春天不遠了

永遠不要失去發芽的心情

——林清玄

【資料圖】

剛返工，樓市就顯出讓人迷惑的樣子。

前兩天，呆呆被群友質疑了，說春節都“0”成交，我還寫大年初一就有成交三套。

昨天，又有個說呆呆發的中洲灣迎海開盤的最低價格不對。

好在呆呆陽康后似乎沒有出現腦霧，雖然有點不會算題，但是基本常識還是不會錯的。

呆呆今天就認真回答下質疑，告訴你們真相，順便科普下房地產常識，另外，也幫你們問了返工后的深圳新房和二手樓市表現如何，2023年的新盤也幫你們準備好了，記得一定要看到最后。

為什么會出現“0”成交

（某媒體的報道標題）

呆呆上一篇稿子標題是《大年初一，我在前海買了一套房》，文章內容里面寫到，大年初一，前海天健悅灣府就賣掉了三套113平的千萬房產，呆呆在現場親眼見證了第二套的成交。

前兩天，澎湃新聞發了個稿子，其實不只是澎湃，很多媒體都有發，標題是《北廣深春節購房市場出現零成交》，里面是這樣說的：

諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，中國2023年春節假期重點15城新房成交386套，較2022年春節下降58.4%。分城市來看，一線城市深圳、廣州、北京均零成交，僅有上海一城成交16套，較去年春節下降96.8%。

因為上面兩個稿子都發在同一個群里，就有群友問哪個數據更可信。

這問題，專業人士根本不會去問，但是普通人就是不懂為什么有這樣的差異。

事實就是：一個是現場成交數據，一個是官方備案數據。

眾所周知，住建局的房產登記中心春節是不可能上班的，春節期間官方數據不可能有成交，所以深圳春節期間官方數據是“0”成交非常正常，這是常識。

而且，從現場成交到備案成功，正常都有一段時間，現場成交只是交定金，然后一周到半個月內簽約，再簽按揭合同，等手續完成，開發商才會拿去備案，這中間的時間，快也要半個月，慢的可以拖幾個月。例如潤璽二期在2021年12月開盤，但是2022年一季度，潤璽的備案才陸續出來。

很多機構能拿到的數據只能是按照官方備案數據來統計的，這就是常識，和現場有成交好不沖突。

至于上面里面提到的其他城市為何有成交，呆呆看了新聞，發現數據來源這里，諸葛找房數據研究中心根本么有寫明白，就寫了一句“春節期間的監測數據”顯示，作為一個前官方媒體人，很不接受這樣的寫法，“春節期間”說的是放假的7天，還是包括了春節前一天，正常如果放假的7天，成交數據都是0。

后面寫的有成交的城市，倒是寫了來源于中國網的報道，而這個報道并沒有去對比官方數據。按照這個寫法，他們如果看到呆呆春節的文章，也許就會寫深圳有成交3套。

不知道給你們說清楚沒有。呆呆對于所寫的文章里面的數據，向來都是需要有清晰來源的，這是一個前傳統媒體人的基本堅持。

當然，不能說來源都是對的，如果有寫錯，我會道歉。

新盤開盤最低9折

（中洲灣迎海開盤現場）

春節后，不少購房者都關注深圳樓市有什么變化，呆呆問了一些開發商的一線人員，大致如下，大家可以自行判斷下。

新房市場，開年第一盤出現了：

1月30日，位于下沙的中洲灣·迎海二期開盤，折后最低價格是6.6萬/平起。很多人說這個最低價格是假的，其實不是，真相是，開發商的折扣是開盤優惠92折，包含準時簽約，另外，如果是一次性付款，就會有額外的兩個點，等于最低是9折，呆呆用這個折扣倒推了下，最低6.6萬/平沒錯。不過要注意的是，這個盤126平的戶型，價格會根據朝向、景觀、房間數有差異，要看清楚。

中洲灣迎海的定價，開發商做了價差，在均價不變的基礎上，拉低126平的價格，拉高260平的均價，因為大戶型的景觀資源和建筑設計都好太多了，屬于這個片區非常稀缺的產品，但是對于購買126平的購房者來說，其實就很幸福了。福田下沙賣出龍華價甚至光明價，自住客戶可以多關注。

