在民營房企不斷“暴雷”的2021年，地方國企的比較優勢得到了凸顯。

3月10日，越秀地產股份有限公司(股票代碼00123.HK，以下簡稱“越秀地產”)公布了2021年的經營成績單，銷售額仍收獲了20%的增長，首次突破千億元至1151.5億元。營業收入、核心凈利潤均錄得了正向增長，“三道紅線”也保持在綠檔。

越秀地產董事長林昭遠認為，2022年中國房地產市場的總規模可能略有回調。基于這個判斷再綜合公司持有的2146億元可售貨值，該公司定下了今年7%的銷售額增長目標。

截至目前，粵港澳大灣區已有多家民營房企陷入了流動性危機，一些尚未“暴雷”的企業也在加緊處理資產，希望尋得有心有力的“白武士”接盤。林昭遠透露，該公司與出險房企一直在接觸、洽談相關項目，“錢不是問題”。

今年增長目標降至7%

銷售重心仍在大灣區

業績公告顯示，2021年越秀地產的營業收入約為573.8億元，同比上升24.1%。權益持有人應占盈利約為35.9億元，同比下降15.5%，核心凈利潤約為41.5億元，同比上升3.2%。毛利率約為21.8%，同比下降3.3個百分點。

從銷售的比重來看，這家來自廣州的地方國企依然把重心放在了以廣州為核心的粵港澳大灣區，年內在大灣區實現合同銷售金額約713.7億元，同比上升12.1%。其中，來自廣州的合同銷售金額606億元，同比上升8.6%。

2021年，受行業流動性影響，不少民營房地產企業減少了在土地市場的投資，而央企、國企則趁機吸納了不少土地儲備。期內，越秀地產在全國18個城市新增37幅土地，總建筑面積約為918萬平方米，約56%通過非公開競爭模式獲取，其中TOD、城市運營、國企合作增儲模式分別占新增土地儲備的2.3%、25.5%、9.3%。截至2021年12月31日，越秀地產在全國已布局29個城市，總土地儲備約為2711萬平方米，91%位于一二線城市，其中粵港澳大灣區的土地儲備占總土地儲備約55%，而廣州的占比高達47.6%。

雖然2021年銷售額錄得了20%的同比增長，優于不少同行的表現，但對于2022年越秀地產態度謹慎，僅將銷售目標定在1235億元，增幅7%。林昭遠解釋，這一目標是綜合考慮了今年的供貨情況，以及對市場走勢的預判。就行業成交總量來看，“很多機構預測目前已經到了頂點，接下來總體規模也許會有回調。”2022年，越秀地產預計有2146億元的可售資源可供給市場，參考2021年58%的去化率，基本可實現銷售目標，“如果市場好可能增幅會高一點。”

今年的前兩個月，開發商們普遍感受到了市場的沉重壓力，行業銷售額同比下滑明顯。2022年1月至2月，越秀地產累計實現合同銷售金額約78.64億元，同比下降約42%，合同銷售面積約31.3萬平方米，同比下降約35%。

對于未來的銷售表現，林昭遠還是比較樂觀的，他認為目前無論是中央還是各城市的政策，無論是限購端還是金融端，都有利于行業的回暖。“我個人預判，3月份應該會有一些回暖。”

積極接洽收并購標的

錢不是問題

就2021年而言，國企的背景優勢體現最明顯的無疑是融資端，在不少民營房地產企業被抽貸、發不出新債的背景下，越秀地產境外發債的融資成本還創下了歷史新低，6.5億美元5年期和1.5億美元10年期美元債，票面利率分別低至2.8%和3.8%，60億元公司債的票面利率也僅3.29%。期內，該公司平均借貸成本同比下降36個基點至4.26%，截至2021年底的現金及現金等價物及監控戶存款總額約為405億元，較年初上升8.6%，剔除預收款的資產負債率、凈負債率和現金短債比率分別為69.1%、47.1%和1.36倍，“三道紅線”維持在綠檔水平。

基于賬上有405億元現金，且融資渠道通暢、成本低，越秀地產在投資端并未有壓降的計劃。2021年，該公司花了444.8億元買地，是2020年的2.5倍，2022年的買地預算是457.2億元，也占到了銷售額的37%。

在越秀地產的“6+1”增儲模式中，收并購這一模式于過去數年并未有搶眼表現，而今年，該公司管理層透露將更多關注收并購、合作的機會。

早在2021年12月，越秀地產的母公司——越秀集團就已派出代表進入中國恒 大的風險化解委員會。2021年1月，有消息指廣東省政府召集了多家民營房企與國有房企，為部分出險企業項目的收并購“牽線搭橋”，越秀地產便是與會國企之一。

“錢不是問題。”林昭遠表示，在并購貸方面，各大金融機構已經主動對接了越秀地產。該公司也一直在研究、接觸和洽談出險房地產企業的項目，但是，“和我們的城市重疊度偏離的，也不一定會考慮。”

合作開發已經是地產業內的主流開發模式，越秀地產2021年新增的37個項目只有1個的權益占比是100%，其余均為合作開發。林昭遠強調，該公司目前合作的對象有央企、當地的國企，除了個別項目，大部分項目的發展還是比較正常。個別項目包括與花樣年合作的重慶“新山和悅”，以及與中國奧園合作的廣州“越秀奧園華發·親愛里”。今年1月底，花樣年已經將所持“新山和悅”項目公司的41%股權轉讓給了廣州國資發展基金，據知情人士透露，越秀地產將在適當的時候從廣州國資發展基金手里收購這部分股權。位于廣州增城的“越秀奧園華發·親愛里”項目，越秀地產持有40%的股權。

“雖然目前合作方出現了一些困難，但項目規模不大，且建設資金已經提完，因此影響不大。”林昭遠表示。