10月11日，浙商證券發布房地產典型房企三季度業績前瞻。

投資要點

行業銷售規模下降，房企銷售依然承壓

(相關資料圖)

根據國家統計局數據， 2022 年全國商品房銷售金額為 13.3 萬億元，同比下降26.7%。 2023 年 1-8 月全國商品房銷售額 7.8 萬億元，同比下降 3.2%。 2023 年房地產行業的銷售額仍然保持下行，雖然隨著政策層面不斷釋放利好， 但根據克爾瑞數據， 9 月百強房企銷售操盤金額環比提升 17.9%，行業整體銷售回暖的持續性仍有待觀察。在行業銷售規模總量走低的情況下，房企整體銷售依然承壓。

三季度非房企傳統高峰期，四季度約占全年業績 50%

浙商證券選取 6 家 A 股上市的行業龍頭企業及區域“小而美”企業進行 2023 年三季度業績前瞻研究， 企業類型包括央國企、混合所有制房企及民營企業， 研究公司包括萬科 A、保利發展、金地集團、招商蛇口、 城建發展及濱江集團。經過浙商證券對 6家公司歷年收入情況分解研究， 2017-2022 年期間 6 年 Q1-Q4 單季度平均營業收入占比年度平均營業收入比例分別為 11%、 22%、 20%、 47%。 2017-2022 年期間 6 年 Q1-Q4 單季度歸母凈利潤占比年度平均歸母凈利潤比例分別為 9%、 27%、15%、 49%。 從房企傳統的竣工交付節奏上來看，三季度較少的交付量決定了三季度房企業績占全年業績占比較低的情況，而四季度是房企傳統的交付高峰期，四季度業績約占全年的 50%。

預期營收保持穩健增長，歸母凈利潤筑底回升

從營業收入及歸母凈利潤同比增速上來看， 6 家房企 2020-2022 年營業收入同比增速分別為 14%、 15%、 9%； 歸母凈利潤同比增速分別為 0.2%、 -24%、 -26%。2022 年歸母凈利潤走低除受到行業下行的影響，也受到部分房企大額計提減值、投資收益減少等因素的影響。 浙商證券分別取每家房企 2020Q3、 2021Q3、 2022Q3三個單季度業績平均占比來預估 2023Q3 業績占比情況， 浙商證券預計 6 家房企2023Q3 營業收入及歸母凈利潤占 2023 年全年業績比例分別為 21%、 18%。 結合 6 家房企 2023 年營業收入及歸母凈利潤預測來看， 浙商證券預計 6 家房企三季度綜合營業收入及歸母凈利潤分別為 2546 億元、 108 億元，對應同比增速分別為4.4%、 9.5%。 浙商證券預期 2023 年 6 家房企整體營收仍會保持穩健增長，歸母凈利潤有望筑底回升。

新政后市場持續性有待觀察，預計 10 月市場銷售環比微降

2023 年中央及各地不斷釋放政策利好， 8 月多部委聯合發文將“認房不認貸”納入一城一策工具箱，全國首套房及二套房商貸首付比例下限下調至 20%及 30%，多地加速推進落實政策利好。 根據克爾瑞數據， 2023 年 9 月重點 30 城成交環比微增 3%，同比減少 23%， 1-9 月累計同比增幅收窄 4 個百分點至 2%，部分城市因新政刺激，短期內熱度回升。基于當前的市場情況，浙商證券對銷售市場、土地市場進行展望：

1） 從銷售市場成交層面， 浙商證券認為，在核心城市方面，由于商品房供應量增加和政策效果的釋放， 10 月的市場銷售熱度可能保持 9 月的銷售慣性，銷售規模預期與 9 月相比變動不大；但對于部分能級較低及政策出臺較早的城市， 10 月銷售熱度或出現下降。整體來看， 10 月銷售額相較于 9 月可能會出現環比小幅下降。展望 2023Q4，在核心城市市場活躍度提升以及去年低基數效應顯現背景下，預計全國商品房銷售面積及銷售金額同比降幅或將有所收窄。

2） 從土地出讓角度來看，根據國家統計局數據， 2022 年土地成交價款同比下降48.4%。根據克爾瑞數據， 2023 年 1-9 月百強房企拿地金額同比下降 18%。浙商證券認為，在 2022 年土地成交低基數的情況下， 2023 年土地成交金額仍保持同比下降，土地市場仍然保持較低熱度，顯現出房企投資資金和信心不足。浙商證券預期在銷售市場出現明顯回暖之前，土地成交熱度可能持續保持較低水平。土地成交金額是房地產開發投資額的重要組成部分，土地成交面積也是新開工面積的基礎，在土地成交受限的情況下，浙商證券預計 2024 年房地產開發投資額及新開工面積同比增速可能仍然保持負增長。

投資建議

浙商證券認為本輪一二線城市基本面復蘇確定性較強。 重倉核心城市的央國企有望率先出現修復。 建議關注一線城市的國企：城建發展、 越秀地產、天健集團。 其次是一二線城市占比較高的房企：保利發展、招商蛇口、華發股份、濱江集團。此外，保交樓推進、代建需求增加推升綠城管理控股業績，繼續看好代建龍頭。

風險提示

政策效果邊際遞減； 房企業績受到公司結轉項目選擇、計提減值等方面影響。