文/樂居財經 靳文雨

半個月前，通過一份盈利警告，榮萬家（02146.HK）對下滑的業績做了鋪墊，該公司曾預估上半年凈利潤約為9700萬元，較2022年同期的1.83億元減少約46%，成為利潤下滑物企中的一員。

8月31日晚，趕在港股中期業績披露日期的最后一天，其業績全貌也公之于眾。

(資料圖片)

不過，除了預告中提及的凈利潤出現下滑之外，榮萬家的營收、毛利潤、凈利率等核心業績指標均有不同程度的下滑。其中營收降至近三年中期業績最低值，凈利潤也倒退至三年前的水平。

根據公告，今年上半年，榮萬家實現收入8.81億元，同比下降19.4%；歸屬于母公司所有者的凈利潤9770萬元，同比下降46.5%；毛利率23.9%，較上年同期降低約6.2個百分點；凈利潤率11.0%，較上年同期降低5.7個百分點。

業績增長乏力背后，高額的應收賬款、難以斬斷的關聯方依賴、下滑的現金等，也都成為榮萬家揮之不去的難題。根據業績公告，今年上半年，榮萬家占據收入大頭的物業管理服務業務中，有超九成的收入都來自榮盛集團所開發的物業；此外，該公司約2.34億壞賬準備，應收款金額也在持續增加。

營收下滑速度位居第二

今年上半年，宏觀經濟增速放緩，地產行業持續下行，籠罩在整個物業行業上的陰影也還未散去。受此影響，榮萬家來自非業主增值服務的收入大幅下滑，連鎖反應之下，其營收、凈利潤等也都不同程度受到了影響。

在此前的業績預告中，榮萬家就曾預估上半年凈利潤約為9700萬元，較2022年同期的1.83億元減少約46%，這與此后披露的數據相差不大。

彼時，榮萬家給出了業績下滑的理由，包括開發商客戶交付物業項目的建筑面積大幅減少、空置物業及停車位的管理費減少等。

事實上，影響榮萬家凈利潤水平的因素，還有信用減值損失的激增。中報顯示，其上半年信用減值損失為3330.75萬元，較去年同期的1335.59萬元，增加1995.16萬元，漲幅達149.38%。

根據中報，受物業開發商整體竣備、施工建筑面積減少導致對物業工程服務、案場服務及其他服務的需求大幅減少等因素影響，榮萬家的非業主增值服務從2022年上半年的3.22億元驟降到約8390萬元，斷崖式下降了約74%。

而最作為營收基石的物業管理服務業務，實現收入6.22億元，相較于去年同期的6.21億元，僅增長了0.2%。

其實，榮萬家非業主增值服務業務的毛利率并不低，為53.6%，甚至相較于去年同期的31.5%上漲了22.1個百分點。毛利率出現下滑的反而是物業管理服務，該業務的毛利率為22.4%，同比下滑了11.3個百分點。

但綜合來看，由于非業主增值服務的收縮幅度較大，即使毛利率增加也并未對榮萬家整體的毛利率提升產生太大的作用，反而在大盤物業管理服務毛利率下滑的掣肘下，其綜合毛利率由2022年上半年的30.1%降至23.9%，下滑了6.2個百分點。同時，受非業主增值服務的影響，榮萬家的營收大幅下滑至8.81億元，同比下降了19.4%。

根據樂居財經《物業K線》統計，今年上半年已發布半年報的55家港股物企，總營收取得1234.85億元的成績，其中榮萬家的營收總額排至第25位，處于中間水平，但其營收下滑速度卻位居第二，第一為方圓生活服務，營收同比下滑了21.67%。

關聯方業務占比超9成

高度依賴母公司，是榮萬家在IPO之時就曾被“詬病”過的點。雖然該公司一直有意改變這種情況，但卻效果甚微。

根據中報，物業管理服務作為榮萬家收入的基石，今年上半年共獲得了6.22億元的收入，占營業收入的比重為70.6%。其中來自榮盛集團開發的物業收入為6.09億元，占物業管理服務收入的比重高達97.97%，來自獨立第三方物業開發商開發物業收入的占比僅有3.03%。

公告中，榮萬家并未對今年上半年的關聯方在管面積數據進行披露。截至今年上半年，榮萬家總在管建筑面積由去年末的7292萬平方米，增至8120萬平方米，增速為11.39%，在管理項目數量420個。

不過，從去年榮萬家披露的在管項目來源來看，其關聯方面積貢獻已超97%。截至2022年末，榮萬家來自榮盛集團的在管面積約為7126.7萬平方米，占總在管面積的97.2%；貢獻的物業管理服務收入約為12.47億元，占該業務板塊總收入的97.3%。

而到了今年上半年，在隱去關聯方面積占比后，其合約面積下滑的事實被擺在了明面上。中報披露，截至2023年6月30日，榮萬家的合約建筑面積約為9990萬平方米，較去年同期降低了1.2%。

從中報披露的數據來看，該合約面積下滑，與其終止續約有關。今年上半年，榮萬家終止的合約面積為163.3萬平方米，與其終止的在管面積一致。

此外，值得注意的是，今年6月底，榮萬家計提了約2.34億壞賬準備后，還有約20.47億應收款，相較于去年底的19.49億還增長了近1億元。不過，就應收款的關聯方占比如何，榮萬家并未披露。

錢袋子收縮

受到地產關聯方波及的榮萬家，也一直有意獨立行走。上市全球募資時，其所得款項凈額約為11.68億港元，在最初的計劃中，60%將用來收購物業管理及下游公司。但在并購市場物色了一大圈，最終落地的收購寥寥。

今年6月16日，榮萬家曾一紙公告，決定對全球發售所得款項凈額用途進行變更，將“業務擴張”項下“戰略收購及投資物業管理公司”未動用的約3.85億港元重新分配。

其中，僅保留了1.52億港元并購金，并將目標從對口的物業管理轉向了從事環衛、醫美及旅游旅居公司；而砍出來的約2.33億港元，則分配到了豐富社區增值服務組合（約5840萬港元）、補充營運資金及其他一般企業用途（約1.75億港元）。

此變更公告發布不久后，榮萬家就馬不停蹄敲定了兩個標的公司：以4000萬元收購河北金項物業集團有限公司（簡稱“河北金項物業”）80%股權、以5015.5萬元收購了榮盛控股在萬家智慧環境(北京)有限公司持有的70%。

其中第一筆收購發生在6月21日，其中賣方為廊坊國際展覽集團有限公司，主要從事物業管理服務、有害生物防治四害消殺服務及公共環境消毒清潔服務。截至目前，該公司由王建東、王梓桐及王宇飛分別擁有95%、4%及1%。

值得一說的是，榮萬家因收購河北金項而產生了銀行貸款200萬元，并將于2024年3月27日到期。該貸款目前已經計入了榮萬家的短期負債中，不過，根據收購協議，該筆貸款本息到期后由廊坊國際展覽集團有限公司償還。

截至今年6月30日，榮萬家的現金及現金等價物余額為7.48億元，而在去年末，這一數據為8.22億元。據樂居財經《物業K線》統計，截至2023年6月30日，55家上市物企都有凈現金結余，合計總額1066.26億元，榮萬家的現金余額在這些物企中排名第27位。