208指導價政策到今天，剛好兩周年，樓市浮沉，買房者寡，賣房者眾，低迷的樓市下，購房者持續觀望，賣房者焦急出手，開發商持續暴雷，此刻，最難受的是當時高位接盤的投資客，很多熱門樓盤的房價跌幅已經超過首付了，這些熱門樓盤也是投資客的重災區，樓市心態也悄然發生了變化。

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01?房價只漲不跌的神話破滅

近兩年的深圳樓市，絕對是住房商品化制度啟動以來最慘的市場，沒有之一，對于這樣的低迷市場，大家印象最深刻的當然是2008年，2008年量價齊跌、二手房住宅成交量約42551套，而2022年的慘烈程度遠超2008年。

2021年4月開始，深圳二手房成交開始直線下滑，2021年6月跌破3000套大關后，一年半內，二手房住宅月成交沒有突破3000套以上，到了2022年，下跌態勢持續加劇，全年成交總量僅21701套，月均成交量不足2000套。

伴隨著成交量的銳減，整個深圳從東部到西部的房價一路下跌，特別是一些熱點片區、熱點樓盤、學w房片區，都是房價下跌的重災區。

學wei房+熱門剛需，成為了跌價主力。南山頂級學wei房南二外海德三寶，跌幅達41%，成為南山跌幅最大的小區（文章原文可見“2022年南山降價小區排行榜，最高降幅達41%”）。

一些熱門小區的指導價成為了兜底價格，比如，招商果嶺72平2房、諾德國際66平2房等熱門剛需，去年指導價放盤也不好成交。

熱門板塊的品質房源，也沒躲過降價潮。超級網紅盤華潤城曾經熱賣戶型成交價跌回2019年，甚至有業主虧本也要賣。

在之前的20年，深圳樓市雖然經歷過2008年的短暫震蕩，打擊了部分投資客的信心，使很多當年瘋狂的投資客在之后的幾年都一直心有余悸，但是，樓市只漲不跌的心態，幾乎是大部分人的共識。

這樣“只漲不跌”的共識在近兩年來逐步被削弱，特別是近幾個月來，這個神話接近破沒。

02?樓市風險意識加強，買家對高杠桿失去了興趣

剛需購房者，從原來的買不起、等降價，到后來的不敢買。

二手房指導價與業主報價之間的高額差價，買家需要在繳納首付款時一并交齊，這對剛需客的打擊是致命的，想買的買不起，夠得著的又看不上，買家對于看房失去了動力，一些熱門剛需陷入了一段時間的橫盤。

長時間的橫盤、暗市籠罩下，一些急需資金、即將斷供、著急置換的業主開始帶頭降價成交，跟風拋盤現象愈發頻繁，樓市房價慢慢松動，指導價附近的筍盤，成為了剛需客戶的普遍需求。

與此同時，大環境形勢不景氣，大廠裁員潮一波接著一波，很多客戶擔心后續買入后被裁的風險、怕無力承擔后續的月供風險，都放棄看房買房。

甚至還有一些買家已經看好了房子，卻因為收到裁員通知被迫無奈放棄買房。（詳情可見文章“正在看房的我，突然收到被裁的通知”）

還有一些客戶，面對不斷下跌的成交價，自己看中的好房報價即使降到了自己預算內，也不敢下手買，都在擔心自己在高位接盤。

對于置換客，先賣后買、降低風險的換房意識變得更加堅定。

去年低迷的市場，“先買后賣”的置換方式導致很多買家被迫賤賣原有房產、甚至因換房失敗出現違約的情況，即便是熱門小區的換房業主，想要快速置換也很難。（詳情可見文章“事與愿違的置換客，賣不掉只能無奈毀約！”）

去年，不論哪個小區業主，在沒有賣掉上套房之前，都不敢輕易置換，就算給足周期也沒人敢輕易下手。

甚至很多顛覆大家購房認知的一些行為也在出現，在之前，大家的認知里，都是以小換大、以大換豪，現在部分業主為了降低杠桿，在以大換小，把大賣掉、還清銀行所有貸款、直接一次性付款買一套小的、降低杠桿。

03?房產作為很多居民唯一資產的意識，正在發生細微的變化

特別是最近半年的樓市市場環境、以及宏觀經濟環境正在悄然發生變化，互聯網的紅利消失、人口的增長停滯、城鎮化率的增加在放緩等，這些因素是決定樓市未來的底層核心因素。

短期來看，由于互聯網的增長焦慮，大廠的管理越來越狼性，普通上班族以及大廠中高管，也面臨中年失業危機，以及35+歲的焦慮，選擇躺平的越來越多，這些人都希望給自己儲備一些養老錢，“有套房子就夠住”的心態在變得越來越多。

當前從微觀環境到宏觀環境，大家的風險意識越來越強、野心越來越少。

一些富人，在股票等資本市場也是虧多賺少，在之前，也熱衷于把大部分資產放在房地產里，近年來，企業的競爭也越來越大，很多行業都在轉型升級，年齡大的老板，心有余而力不足，安全成為他們最重要的考量因素，加之現在的房產總價很高、持有成本很高、房價增加預期變低，房產可能依然會成為他們的主要資產，但是之前那樣All-in 地產的心態，會變得越來越少。

不過，最近市場也發生了一些變化，目前大概率可以確定的是，去年的11月、12月應該是低谷，我們最近有部分客戶在后悔自己觀望過度，去年的一些抄底筍盤，現在幾乎不可能買得到，最近一些業主價格也不相對不好談了。

不管怎么樣，全國地產不好說，我自己對深圳還是很樂觀的，要相信深圳龐大的民營企業體量、相信深圳的經濟、相信深圳的活力。