前幾天全市場都在關注萬科郁總說的黑.鐵時代，是不是真黑鐵不知道，但房地產股價成功的又下來了。

嚴格來說，房地產市場并沒有很慘淡，實際是分化嚴重，不同企業面對的市場完全不同，2021年中國房地產市場成交額歷史首次超過18萬億。樓市的確出現了部分類型企業的資金鏈壓力，從整體看市場出現了多年來罕見的調整幅度和范圍。但萬科這些為代表的企業，實際并沒有多少壓力。

萬科領導人喊出白銀時代、活下去、黑鐵時代，更多是從防患于未然角度。

那么當下樓市實際情況到底如何？市場會一直這樣下去嗎？

拆分統計局官方數據單月可以看到，12月銷售21302萬平米，是最近多年來的同期最低值，已經持續6個月單月同比下調，本輪樓市可以說這是多年來市場全面速凍最明顯的一次。

12月單月商品房住宅銷售2萬億，單月同比下調17.8%。整體看，2021年樓市調控影響全面出現，7月開始單月市場連續6個月開始同比下調。

但從最近市場看，政策底部的確出現了！

1:2022年累積超過36城市發布穩樓市政策

2022年1月來，全國房地產調控政策密集，累積房地產調控政策次數超過70多次，其中有36城市發布了穩定樓市的政策。

從政策內容看，同比2021年同期上漲60%以上，相比往年房地產調控收緊為主，2022年開年 多月來，房地產調控基本集中在穩定樓市，寬松政策為主。

2022年開年截止2月上旬，累積全國超過36城發布各種力度的房地產寬松政策。

此類政策方向大致上可以分成四類：

1：是中央部委維持房地產市場資金鏈穩定：中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發布《關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》

2：是直接給予購房補貼，包括三胎政策購房優惠等。比如惠州、萊西、肇慶、瀘州、合肥昆明、玉林、珠海、保定、湖州、亳州及瀘州等都有不同力度的補貼購房政策。

補貼覆蓋面包括人才、農民工、新市民等。放寬落戶限制，落戶門檻持續放寬，爭相吸納人口，為樓市注入新鮮活力。

3：公積金寬松成為市場趨勢，福州、株洲、北海超過10幾個城市都調整了公積金政策。

公積金政策是各地地方可以執行的最沒有成本的救市工具，除了受限額度外，商業銀行貸款政策需要央行發布，而公積金政策可以各地出臺政策執行。

公積金額度不高，不會影響購房者投機，大部分公積金使用都是剛需和改善購房者，對于地方政府來說，選擇公積金政策寬松，可以給市場釋放穩樓市信號，

4：吸引人才，直接放松落戶限制，比如嘉興和中山等城市

整體看，2022年開年房地產調控政策相比之前延續了四季度政策方向，隨著信貸政策的穩定，各地房地產穩樓市政策頻繁發布，最典型的政策內容是公積金政策寬松，人才補貼，購房補貼。

2022年1月份從中央部位到地方省市，都在出臺發力穩定樓市的政策。從市場看，隨著政策底部的出現，市場成交的底部也逐漸開始接近。

相比往年樓市調整博弈期很長，樓市下調緩慢，本輪市場因為很多大型房企被抑制了融資渠道，疊加銷售端按揭放款放緩，樓市調整速度非常快，從價格的下調速度看，刷新了歷史記錄。但隨著政策的逐漸穩定，特別是2021年四季度來，信貸政策的企穩央行不斷釋放維穩信息，個人按揭房貸數據出現了止跌，對于市場來說，有望逐漸企穩，政策見底后，2022年1-2季度市場底部有望加快出現。

但因為房企融資難度依然較大，整體市場很難出現大幅上漲。不排除繼續出現個別房企暴雷的可能性。

2：整體資金價格持續下行，有利于樓市穩定

在目前的流動性管理框架下，央行盯住市場利率開展操作。上周，主要貨幣市場利率指標明顯下行，DR007周內跌破2%，全周均值降至2%附近，貨幣市場春意漸濃。這也解釋了央行為何在春節后減少了資金供應。

事實上，受春節前后銀行體系現金投放與回籠等影響，流動性往往在節前趨緊、節后趨松，而央行在節前增加資金投放、節后減少投放乃至實施回籠也是常規做法。

2022年整體房企特別是民企在2-3月有大額度到期債，制約了市場的熱度。

整體看，房地產市場政策已經見底，寬松的政策會越來越多，特別是信貸政策的寬松已經非常明顯，制約2021年樓市下行的排隊等房貸的現象已經基本絕跡，一二線城市當下房貸基本一個月左右可以放款，這些政策有望維護市場也逐漸見底，而最近從熱點城市看，在3-4月份，出現一次小陽春的可能性也非常大。

樓市調控的目標是穩定，大漲不是穩大跌同樣不是穩，看最近的市場趨勢，簡單的總結就是，穩樓市的地方政策+信貸政策下，小陽春很可能會短暫的出現一下，抓緊時間和機遇。