文/樂居財經 曾樹佳

看到公司股價處于低位，萬科認清現實，決定終止150億定增募資。郁亮認為，當前市場顯然是超跌了。

(資料圖片僅供參考)

不過，近期房地產迎來了特殊的節點。各座城市紛紛跟進認房不認貸、降首付等政策，掀起了購房熱度，一張張大紅背景的樓盤海報，記錄下了攀升的成交量。

另一邊，房地產股也應聲上漲。其中，港股表現得最為明顯，股價持續拉升，63只內房股在近一周內，平均漲幅為22%；個股最高的漲幅，甚至達到324%。

許多被壓抑太久的出險房企，反彈的力度更為顯眼。

令人出乎意料的是，A股的表現卻較為溫和。雖然在近一周內，地產A股也偶有股價拉升，比如9月6日午后翻紅，但49家樣本房企，總體卻收獲了-7.4%的平均跌幅。

樓市瞬間出現了久違的熱鬧，似乎迎來了新一輪的轉機。但不可否認，一些持幣代購者，仍在衡量投資風險，處于觀望狀態。

今年前8月，TOP100房企銷售總額為43656.1億元，同比下降8.6%；樓市新政釋放了一波需求，后續還要看金九銀十的成色。

地產股的估值，從高峰到洼地，只有短短數年的時間，如今要進行修復，必將是一個漫長的過程。

股市拉升

新政加持樓市，沸騰了起來，上演“不眠夜”。而在另一片陣地，股市的表現則耐人尋味。

據樂居財經統計，從8月29日收盤，到9月6日收盤，幾天之內，63家港股房企的股價，呈現漲勢的有51家，占比超過八成。

其中，融創中國報2.66港元/股，漲幅達到171.43%，一舉從仙股行列中脫身。據悉，它已被調入港股通標的證券名單，而此前其債務重組方案，也已獲得債權人通過。

上半年，融創實現收入總額約為584.7億元，較2022年同期增加20.5%；公司擁有人應占虧損約為153.7億元，虧損同比減少18.1%。

除了融創之外，億達中國、中國恒大、上坤地產，則分別報0.42港元/股、0.64港元/股、0.06港元/股，漲幅均超過1倍以上。許家印搶在8月28日復牌，可謂是踩中了節點。

而世茂集團、福晟國際、佳兆業、花樣年、正榮地產、碧桂園等，也均獲得了30%以上的股價漲幅。幾天內股價漲幅超過10%的，有25家房企，其中有24家均為地產民企。

超過了綠城中國的9.82%、大悅城地產的9.76%、中海發展的5.65%。

地產民企的股市行情，優于國資房企，這傳遞著不一樣的信號。認房不認貸、降首付、降利率等舉措，或許讓投資者們對民企短期內的反彈，有了一些信心。

與港股不同，向來對政策較為敏感的A股市場上，大部分上市房企的股價，卻在浮沉中有所走弱。

樂居財經統計了49家A股樣本房企，在新政紛紛落地的幾天里，3家被賦予風險警示的房企，股價反而有所上漲，*ST泛海、ST世茂、*ST新聯，分別上漲了26.04%、9.4%、5.1%。

另外，金科股份9月6日收盤報2.19元每股，近一周漲了0.92%。

除了上述房企，其余主體的股價，均有所下跌。盡管9月6日有所拉升，但總體看來，近一周個股的跌幅，從-0.21%至-19%不等，跌幅區間差距較大。

眼下，樓市如火如荼，且從8月28日起，滬股通及深股通下交易印花稅減半，下調至按賣出成交金額的0.05%單向收取，提振資本市場信心。

然而地產A股，卻沒有顯現出對應的熱情。尤其是9月5日，地產板塊開盤不到1分鐘就跳水，隨后持續綠盤震蕩，龍頭房企也難以避免股價的下跌。

堪稱魔幻的場景，令一些散戶直呼看不懂。

部分投資者，或許還在觀望。今年前8月，TOP100房企銷售總額為43656.1億元，同比下降8.6%；8月份單月，百強房企的銷售額，同比下降39.2%，環比下降8.9%。

樓市新政帶起了一波需求釋放，后續還要看金九銀十的成色。

而房企未來幾個月，償債的壓力仍然不小。

據統計，今年房企8月到期債券余額為694.4億元，今年內到期債券余額為3393.9億元，其中海外債、信用債占比，分別為31.6%、64.8%。

估值洼地

在樓市掀起熱度前夕，證監會發布通知，明確指出“對于存在破發、破凈、經營業績持續虧損、財務性投資比例偏高等情形的上市公司再融資，適當限制其融資間隔、融資規模”。

但其中也提到：“房地產上市公司再融資不受破發、破凈和虧損限制”。

據樂居財經統計，目前房地產板塊的整體市凈率，僅為1.04。在127家上市房企中，市凈率達不到1倍，處于破凈狀態的房企，就有104家，占比為81.9%。

而今年上半年，發布財報的170家房企中，僅有90家實現了盈利，盈利總額為1038.23 億元，其中30家房企凈利潤不足1億元；錄得虧損的80家房企虧損總額為2060.89億元，絕對值幾乎是盈利總額的兩倍。

