高考剛結(jié)束，就有家長(zhǎng)要賣(mài)房了？

昨天，在朋友圈看到一條中介發(fā)的賣(mài)房廣告，稱“孩子高考完低價(jià)賣(mài)房，賣(mài)了出去玩。”

雖然大概率是又一種賣(mài)房噱頭，但考慮到萬(wàn)一是真的，還是提醒一下這位家長(zhǎng)，可能家里的房子還沒(méi)有賣(mài)出去，孩子的假期就要過(guò)完了。

【資料圖】

據(jù)樂(lè)有家最新的成交周期數(shù)據(jù)，平均賣(mài)掉一套房需要153天，超過(guò)5個(gè)月。

二手掛牌量漲！

超5.3萬(wàn)套有效房源在售

二手房掛盤(pán)量也一直在漲。

據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計(jì)，截至6月1日，全市共掛盤(pán)出售房源160108套（存重復(fù)房源，后同），對(duì)比5月1日統(tǒng)計(jì)的143805套掛牌房源增加16303套，環(huán)比增長(zhǎng)率為11.3%。

還有一組去重之后的數(shù)據(jù)，截至5月29日，深圳全市共有53829套有效二手房源在售，1月底的時(shí)候還不到3.5萬(wàn)套。

去年全年，深圳二手房才賣(mài)了約2.7萬(wàn)套。

掛牌量上漲的同時(shí)，成交量在3月短暫復(fù)蘇后，開(kāi)始疲弱。

今年年初，我們對(duì)買(mǎi)房人希望調(diào)整的樓市政策進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，其中取消參考價(jià)的呼聲最高，如今參考價(jià)脫鉤也已經(jīng)月余，在此之前，深圳還上調(diào)公積金貸款額度，推行二手房帶押過(guò)戶，但依然未能將3月的市場(chǎng)小高峰延續(xù)。

數(shù)據(jù)顯示，5月深圳二手房的網(wǎng)簽量3603套，微跌4%，過(guò)戶量為2788套，環(huán)比下降13%，連續(xù)第2個(gè)月下跌。

可見(jiàn)，剛需和換房積壓的需求釋放完畢以后，這些政策并不足以支撐市場(chǎng)預(yù)期快速恢復(fù)。

如果按照前12個(gè)月的月均網(wǎng)簽量2916套計(jì)算，不算增量，現(xiàn)有的二手房庫(kù)存還能賣(mài)1年半，按照月均過(guò)戶量計(jì)算，則還能賣(mài)2年。

事實(shí)上，業(yè)主不愿降價(jià)出售，則能賣(mài)的更久，甚至是賣(mài)不掉。

去年年初，一位原本準(zhǔn)備賣(mài)掉景田的2房，置換到龍華買(mǎi)4房的朋友，就因?yàn)椴辉敢饨祪r(jià)出售，房子遲遲賣(mài)不出去，索性后面不換了。

當(dāng)然，有很大的原因，也是因?yàn)樗X(jué)得沒(méi)有必要撬動(dòng)更高的杠桿了。

“現(xiàn)在的房子兩個(gè)人也夠住，看不到增值的空間，說(shuō)實(shí)話沒(méi)有換的動(dòng)力了。”

有這種心態(tài)并不奇怪，畢竟“去年買(mǎi)比今年更貴”的故事，最近兩年一直在深圳上演。

據(jù)樂(lè)有家統(tǒng)計(jì)，以參考價(jià)為基準(zhǔn)，在參考價(jià)發(fā)布的2021年2月，有73%的房源高于參考價(jià)20%以上，時(shí)至今日，這一數(shù)據(jù)已經(jīng)降至8.1%。

而5月低于參考價(jià)成交的房源占到34.5%，每3套就有1套低于參考價(jià)成交。

另外，5月成交價(jià)格降幅擴(kuò)大，環(huán)比下降3%，這意味著業(yè)主需要進(jìn)一步讓利才能加速賣(mài)房。

賣(mài)家也已經(jīng)深刻意識(shí)到這一點(diǎn)。在中原5月9日發(fā)布的一份數(shù)據(jù)中，全市一千多個(gè)有效掛盤(pán)的住宅，超過(guò)一半的賣(mài)房業(yè)主都在下調(diào)掛牌價(jià)。

二手房熱銷(xiāo)榜

主要有這4個(gè)特征

在流動(dòng)性減弱的深圳二手房市場(chǎng)，還有哪些二手房賣(mài)得好？

中原數(shù)據(jù)研究中心，統(tǒng)計(jì)了各區(qū)今年4月成交量TOP5的樓盤(pán)，側(cè)面反映了這些樓盤(pán)擁有較強(qiáng)的流通性，更受購(gòu)房者青睞。

