文/樂居財經靳文雨

資本市場的不如意，似乎并沒有對國資物企產生太大的影響。

近半年以來，國資物企IPO的消息，讓冷清的資本市場不斷泛起漣漪，也頻頻擾動著投資者的神經。

(資料圖片僅供參考)

相較于民營物企，在地產行業發展承壓下行，潛在風險傳導至關聯物企的大背景下，央國資物企對發展風險把控相對更加嚴格，運營相對更加穩健，面臨的潛在風險較小，抗風險能力也較強。

這一點，在業績成色及規模擴張上，也表現的更為明顯。

據樂居財經《物業K線》統計，目前上市物企中擁有國資背景和央企身份的有14家，占上市物企總數的兩成多一點。其中港股有11家，A股有3家。

從2023年上半年業績情況來看，保利物業、中海物業、華潤萬象生活及招商積余等4家國央企物企躋身營收榜前十，魯商服務和蘇新服務略顯遜色，分別以3.14億元和3.41億元的營收排在榜單靠后的位置。

在凈利潤方面，各家物企都有所上漲，除特發服務、魯商服務及京城佳業3家物企的營收漲幅低于10%之外，剩下物企的營收漲幅均在10%以上，其中招商積余和華潤萬象生活的凈利潤同比增幅突破20%，分別為26.65%、20.74%。

不過，也有例外存在。具有國央背景的物企中，珠江服務略顯特殊。該公司于今年3月完成重大資產重組，剝離了虧損的房地產開發業務，并轉戰進入了A股物企的陣營。上半年該公司實現收入24.47億元，同比增長203.37%，在所有物企中，可以排到第14位。

但珠江服務在營收增長達兩倍的同時，其歸母凈利潤卻為-6929.95萬元，較上年同期減虧，同期也是A股中唯一錄得虧損的物企。

目前來看，營收、凈利以及規模穩定增長之下，央國資物企在股價漲幅、市值等方面，也明顯優于民營物企。不過，光鮮的增長背后也有隱憂，如不少國資物企的盈利能力在持續下滑，此外，不少央國資物企還在今年上半年出現了反常的減員現象。

盈利能力下降

在地產行業寒潮尚未完全消退之時，央國資物企的營收、凈利潤普遍實現雙增，展現出了較強的發展韌性。但不得不說，盈利能力較低等難題，也揮之不去。

據樂居財經《物業K線》統計，2023年上半年發布業績的61家上市物企，平均毛利率約為25.51%。而14家央國資物企的平均毛利率約為21.13%，低于上市物企毛利率均值。

目前來看，僅有華潤萬象生活、越秀服務、建發物業、金茂服務4家國資物企的毛利率在行業均值之上。其中華潤萬象生活的毛利率最高，約為33.2%；越秀服務次之，毛利率約為28.1%；建發物業和金茂服務的毛利率分別為25.56%、26.4%。

盈利能力下降，多半還是與央國資物企的個別業務板塊發展成色不足有關。

以京城佳業來說，背靠國企北京城建，上半年該公司實現總收入約為8.88億元，同比增加約33.4%；毛利約1.94億元，同比增長23.9%。但上半年該公司的整體毛利率約為21.8%，較上一年同期的23.5%下降了約1.7個百分點。同期，凈利率約為6.9%，較上一年同期的8.0%下滑了約1.1個百分點。

拖累京城佳業整體毛利率的，是社區增值服務板塊，今年上半年，該板塊的毛利率約為14.3%，而去年上半年更低，約為13.8%，均低于同期的物業管理服務毛利率。

與此同時，社區增值服務成為了京城佳業營收占比最小的業務板塊，實現收入1.83億元，同比增長28.3%，但占總收入的比重只有20.7%。

在物企經營仍然承壓的上半年，特發服務的收入也實現了兩位數的增長，達11.3億元，增長率為20.95%，不過，其歸母凈利潤為6014.46萬元，增長率僅有3.85%，凈利率僅有5.7%。

凈利潤增長微弱背后，其毛利率出現下滑，降至12.74%。事實上，2020上半年、2021上半年、2022上半年，特發服務毛利率分別為20.53%、16.62%、13.76%，已經連降三年。

細分業務中，作為特發服務營收重頭的綜合物管服務，在上半年實現收入9.64億元，同比增長了22.02%，而該業務營業成本上漲了23.56%。同期，該業務的毛利率僅有9.89%，相較于去年同期下滑了1.13個百分點。

