文/樂居財經 許淑敏

8月初，中建二局官網發布了一則招聘啟事，為旗下地產平臺中建玖合招攬人才。

(資料圖)

招聘的崗位為北京區域項目技術經理、北京區域項目土建工程師。

在那不久，中建玖合剛打敗了十余家房企，以54.05億搖中大興西紅門地塊，再一次成為“幸運兒”。

它一邊在補充人才，一邊在加快項目運轉。

眼下，拿地僅僅兩個多月的時間，大興西紅門地塊已定下了案名“中建玖玥府”，期房銷售指導價6.6萬/㎡，現房6.8萬/㎡，不久將推出市場。

盡管還未入市，市場已經對這個項目抱有厚望。隨著認房不認貸等優化政策的推動，“金九”樓市回溫，不少北京業內認為，該項目有望成為下一個“中建玖合府”。

中建玖合把主戰場設置在北京、上海等核心城市。去年，它剛進入行業銷售百強榜單，眼下正是繼續沖刺的關鍵時期。

作為中建二局旗下的地產平臺，自2021年更名以來，中建玖合一改以往合作開發項目的形式，大手筆拿地、獨立操盤項目，在市場上的聲量越來越大。

雖然依賴于國資背景，股東中建二局資金實力也較為強勁。但正如中誠信國際的報告所言，中建二局部分房地產項目投資規模較大，需對在手項目的后續資本支出壓力和銷售去化情況，保持關注。

推貨提速

在北京，中建玖合拼了兩次運氣。

一次是2022年6月，中建玖合打敗了7家房企，搖號拿下朝陽區太陽宮地塊，總價66.815億，溢價率15%，成交樓面價約8.8萬/㎡。

另一次是今年7月，40輪的競價過后，中建玖合以54.05億搖中大興西紅門地塊，樓面價約4.16萬/㎡，溢價率15%。

朝陽區太陽宮地塊、大興西紅門地塊，都是北京區域的熱門地塊，因位置核心、價格倒掛等因素，受到多家房企的追捧。

對于這兩宗地，中建玖合以高周轉的形式進行操盤。

像是去年的朝陽區太陽宮地塊，拿地兩個月以后，便確定案名為“中建玖合府”，三個月便拿到預售證，四個月便開盤出售。

眼下，大興西紅門6006等地塊，也已經確定案名“中建玖玥府”，期房銷售指導價6.6萬/㎡，現房6.8萬/㎡，預計很快便推出市場。

中建玖合想要延續去年中建玖合府的高光時刻。中建玖合府開盤當天，412套房源實現“日光”，全部售罄，網簽金額超過80億元。

這一波操作，讓中建玖合在北京市場、全國市場嶄露頭角。2022年，中建玖合首次登上百強銷售榜單，以204.4億元的銷售規模，排第87名。

而北京市場，亦以銷售83.25億元擠入前十。

盡管如此，業內對于中建玖合的操盤能力仍存疑惑。他們大多認為，中建玖合府的成功得益于稀缺位置、學區資源、價格優勢等，顯示不出中建玖合真實的操盤能力。畢竟中建玖合在北京打造的首個高端項目——國望府，2020年入市以后，實際成交并不理想，現已轉為現房銷售。

而且中建玖合本身并無太多土儲積累。其于2022年才開始大規模拿地，當年以拿地金額131億元位于行業拿地榜單第22名。

隨著土儲不斷消化，截至2022年末，中建玖合已無剩余未開發土地儲備。今年至今，中建玖合也僅僅在北京拿到了上述的大興西紅門6006等地塊，除此鮮有其他擴儲動作。

去年，中建系的中建壹品、中建智地，與中建玖合一樣，都擠入了北京房企銷售榜前十。

不過，2023年1-8月，中建玖合已不在北京房企銷售TOP20之列。反觀中建壹品、中建智地仍以超百億的銷售位居TOP10。

中建玖合總部位于北京，雖說布局以京津冀、大灣區、長三角、長江經濟帶核心城市為主，但實際的主戰場，是北京和上海。

在上海，從2021年開始，中建玖合不僅聯合中銀集團以6.85億元拿下臨港西島項目，還以合計超過86億元拿下臨港片區的書院社區地塊以及頂尖科學家社區地塊。

2022年，中建玖合在上海市場銷售額78.62億元，排行35名；2023年1-8月，中建玖合上海銷售額44.62億元，排行27名，有所上升。

只是對比來看，中建玖合在北京市場或許更有存在感。

變換操盤路徑

中建玖合的轉變，要從2021年的更名開始說起。

2021年，中建二局將“北京中建地產有限責任公司”更名為“中建玖合發展集團有限公司”。

天眼查顯示，2021年3月，中建玖合注冊資本5000萬增至15億，隨后于2021年8月，更改企業名稱，并擴大了經營范圍，新增房屋建筑和市政基礎設施項目工程總承包、建筑勞務分包、餐飲服務、銷售機械設備、五金產品及電子產品、出租商業用房等等。

