去年底，我朋友如愿上車東部某新盤。

買前喜悅洋溢在臉上，想到房價上漲，嘴角不自覺往上揚起。

但買后不久卻哭喪著臉。

這畫風變得有點快。

他說，疫情封閉期間，恰是業主群的吹水時間。

討論比較多的話題就是自家房子未來能漲多少。

但一番討論后，對未來房價都不免有些悲觀。

算完保本賬，更是emo了。

當下新業主：買前喜悅，買后擔憂

朋友給我大概總結了一下，悲觀主要表現在三個方面：

1、租金回報率；

2、房產內部收益，比如捆綁的教育等資源；

3、房產價值溢價。

先說租金收益率。

以他入手房價270萬計算，目前周邊兩房租金在2000元左右。

根據“租金回報率=年租金收益/總房款”的公式進行粗略計算，租金回報率大概在0.8%。

對比深圳中原研究中心監測的數據，2月深圳住宅租金為70.1元/平·月，租金回報率為1.23%。

很明顯朋友的收益率低于全市的平均水平。

▲2022年2月月報/來源：中原研究中心

如果對比2017年6月的租金水平72元/平.月，租金回報率1.5%。就會發現這幾年租金水平還是回報率，均呈現下降的趨勢，實在讓朋友哭笑不得。

尤其是在疫情期間，房子更不好租，還要算上空置率。

此前@深圳買房計劃 曾報道過，福田梅景一套地鐵口兩室的空租5個月，損失1萬，最后還是降價300元租出去。

其次是房產的內部收益在下降。

朋友購買房產的所在學區也算是區域一流。

以前學qu房上漲大，但今年推進大學區制改革，探索“多校劃片”，推進校長、教師定期交流制度，意味著優質師資與學校之間緊密的關系被打散。

當然，前兩個因素雖然對收益有較大的影響，但第三個才是最重要的：

房價上漲預期。

二手房參考價出臺后，效果可以說是立竿見影。

投資客逐步退出，二手房成交套數持續下滑。

個別熱盤降價10-20%，近半房源僅在參考價基礎上浮10%范圍內成交。

除非是個別稀缺房子，才有上漲的底氣。

算完保本賬后，我emo了

我安慰道，你買的新房有限價優勢，不需要太擔心，相比周邊的二手房，最高倒掛不是達到3萬/㎡嗎？

朋友說，倒掛3萬只是理想狀態，別人賣得高是因為戶型使用高，80多平能做四房。我的房子使用率才70%出頭，以后進入二手市場不一定能賣得高。而且，我算了持有成本后，能保本就不錯了。

朋友開始分析，首先刨除租金回報率，畢竟這是剛需房，自住。

假設房產總價300萬，單價4萬/㎡。

以貸款30年、等額本息方式計算，利息總額200.47萬。

其中：

前7年支付利息約70.83萬，都快追上首付款了。

投入的首付款為90萬，7年的月供本金為24.94萬。

要是沒買房，首付款和月供本金可以做些其他投資，比如理財、炒股。

如果這筆錢買銀行大額存單7年，利率4%，大概有32.18萬的收益。

對了，以上還沒有算稅費成本。

新房還需要繳納的契稅、印花稅、房屋維修基金、交易手續費等。

其中契稅是繳納最多的一項：

首套房，面積小于90㎡，稅率是1%。

300萬x1%=3萬

接下來賣二手，如果像這種冰凍的行情，就別想“業主實收”了，又得自己承擔一筆稅費，包括增值稅、增值附加稅、個人所得稅。如果持有滿五年，則免征。

那么，持有這套房子7年的成本是：

月供利息+首付款機會成本+契稅=70.83萬+32.18萬+3萬=106.01萬。

也就是說，這套房子至少要漲到406.01萬，7年漲幅要達到35%才能覆蓋掉成本。

但是，再加上通脹因素，粗略算約3%，起碼每年漲幅超8%，總的漲幅超56%才能保本，那么賣出價就要超過468萬，單價6.24萬/㎡。當然，以上只是比較粗糙的算法。

雖說每年8%的漲幅應該很容易實現，但要實現“暴利”就有點難了。

對比下剛需標桿盤的漲幅，比如光明大第，算下來年每年是17%，而朋友的房子顯然跟這類網紅盤無法相提并論。

算到這，朋友徹底emo了。

想必有剛想買房的人，看到這估計也會產生了退堂鼓。

但如果是買來自住，還是可以的。

畢竟這一輪調控的目的就是優先照顧剛需家庭上車。

如果是投資，還是建議慎行。

今后的房產，只能算高收益理財，不是暴利投資品。