規模增長背后員工縮編

央國資物企在資金、資源整合方面具備優勢。背靠國資平臺，它們對學校、醫院、政府辦公樓、軌道交通、城市服務等體制內資源的獲取更為便利，通過鏈接更多資源，也能嘗試更多的服務場景。

目前不少央國資物企新興的非住宅物業和城市服務等領域也都取得了一定的服務優勢。如在今年上半年，金茂服務全面升級了外拓策略，聚焦“城市深耕”、“細化標尺”、“城市服務”、“投運一體”四大策略，更進一步挖掘了城市服務項目的巨大發展空間。

截至2023年6月30日，金茂服務的合約建筑面積為9448萬平方米，在管建筑面積為7098萬平方米，較去年同期分別增長35.8%及56%。而在其今年上半年13.53億的收入當中，來自第三方的收入為9.64億元，占比達71.2%，同比提升了12.7個百分點。

據樂居財經《物業K線》統計，今年上半年，14家國家物企中有13家都披露了在管面積，且披露往期對比數據的物企均實現了在管面積的增長。其中蘇新服務的規模最小，僅有1472.23萬平方米，但其在管規模的增長率卻高達113.22%。

除此之外，建發物業、越秀服務、華發物業服務3家物企的規模增長率均在30%以上，保利物業、華潤萬象生活的規模增長率在20%以上。

規模不斷擴大，意味著所需要的相關管理和服務人員也更多。但有意思的一個現象是，今年上半年，不少央國資物企卻反常地出現了減員情況。

樂居財經《物業K線》查閱發現，在披露了員工人數的11家央國資物管公司中，僅有3家物企的員工總數較去年年末處于增長狀態，分別是越秀服務、華發物業服務以及蘇新服務。它們的員工人數分別增長了7.85%、0.35%、40.38%。相對應的，員工成本在今年上半年分別上漲了17.6%、6.59%及16.01%。

中海物業、保利物業及金茂服務三家央國資物企，在今年上半年分別減員了10%以上。以員工人數最多的中海物業來說，截至6月30日，其員工總數為51630人，相較于去年末的57425人，下降了10.09%。

這也意味著，過去的半年時間，中海物業的在管規模在增長13.42%至3.6億平方米的同時，約有5800人從該公司離職。

國資物企成上市主力

2021年下半年開始，受房地產市場影響，市場再一次審視了物企的價值，板塊估值回歸理性。與此同時，物企上市節奏明顯放緩。而央國資物業卻在資本市場上卻表現出了較強的韌性。

回望2022年，民營物企受市場環境的影響較大，股價呈現較大振幅，平均股價漲跌幅為-34.2%；央國資背景物企平均股價漲跌幅為-8.3%。

從估值角度而言，截至2022年12月31日，上市物企市盈率均值約為11.0，與2021年年底的17.3相比下降了7.3個百分點。但央國企仍然普遍獲得市場認可。截至2022年底，市盈率排名前五的企業中，特發服務（41.8）、華潤萬象生活（38.6）、招商積余（27.0）三家國資物企位列前三。

今年以來，受地產行業回暖影響，物企的市值也開始回升。在這個過程中，央國資物企表現得更為強勢。

據樂居財經《物業K線》統計，截至9月25日收盤，65家上市物企中，14家央國資物企平均市盈率為15.05倍，高于余下民營物企的平均市盈率（約為13.65倍）。其中，國央企中，市盈率最高的是特發服務42倍，其次為華潤萬象生活25.73倍。

年初至今，65家物企中，僅有10家物企的股價出現了增長，而占比上市物企兩成的央國資物企，有5家的股價實現了增長，分別為京城佳業、中海物業、特發服務、珠江股份及魯商服務，漲幅分別為16.78%、9.94%、6.45%、1.13%及0.32%。

從市值來看，截至9月25日收盤，51家民營物企的平均市值為29.12億元，而14家央國資物企的平均市值為112.65億元，是民營物企的平均市值的3.87倍。

資本市場上，相對于民企的隔海觀望，國資物企的上市意愿也更為明顯。

9月20日，背靠國資經發控股的經發物業，剛剛向港交所遞交了招股書，正式開啟了沖刺資本市場的歷程。而在此之前，深業物業也于年內兩次向港交所遞交了招股書。

目前來看，已有深業物業、經發物業以及泓盈服務三家國資物企遞表港交所。同時，也有不少國資物企已經傳達出了欲要上市的想法。

如在今年8月，湖北聯投城市運營有限公司在召開了2023年上半年生產經營工作會上透露了上市計劃，“全面進入上市準備階段，要擬定上市‘時間表’、‘路線圖’，推進證券機構進駐輔導，開展上市培育合規審查，加快收并購落地。”