(資料圖片)

7月7日，首創證券發布房地產行業簡評報告。

百強房企拿地同比回落，TOP10 拿地門檻提升明顯。2023 年 1-6 月百強房企新增土地貨值 14200 億元，累計同比-11.5%；新增土地金額 6952 億元，累計同比-8.7%；新增土地建面 6148 萬方，累計同比-14.8%；新增土地均價 11308 元/方，累計同比 7.1%。整體地價相對平穩的背景下，新增土地均價的抬升，房企投資結構進一步向核心城市轉變。金額口徑分梯隊占比情況，2023 年 1-6 月 TOP10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50 和 TOP51-100 房企百強占比為51.2%、14.9%、8.3%、10.4%和 15.1%，較 2022 年年底變動為 3.7%、0.3%、-1.4%、-1.1%和-1.4%。僅 TOP10 拿地門檻和市占率雙升，當前 TOP10 多為國央企背景的房企。良好的信用資質和核心地塊項目高去化屬性，助力 TOP10 房企提升市場份額。

高信用房企 6 月土地市場發力，中海單月拿地金額超 300 億。單月拿地金額方面，2023 年 6 月高信用房企單月拿地金額 1250 億元，同比多增 81.7 億元；中信用房企單月拿地金額 42.2 億元，同比多增 23.3 億元。累計拿地金額增速方面，高信用房企拿地金額累計同比-0.7%，中信用房企拿地金額累計同比 1.4%。拿地金額百強占比方面，高信用房企百強占比 50.3%，較 2022 全年提升 2.3%；中信用房企百強占比 3.9%，較 2022 全年提升 0.9%。23 年 2 月以來中信用房企重回土拍市場，拿地金額于 4 月創新高，5 月同比少增明顯，6 月有所回暖。投資金額強度來看，2023 年 1-6 月高信用房企投資強度為 24.5%，較 2022 全年變動-6.7%；中信用房企投資強度為7.3%，較 2022 保持平穩。高信用房企投資強度下滑明顯，中信用房企投資強度小幅提升，但仍處于低位區間，低信用房企在土地市場基本出清。

投資建議：基本面持續走弱與核心城市限制性政策的寬松，引發市場對于新一輪寬松政策預期。近期核心城市青島、杭州、南京放松限制性調控政策，后續有望更多城市跟進，地產股迎來估值修復行情。歷史低效資產包袱較小，于周期底部獲取三高土儲（高能級、高去化、高利潤率）的房企，將形成較明顯的換牌效應，帶動資產質量優化。在區域分化的背景下，資產質量提升將帶動優質房企 PB逐步回升至 2018 年行業高周轉模式前的水平。

持續推薦：1）高能級布局、拿地換牌比例較高、規模適中的頭部房企：招商蛇口、華潤置地；2）行業底部拿地擴張的優質房企：濱江集團、華發股份。3）融資和拿地后續恢復正常的困境反轉類房企，有望迎來估值提升：金地集團。4）永續現金流類房企：龍湖集團、華潤置地。

風險提示：宏觀經濟復蘇不及預期，政策反應鈍化，二手房掛牌量持續提升，房價超預期下跌等。