今年3月初，平安銀行副行長郭世邦在業績會上首次放出消息，54億元的寶能城項目將進入司法拍賣環節。

上周末，寶能城223套住宅、260套商務公寓和336套酒店房源，正式上架平安特別資產處理平臺，可售貨值或超過100億元。

從房源量上來看，223套住宅幾乎相當于深圳一個新盤的量。

加上此前，這批房源，一直被外界認為是“捂盤”，而且還多次拿出來預熱，吊足了胃口。這次又涉及平安、寶能兩大企業，所以受到不少關注。

但也有網友在群里反映，公告上的電話打不通，看了公告還是很多問題不清楚：誰能拍？值得買嗎？有沒有風險？需要注意什么？

@深圳買房計劃 分別問了平安銀行、寶能城和阿里拍賣的工作人員，把這些問題都弄清楚了，供大家作為參考。

住宅需要名額

預計起拍價11.5萬/㎡

第一個問題，誰能都能拍嗎？

住宅需要購房資格，公寓和酒店產品不需要。

先看最受關注的233套住宅房源：位于東區B座、C座，純板樓設計、三梯三戶，僅3套255㎡房源帶裝修，其它房源均為毛坯，戶型面積分別為135㎡、155㎡、199㎡。

據項目銷售介紹，這批推出的戶型使用率很高，“90%多是一定有的”。

的確，135㎡的五房兩衛，155㎡五房三衛帶保姆間，這么高的使用率，在深圳新房市場上再也不會出現了。

戶型圖

▲房源戶型圖

至于大家關心的價格，起拍價需要銀行、寶能、法院三方同時確定。據項目銷售和平安銀行的工作人員，預計起拍價為11.5萬/㎡，均價在12萬/㎡左右，但具體價格還需要法院審核。

除住宅之外，還有公寓和酒店產品。

公寓產品位于東區A座1、2單元第13-46層不等，產權70年，帶精裝交付，戶型面積分別為177㎡、241㎡、201㎡、238㎡，不限購不限貸。酒店產品定位為公寓型酒店，為單本證70年產權。

▲260套商務公寓

▲336套公寓型酒店

入手寶能城

你需要關注的4個問題

◎?收房

據了解，寶能城屬于一手法拍房，和二手法拍房不同的是，不涉及清場這個環節，這也是寶能城相比其他法拍房源的一個明顯優勢。

要知道清場問題一直是拍賣房最大的風險之一。

深圳就曾經出現過競買方成功競得法拍房后，十余年都收不到房的案例。

◎貸款

可以按揭，但按參考價貸款。

據平安銀行工作人員，如果選擇按揭貸款，大概率將按照參考價9.85萬/㎡進行貸款。

假設最終成交價為12萬/㎡，以最小135㎡的戶型來計算，首付款需要多準備約290萬，255㎡戶型首付款差額達548萬。意味著，如果以首套首貸的身份購入寶能城，首付款需要支付約689萬（不含稅費）。

◎稅費

稅的計算標準與一手住宅一致。不同的是，根據阿里拍賣平臺要求，如果選擇按揭貸款的方式，需要繳納一筆擔保費，費率大概在1%-3%。

以2000萬總價為例，如貸款總額為1400萬，假設費率為2%，擔保費則為28萬，一次性付款不涉及這個費用。

▲阿里平臺擔保費示意圖

◎看房

現在已經開放看房通道，憑房屋查檔證明和800萬（非房產）資產可預約看房。

但目前法院還在走法拍前程序，正式開拍還沒有那么快，據平安銀行方面的工作人員透露，預計房源將于5月中旬在阿里拍賣平臺進行展示和公告，在公告期30天結束之后，大概6月中旬再逐批進行法拍。

從7萬到14萬，5年翻倍

這次，深圳人還為它買單嗎？

看完這批房源，再一起看下寶能城這個網紅盤的晉升之路。

就位置來看，寶能城屬于南山西麗板塊第一梯隊的住宅，近地鐵，項目自帶10萬㎡左右的商業寶能環球匯，周圍還有6萬㎡的塘朗城商業、大盤、贈送面積還多，整體來看非常宜居。

項目分為東西兩區，總占地約10.5萬㎡，總建面約83萬㎡，由6個地塊組成。

▲寶能城東西區分布示意 |?圖源新房圈

東區包括11棟超高層住宅（42-47層）、2棟超高層公寓及商場和酒店，戶型面積為79-421㎡，共1466戶；

西區共6棟建筑，分兩期建設，一期為3、4、5、6棟，二期為1、2棟，共808戶，戶型以四室兩廳的大戶型為主。

2015年11月，南山西麗寶能城第一次開盤，首次推出的是東區產品，備案均價6.96萬/㎡；

2018年東區200㎡的大戶型均價突破“8”字頭；

此后在樓市火熱的2019年，寶能城分別在5月和9月推出了兩批次房源，其中，西區一期推出396套住宅，均價約8.2萬/㎡，當天成交195套。

2020年11月，寶能城東區推出68套樓王單位，該批房源建面約253-421㎡，均價9.85萬/㎡，總價超2000萬的大戶型，貨值將近20億。該批房源開售前5分鐘才發布公告，創深圳史上最短開盤通知紀錄，雖是突擊開盤，仍實現1小時售罄。

在2020年深圳樓市行情好的時候，二手成交單價達約14萬/㎡，今年1月份成交單價也達約12.9萬/㎡，高出參考價約3萬/㎡。

這樣對比來看，銷售口徑12萬的單價，對于寶能城來說，也不算太高，甚至還有點撿漏，但是要知道項目如果正常出售，備案價只能是9.85萬/㎡。

難怪有人猜測，寶能城這次集中進行法拍，只是為了突破備案價的限制，賣出個好價錢。

但當下深圳樓市初現回暖跡象，尚未完全恢復，又是深圳首次推出這么大批量的法拍房。

按照銷售的口徑，12萬/㎡均價的寶能城，總價約1600萬元起，按照參考價貸款，按揭也要一次性支付約700萬，雖具有高得房率和現房兩大明顯優勢，但是深圳市場上相近總價的房源也不少，其中不乏海德園等有力競爭對手。

▲總價1000萬以上新盤表|@深圳買房計劃制表

深圳人還會為它買單嗎？你愿意為它買單嗎？評論區聊聊。