累計下來，170家房企合計實現凈利潤，為-1022.67億元，每家房企平均虧損6億元左右。

若地產商開展股權融資，能不受破凈、虧損影響，那無異于降低融資門檻，提升審批速度。但實際上，估值太低，如果做股權融資，就像是在便宜賣股。

萬科在近期，便宣布終止向特定對象發行A股股票事項，并撤回申請文件。

該公司管理層在業績會上表示，這一次萬科決定要終止增發，主要還是因為近一段時間，其股價處于比較低的價位，有機構投資人對于在低位增發表示了擔憂，對于現有股東的權益保障，需要慎重考慮。

截至9月6日，萬科A的收盤價為14.17元/股，總市值為1582億元，市凈率僅為0.68。管理層口中的估值“低位”，所言非虛。

自去年11月，“第三支箭”發出之后，宣布試水股權融資的上市地產商較多，但有些只是停留在隔空喊話，并無實質性進展。

目前僅有招商蛇口完成定增事項，7月20日，其新增發的6.02億股份正式上市，總股本增至83.41億股。

其余除了中交地產、保利發展、陸家嘴等房企的方案，也獲批準之外，總體定增、配股的熱情并不高。

在近日股價上漲前夕，碧桂園宣布了配股融資。

它將配發約3.51億股，相當于發行完成后擴大股本的1.25%，每股價格0.77港元。此次所籌資金，用于償還2.7億港元債務，發行對象為在港上市公司建滔集團。

兩年前，建滔集團曾向碧桂園，借出18.8億港元定期貸款。目前，碧桂園已同意償還貸款3.19億港元，加上此番認購完成抵扣約2.7億港元后，剩余貸款本息余額約為15.98億港元。

此次配股的定價，是按照碧桂園8月29日0.91港元的收市價，折讓約15.38%。而截至9月6日收盤，碧桂園的股價為1.22港元。

對此有業內人士表示，如果碧桂園把配股的節點往后移，或許能夠讓新發的股票，獲得更高的價格。

地產估值處于低位，投行們也開始抄底。

8月14日，碧桂園獲摩根大通以每股均價0.8435港元，增持好倉約1.71億股，涉資約1.44億港元。以目前的股價計算，1.71億股總價為2.09億港元。

換言之，短短20天左右，摩根大通這筆增持，就浮盈6500萬港元。

修復長路

與高峰期的股價相比，房企眼下在資本市場上的表現，總讓人唏噓不已。

恒大的股價最高曾達27.39港元，但停牌時僅剩1.65港元，跌幅達到93.98%，巔峰時期的數千億市值蒸發殆盡，僅剩217.87億港元。

8月28日，停牌歷經525天的恒大復牌，但開盤股價跌了近85%，報0.249港元，淪為“仙股”；截至當天收盤，恒大依舊延續下跌趨勢，收跌78.79%，報0.35港元，總市值為46.22億港元。

而9月6日收盤，恒大報0.64港元，當天漲幅達82.86%，算是有所修復。

5年前的業績會上，孫宏斌曾對融創的股價，頗為自信。他甚至開玩笑地說：“我建議我們的合作伙伴，把土地賣給我們，拿錢去買我們股票，這樣收益率更高。”

高峰與低谷的落差是巨大的。融創的股價，最高也曾達到過43.22港元，但停牌時卻僅為4.58，跌幅89.4%；復牌后，現時股價為2.66港元，市值為145億港元。

在深度調整期里，當代置業、陽光100、花樣年、景瑞控股等，均經歷過股價跳水。

為了提振資本市場的信心，上市公司一般采取高管增持、提前償債的方法，但大多收效甚微。即便能夠暫時穩住陣腳，長時間內也難以持續。

在A股市場，陽光城、宋都股份、美好置業等，也曾有過增持的舉措，試圖扭轉股價，但最終仍因披星戴帽、股價20天內連續低于1元，而遺憾告別資本市場。

至今，退市名單越拉越長，今年以來已有近10家A股房企，被迫退市。

說到底，只有房地產行業大環境改善，才能讓他們沖破估值的牢籠。而這一切，也要取決于行業的優化政策的加持，以及樓市回暖的程度。

去年11月，信貸、債券、股權融資“三支箭”發布，地產股市曾迎來短時間的拉升。

而近期，中央出臺“民營經濟31條”“金融16條”期限延長等有關政策，支持房地產風險化解，也提出了“適時優化調整房地產政策，因城施策用好政策工具箱”。

此后，各地樓市松綁政策，不斷出臺。尤其是各地紛紛落實的認房不認貸、降首付等政策，讓樓市瞬間出現了久違的熱鬧，似乎迎來了新一輪的轉機。

然而不可否認，一些持幣代購者，仍在衡量投資風險，看看這輪樓市熱度，能否持續。