整體來(lái)看，排在前面的小區(qū)分別或者同時(shí)具有了以下特征：接近參考價(jià)、區(qū)域標(biāo)桿、配套均衡、戶型多樣。

全區(qū)來(lái)看，位于寶安的領(lǐng)航城領(lǐng)翔華府、與坂田區(qū)的嘉御豪園分別成交了11套，賣(mài)得最好。

領(lǐng)航城和嘉御豪園都算是片區(qū)的標(biāo)桿盤(pán)，大社區(qū)，配套齊全，受到買(mǎi)房人青睞。

另外兩個(gè)破10套的樓盤(pán)都是位于福田區(qū)，分別是香蜜湖的僑香村與御景華城花園。

◎僑香村是去年福田的銷(xiāo)售冠軍，去年初解禁，不受參考價(jià)影響，總價(jià)1000萬(wàn)左右，學(xué)區(qū)、小區(qū)環(huán)境整體都不錯(cuò)。

◎御景華城花園也是這兩年成交活躍的小區(qū)，一是有地鐵，二是舊改和河套規(guī)劃，三是價(jià)格近指導(dǎo)價(jià)、戶型多樣。

北面是福田村舊改，項(xiàng)目5月初發(fā)布的地塊劃分和指標(biāo)控制圖顯示，共規(guī)劃8塊居住用地，其中純二類居住用地2塊，二類居住用地+商業(yè)用地6塊，此外，還規(guī)劃有綠地、學(xué)校等配套。

▲福田村城市更新單元規(guī)劃

進(jìn)度更快的是東面華潤(rùn)代建的南華新苑（南華村棚改）。

根據(jù)規(guī)劃，總建面約70萬(wàn)㎡，?除建面約55萬(wàn)㎡、2763套住宅（回遷、人才房、保障房）外，還有商業(yè)、辦公、人才公寓、一所9班幼兒園、一所九年一貫制學(xué)校等配套。

▲南華新苑 |?2022年9月

兩大舊改項(xiàng)目建成后，將為片區(qū)帶來(lái)大體量的商業(yè)、教育等配套。

另外，據(jù)片區(qū)中介介紹，目前小區(qū)業(yè)主很多都是在華強(qiáng)北做生意，換房頻率相對(duì)比較高，價(jià)格方面也多接近參考價(jià)，甚至有房源低于參考價(jià)，這都是流通快的重要原因。

務(wù)實(shí)的深圳人，精打細(xì)算是常態(tài)。

整體來(lái)看，雖然購(gòu)房者的預(yù)期還是比較弱，包括對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景的預(yù)期和自身收入的預(yù)期等，這些因素都對(duì)購(gòu)房需求帶來(lái)影響，也就導(dǎo)致接續(xù)能力沒(méi)有辦法釋放出來(lái)。

但相比去年，今年的情況已經(jīng)好很多。

今年前5月，深圳二手過(guò)戶量為13829套，相比去年前5月，同比上漲79%。

6月迎供應(yīng)高峰

19個(gè)住宅新盤(pán)炸場(chǎng)

新房也是一樣。

5月新房新增供應(yīng)5270套，環(huán)比上漲7.6%。新房網(wǎng)簽量為2787套，雖然環(huán)比下跌了20%，但和去年同期相比，上升了48.5%。（新房數(shù)據(jù)不含可售型人才房）

如果再加上可售人才房賣(mài)掉的6561套，1-5月新房累計(jì)成交了19621套，同比上漲50%。

5月新盤(pán)中，熱度較高的是位于碧海的越秀潮樾府和位于蛇口的四海臻邸，分別取得當(dāng)天去化約96%和約60%的好成績(jī)。

而6月的深圳樓市，已經(jīng)以福田海德園A區(qū)取證拉開(kāi)帷幕，并迅速迎來(lái)新房供應(yīng)高峰。

截至發(fā)稿，僅9天，本月已經(jīng)有9個(gè)新盤(pán)獲批，其中8個(gè)是預(yù)售新盤(pán)，還有1個(gè)現(xiàn)售新盤(pán)晗山悅海城。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，除上述已取證的9個(gè)盤(pán)，還有10個(gè)新盤(pán)排隊(duì)入市，不乏深業(yè)云海灣、招商壹灣臻邸、金地環(huán)灣城、鴻榮源珈譽(yù)府等熱點(diǎn)盤(pán)，有望帶動(dòng)深圳樓市氛圍。