開發商公布的成交數據是，項目最終成交了28億元，剛開年，這個成績已經不錯了。

（中洲灣迎海的官方海報）

其他的在售新盤，呆呆也寫了一些，如下：

1、天健悅灣府大年初一成交三套，這個呆呆文章寫過；

2、去年年底開盤的仁恒公園世紀三期，1月份整月成交了50多套，開發商方面表示，最近開放后離開看房的人還蠻多的，初八開門后成交不錯，成交了10套左右；

3、位于福田保稅區的在售盤中信城開紅樹灣也有不錯的成績，其營銷負責人告訴呆呆，疫情放開后，春節前項目就有一個成交小高峰，年后初八初九成交又開始繼續了 ，整個1月份成交金額有1個億；

4、位于南山僑城北的將售新盤瓏樾山，現場銷售告訴呆呆，樓盤開營銷中心第二天，她接待了11批客戶，累壞了。

上面都是一手信息，個人判斷部分盤回暖確實存在，但是這些盤都是位于核心區域的盤，至于是不是所有市場回暖，還需要時間驗證。

二手市場筍盤減少

先說二手市場的結論：年前筍盤基本消化完了，現在筍盤很少。

不好的消息是：有業主撤回房源，還有業主加價。

好消息是，呆呆的好友、也是資深業內人士的靜靜冷靜地說，別慌，沒有成交的反價都是毫無意義的。

以上是結論，下面是過程。

昨天呆呆的粉絲群里，有粉絲聊到她的小區，有在售的業主掛牌價提了30萬，這讓呆呆有點詫異，深圳的業主也太敏感了，成交還沒反彈價格先反彈了？于是呆呆在朋友圈問了一圈中介朋友，得到以下信息：

1、位于頂級網紅盤華潤城區域的一位中介告訴呆呆，確實有業主開始漲價，但是不多，畢竟這個區域的不少業主正承受巨大的壓力，有些投資業主的負債率高達80-90%，著急要賣的話，漲價是不可能賣出去的；

2、科技園南區的一位資深中介告訴呆呆，區域內本來掛盤的房源就不多，年前筍盤消化完了后，現在的低價房源很少，春節后還沒有成交。

3、位于紅山的中介石先生告訴呆呆，紅山筍盤年前都消化差不多了，最近網紅盤匯龍灣89平的一套筍盤，掛牌價從895萬漲到了938萬，不過還沒有客戶看；

4、前海一位中介告訴呆呆，曾經最著名的深房理盤前海諾德假日花園，一套48平的戶型，業主之前掛盤520萬，現在業主反價了。反價多少呆呆都忘記問了，主要呆呆聽到520萬的時候，驚呆了，算了算均價，10.8萬/平，這當初最高價可是到過17.7萬/平?。?！

往事不可追，但是那些高位買下諾德的業主，估計是很難忘記往事的，算了下，跌去了40%這樣的傷，要怎么才能填平，說起來都是淚吧。

市場的表現差不多就這樣了，也都是熱點區域的現象，大家看看就好。

這兩天政策又頻出，支持剛需支持改善，珠海還把首套利率降到了3.7%，似乎市場回暖如箭在弦上。呆呆還是那句話，太多人都在期待市場回暖，反價是業主個人行為，購房者是否愿意用金錢來投票，深圳是否有實質性政策，目前還不好說。

2023年才剛開始，路還很遠，去年年底中原地產整理的176個新盤已經在路上了，從中洲灣迎海開始，會陸續有新盤進入市場。呆呆大致看了下，雖然還沒有那種終極好盤，但是上等的好盤也是有一些的，購房者依然可以關注新盤市場，二手也可以看，畢竟，不是所有的業主都會驕傲的，很多人還是等著賣房救急呢。

ps：

附上一張中原地產發布的表格，寫了2023年2月份潛在入市的新盤數據。

2月是個美好的月份，種子會發出新芽，花朵也會上枝頭，而買房的人也會是幸運的，呆呆看了下，幾個新盤要么位置不錯，要么開發商不錯，要么產品可以，而且改善和剛需產品都有，購房者可以根據自己需求來選擇，愿你們新的一年都能買到自己心儀的房子。