可見，中建玖合想要加快發展的腳步。與此同時，中建玖合開始在上海、北京大手筆拿地。據稱，那兩年，整個中建系在上海的拿地金額約240億，而中建玖合就占了一半以上。

作為中建二局旗下的地產平臺，中建玖合其實于2007年便已成立，目前其法定代表人、董事長為王藝超，張發明為董事、經理。

早期，中建玖合的市場聲量不大，項目儲備也不多。

樂居財經從中建玖合對外投資公司中發現，在2021年以前，中建玖合更多是以合作的方式進行拓展。

在北京市場，中建玖合旗下的北京慧眼置業，由北京中海地產持股80%，中建玖合持股20%；北京西局置業則由九龍倉置業持股80%，中建玖合持股20%。

另外，中建玖合旗下的成都北辰天辰置業、武漢辰發房地產開發、武漢辰展房地產開發，均由中建玖合與北辰實業各持股20%、80%。

而金隅嘉星南京房地產開發，則由中建玖合與金隅地產各持股30%、70%。

可見，中建玖合常以小股入局，與其他房企合作，而且這些房企，大部分是北京本土房企。據天眼查，這些合作公司大部分成立于2017-2019年之間。

合作開發項目雖然可以更少的資金分得一杯羹，但依附于其他房企的發展，這對于中建玖合自身權益的提升以及操盤能力的提升，都會產生一些影響。

因此，中建玖合已經開始改變路徑。其近幾年成立的公司，絕大部分均由中建玖合100%持股。

其對外投資共35家企業，分布于北京、河北、云南、廣東、上海等地，其中北京的9家（2家已注銷）企業，共有7家由中建玖合100%控股。

而上海的3家企業，包括中建二局海港（上海）房地產開發、上海昇港置業、上海昇澄置業，中建玖合分別持股100%、100%、95%。

中建玖合不斷加大投資，增加項目權益。2022年7月，中建玖合的注冊資本已由15億元增至65億元。

增厚資本，為擴張做好準備。

畢竟它當前的房地產開發項目不多，中建二局的官網上，關于投資與房地產開發板塊，展示的項目只有8個，包括頂尖科學家社區、中建玖玥灣、中建玖里書香、中建玖合府等。

而從中誠信國際的報告來看，截止2022年末，中建玖合主要在建/在售房地產項目共19個，分布于河北、北京、昆明、廣州、上海等地，預計總投資744.11億元，已完成投資557.37億元，累計銷售金額455.04億元。

現金流課題

中建玖合能夠加快擴張的背后，是有著國資背景的中建二局實力支撐。

不過，在中建二局的業務介紹當中，關于房地產開發的內容提及并不多。中建二局的業務經營，主要涉及房建和基礎設施建設等領域，而房建是公司的核心業務，業務領域涵蓋住宅、公共建筑和工業建筑等。

中建二局的債務報告介紹，其房地產開發業務經營區域集中在北京、上海、廣州等城市。在產品類型方面，以開發中高端住宅為主，并積極參與保障性住房項目開發。

其中提及到，隨著現有項目建設穩步推進，以及不斷拓展新項目，房地產開發業務為公司貢獻的現金流和利潤將逐步增加，并將提升整體盈利水平。

未來，中建二局將利用其在建筑施工和房地產開發方面的既有優勢和管理經驗，實現從建筑承建商、房地產開發商向城市綜合體開發運營商的角色轉變。

但中建二局的業務板塊數據上，只列舉了房屋建筑工程業務板塊、基礎設施建設與投資業務、其他板塊。

顯然，房地產開發業務，列入了其他業務。而其他業務板塊，還包括海外板塊業務等。

從其他業務的增長情況，可大概了解中建玖合的增長情況。從債務報告看，2023年上半年，中建二局其他業務營收18.28億元，收入占比為1.81%，毛利率為7.23%。

對比中建二局房屋建設業務上半年6.48%的毛利率，其他業務的毛利率水平更占優勢。

自2020年開始，其他業務的營收規模開始上漲，2022年甚至漲至74.13億元，占總營收3.76%。

但其他業務的毛利率并不穩定，2019年毛利率一度高達31.57%，但2022年僅5.11%。

中誠信的信用報告披露，中建二局房地產業務保持穩健發展，新項目聚焦一線城市，能夠對整體業績形成補充，但部分項目投資規模較大，需對公司在手項目的后續資本支出壓力和銷售去化情況保持關注。

比如太陽宮玖合府項目，截至2022年末住宅部分約90億元貨值已全部出售，但尚有部分車位及儲藏室待去化。

債務壓力方面，中建二局近年來總債務規模增長較快，負債總額從2019年的918.6億元上漲至2022年的1315.5億元。

其中，有息債務方面，由于經營規模擴大和房地產業務發展，使中建二局外部融資需求增加，2022年末及2023年3月末銀行借款規模均有所提升。

資產負債率也有走高的傾向，從2020年末上升至2022年末的79.88%。

截至2023年3月末，中建二局1年內到期的債務規模較大，達到264.94億元，其中大部分為可滾動續借的銀行借款，共159.21億元。

而截至2023年3月末，中建二局貨幣資金為155.78億元，其中受限資金占比為6.75%。

中建二局本身的債務壓力并不小，經營活動凈現金流波動也較大。雖然2022年房地產業務拿地支出仍較多，但部分項目當期銷售回款情況良好，全年經營活動凈現金流已經由負轉正。

此前2021年，中建二局經營活動凈現金流為-56.16億元，而2022年為5.28億元。

不過，截至2023年3月末，中建二局經營活動凈現金流為-63.16億元。隨著北京中建玖玥府等項目進入銷售回款階段，其全年經營活動凈現金流，或許能有所恢復。