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7月7日，首創(chuàng)證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)簡(jiǎn)評(píng)報(bào)告。

百?gòu)?qiáng)銷(xiāo)售同比由正轉(zhuǎn)負(fù)，前 20 銷(xiāo)售集中核心城市。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2023 年 1-6 月百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷(xiāo)售金額 34563 億元，累計(jì)同比-0.4%；單月來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企 6 月單月銷(xiāo)售額為 6015 億元，同比27.6%，環(huán)比 9.5%。入榜門(mén)檻方面，2023 年 1-6 月 TOP10、TOP20、TOP30、TOP50 和 TOP100 房企全口徑銷(xiāo)售入榜門(mén)檻分別為 926 億元、407 億元、314 億元、169 億元和 69 億元，同比增速分別為 8.9%、-7%、-2.1%、-22%和 4.2%。去年 5 月受到疫情影響，房企在去年 6月集中釋放積壓商品房供應(yīng)，疊加抑制需求的釋放，造成去年 6 月的高基數(shù)效應(yīng)。今年 5 月下旬以來(lái)房?jī)r(jià)由預(yù)期下跌轉(zhuǎn)向?qū)嵸|(zhì)下跌，同時(shí)居民對(duì)于未來(lái)經(jīng)濟(jì)和收入預(yù)期不穩(wěn)，我們預(yù)計(jì)后期銷(xiāo)售壓力難以緩解。

高信用房企優(yōu)勢(shì)領(lǐng)先，中信用房企銷(xiāo)售依舊承壓。2023 年 1-6 月高信用、十強(qiáng)和百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售全口徑金額累計(jì)同比分別為 24.7%、4.9%、-0.4%。2023 年 1-6 月中信用、低信用房企銷(xiāo)售全口徑金額累計(jì)同比分別為-20.5%、-37.1%。高信用房企增速持續(xù)保持領(lǐng)先十強(qiáng)房企，目前銷(xiāo)售市場(chǎng)中信用優(yōu)勢(shì)大于規(guī)模優(yōu)勢(shì)。高信用房企去年獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目逐步進(jìn)入銷(xiāo)售期，新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目去化率明顯高于滾存盤(pán)，因而其銷(xiāo)售增速持續(xù)領(lǐng)先。高去化項(xiàng)目快速回流現(xiàn)金，支撐新增優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的獲取，形成良性循環(huán)，持續(xù)鞏固高信用房企競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

中信用房企增速持續(xù)弱于百?gòu)?qiáng)房企。多數(shù)中信用房企持續(xù)一年半獲取增量土儲(chǔ)較少，使得 23 年可售貨值總量以及新開(kāi)盤(pán)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目占比進(jìn)一步下降。可售貨值質(zhì)量下滑導(dǎo)致整體去化率難以回升。我們預(yù)計(jì)中低信用房企后續(xù)銷(xiāo)售依舊承壓。

投資建議：基本面持續(xù)走弱與核心城市限制性政策的寬松，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)于新一輪寬松政策預(yù)期。近期核心城市青島、杭州、南京放松限制性調(diào)控政策，后續(xù)有望更多城市跟進(jìn)，地產(chǎn)股迎來(lái)估值修復(fù)行情。歷史低效資產(chǎn)包袱較小，于周期底部獲取三高土儲(chǔ)（高能級(jí)、高去化、高利潤(rùn)率）的房企，將形成較明顯的換牌效應(yīng)，帶動(dòng)資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)化。在區(qū)域分化的背景下，資產(chǎn)質(zhì)量提升將帶動(dòng)優(yōu)質(zhì)房企 PB逐步回升至 2018 年行業(yè)高周轉(zhuǎn)模式前的水平。

持續(xù)推薦：1）高能級(jí)布局、拿地?fù)Q牌比例較高、規(guī)模適中的頭部房企：招商蛇口、華潤(rùn)置地；2）行業(yè)底部拿地?cái)U(kuò)張的優(yōu)質(zhì)房企：濱江集團(tuán)、華發(fā)股份。3）融資和拿地后續(xù)恢復(fù)正常的困境反轉(zhuǎn)類(lèi)房企，有望迎來(lái)估值提升：金地集團(tuán)。4）永續(xù)現(xiàn)金流類(lèi)房企：龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地。

風(fēng)險(xiǎn)提示：宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不及預(yù)期，政策反應(yīng)鈍化，二手房掛牌量持續(xù)提升，房?jī)r(jià)超預(yù)期下跌等。