任上任的第一件事都不約而同干了同一件事——摸清“家底”。比如小區的公共區域，到底在不在小區紅線范圍內，不能“空口白牙”說是就是。

齊清明花了好幾個月，跑建設、規劃和地產公司，厘清了小區公共區域，摸清了小區收益的底數，把一棟前坪的停車場管理權收了回來。

2018年8月湯磊上任后，組織業委會成員對小區公共區域進行了明確，梳理了一遍物業公司已簽訂的使用公共區域的合同，并和物業公司協商，按照一定比例，將物業公司收取的小區公共收益返還給全體業主。

公布“明白賬”

“我只有1000元使用權限，2000元就要黨支部、業主代表、監委會開會討論。”李安娜說。

“工作費用支出500元以下，需財務副主任簽認;500—1000元，需經副主任和主任共同簽字確認;1000元以上支出，業委會開會討論;小區內公共事項，則需業主大會討論通過?！鳖U景園小區開設了株洲市首個住建局認可的小區公共收益對公管理賬戶。

因打通了業委會開設專門賬戶的障礙，從制度層面上，為小區公共收益收取使用避免了“瓜田李下”的嫌疑。如今，在株洲，業委會開設專門賬戶已成為常態。

這些小區，在業委會成立之初，就通過業主大會明確了財務制度、公章使用制度、廉潔制度，要動用小區公共收益的錢，要簽字、蓋公章，程序不合規，動不了。

金鉤花園小區是電梯房，業委會自治管理下的小區，物業費每平方米只有0.85元，長期不入住物業費打7.5折，毛坯空置房不收物業費，每月6日公布開支明細，物業費收繳率近100%。如今，兩年下來，業委會公賬上有4萬多元的余額。

有物業公司的華晨御園和頤景園，華晨御園業委會每半年公開一次公共收益賬目，頤景園每年公開一次，在小區微信群、每個單元樓公示欄公示，業主可隨時查賬。

“明白賬”不僅指的是公開公共收益的收入、支出，還包括了小區重大事項的公開透明，按章辦事，“小區每個大的決定，我們都要通過業委會成員、業主代表、物業、黨支部共同開會討論。”齊清明說，只有把每個事項公開透明，大家才能逐漸信任。

5月27日，頤景園小區業委會召集了業委會成員、業主代表和物業公司相關負責人就小區車輛管理問題開展商討，這是業委會的工作常態。在頤景園小區，例會都會邀請業主參加旁聽，大事則需要業主大會集體討論，比如用公共收益建37個地面車位、用公共收益建設汽車充電樁等都通過了全體業主商討，實現公共收益“錢生錢”。