以往一提起梅林，那關鍵詞必須有“房價洼地”。

先來看看區塊位置，梅林片區位于福田區的北部，南邊是福田中心區，北邊是梅林水庫及大片的山脈，西南邊是香蜜湖片區，東邊則是羅湖的豪宅片區——銀湖片區。梅林的自然紫資源條件相當優越，這里還有福田最大的公務員小區——梅林一村，雖然沒有非常大型的商超，但生活配套方面還是足夠的，并且，咖姐實地探訪的時候還發現，梅林是一個生活氣息很足的地方。梅華路上的紫荊花開了一路，路上都是花瓣。

不過咖姐還偶遇了充煤氣的大叔，騎著電瓶車載著兩個煤氣罐，近日，幸福福田公眾號發布了梅林街道全域于2022年2月12日正式實施“瓶改管”，梅林的生活條件正在逐步改善。梅林片區的舊改扎堆，并且許多項目正在同時動工，相比起福田其他區域，梅林的頂層規劃則較少，主要是福田區的生活、生產片區。不過，在這樣的一個不起眼的地方，倒是走出了不少房企大亨，例如深圳新世界和京基。近日，京基又回到梅林片區了。福田區城市更新和土地整備局于2月15日發布公告，上梅林村城市更新二期項目實施主體公示，目前擬確認項目實施主體為深圳市京基房地產股份有限公司。

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實探!拆3.1萬㎡！已經開挖地基！

京基操盤的二期城市更新項目拆遷用地面積31833.8平方米，開發建設用地面積27289.28平方米，其它具體的規劃指標和基本參數還未正式對外釋放。該項目共有3個地塊，咖姐簡單將其命名為1-3號地塊。

目前，1號地塊還未開始進行土地整備，地塊上的樹還未砍伐，但已被圍欄圍起來，可以聽到圍欄里面有人用鏟子在清理地面的聲音。2號地塊已有圍欄進行圍擋，被一個百興苑的小區兩面圍起來，有挖掘機在運作，正在打地基，工地上人非常多。

3號地塊筑了非常高（大概6米）的鐵圍欄，并且設置了密碼鎖，一部分地塊已經拆除進行土地平整，一部分樓棟還未拆除，但已是清空狀態。

學校配套方面，周邊有梅麗小學、福田區北環中學、新蓮小學、梅林中學、福田區實驗教育集團梅香學校等等。商業配套方面，周邊有新世界百貨和梅林生活中心等購物中心，以及卓悅匯這一大型商場。此外，該項目地塊在兩個地鐵站中間，9號線的梅村站及4號線的上梅林站，可前往羅湖、龍華、南山等區，此外，該項目經中康路可上北環大道。

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二期VS一期：誰能跑在前面入市？

上梅林村舊改一共包括三期。一期改造項目1-17地塊為黃氏新村項目，也就是上梅林雅苑項目，由深圳市上梅林實業股份有限公司進行投資建設，為福田區首個股份合作公司自主開發的項目。咖姐實探中發現，該項目營銷中心還未建成，目前樓棟最高建至9層，門口保安稱建成后最高40多層，項目門口正對的這一棟是大戶型產品，靠里面的是小戶型產品。

二期則為咖姐今日實探的京基上梅林祠堂村舊改項目，所有地塊已經被圍欄圍起，速度最快的已經在打地基，最慢的也已經清退。三期是已經入市的輝煌時代大廈，原為上梅林大圍坊舊改項目。

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周邊二手：最高6.17萬/㎡！

雖然梅林之前一直是福田的價格低洼片區，但據深圳中原研究中心的數據顯示，梅林片區2021年的二手均價為9.9萬/㎡。?

2021年成交量不大，該片區均價相比2020年上漲14.4%。而上梅林舊改項目二期周邊二手指導價在4.89-6.17萬/㎡。

該項目被百興苑小區包圍，但該小區的指導價是周邊二手指導價最低的，為4.89萬/㎡。上梅林舊改項目二期更新范圍內地上建筑物現狀為村民私宅、村委自建用房、菜市場、廠房及配套設施等。項目整體現狀容積率約為3.44。如果建成后推出住宅產品，從周邊的二手住宅小區指導價格來看，其價格在福田區是非常“香”的！