華商周爭鋒律師

(相關資料圖)

下面的說法不一定對，只是對群友和我討論話題的總結。

第一，滿五唯一的時間節點問題。滿五唯一時間的起點，在深圳一直是按照不動產證上面注明的購房時間。那么終點在什么地方，實行二手房網簽合同備案以后，終點就是二手房網簽合同的備案時間，以前是遞件過戶時網簽合同上的落款時間。當然了，繼承的和直系親屬贈與的起點 還是按照繼承、贈與前的購房時間。在房產證上，通常會注明取得方式及購買時間或法拍的競買時間。

第二，首套還是二套房的契稅計算問題。原來一買一賣的情況，只要保證你新購買的房子在申請遞件時網簽合同上的落款時間，名下沒有房子，就按照首套。現在不是，現在一買一賣，你新買的房子在網簽備案時，你名下仍然有一套房子沒過戶給其他人，那么你新買的房子可能就是第2套，按照第2套納契稅。二手房網簽合同實現備案后，對契稅是否是首套的標準，現在和一手房一致了，看網簽備案時間。

第三，實踐中，經向群友們核實，現在不動產證上注明的購房時間，深圳各個登記中心認定的還不一樣，有的按照網簽備案時間，有的還是按照以前的申請遞件過戶時間。

第四，是否滿五唯一，是否購買時間滿五年免增值稅，一買一賣時如何認定契稅是首套還是二套，需要各位購房者和中介從業人員，準確識別。

依據：

《契稅法》

第九條 契稅的納稅義務發生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當日，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當日。

第十條 納稅人應當在依法辦理土地、房屋權屬登記手續前申報繳納契稅。

2.關于加強房屋網簽備案信息共享、提升公共服務水平的通知

建房〔2020〕61號

四、 優化房屋交易納稅申報服務

住房和城鄉建設部門要及時向稅務部門共享房屋買賣合同網簽備案信息，爭取2020年底前實現兩部門網簽信息實時共享。稅務機關要充分利用房屋網簽備案信息，加快實現房屋交易納稅申報“無紙化”“免填單”。納稅人辦理房屋交易納稅申報業務時，稅務機關可通過房屋網簽備案系統獲取房屋買賣合同信息的，不再要求納稅人提供房屋買賣合同原件或復印件。

3.根據《國家稅務總局 財政部 建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發〔2005〕89號）第三條第四項的規定，個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間。

同時根據《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》（國稅發〔2005〕172號）的規定，“契稅完稅證明上注明的時間”是指契稅完稅證明上注明的填發日期。

納稅人申報時，同時出具房屋產權證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。即房屋產權證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間的，以房屋產權證注明的時間為購買房屋的時間；契稅完稅證明上注明的時間早于房屋產權證上注明的時間的，以契稅完稅證明上注明的時間為購買房屋的時間。

4.《深圳市地方稅務局、深圳市國土資源和房產管理局關于個人住房轉讓有關營業稅問題的通知》深地稅發[2005]374號的規定，住房購買時間確認問題，房屋產權證上注明的登記日期或購買日期均可作為其購買房屋時間；契稅完稅證明或契稅免稅批件上注明的時間均可作為其購買房屋時間