8月30日，東吳證券發布房地產行業跟蹤周報。

(資料圖)

投資要點

上周（2023.8.19-2023.8.25，下同）：上周房地產板塊（中信）漲跌幅-2.8%，同期滬深 300、萬得全 A 指數漲跌幅分別為-2.0%，-2.9%，超額收益分別為-0.9%、0.1%。29 個中信行業板塊中房地產位列第 13。

房地產基本面與高頻數據：

（1）新房市場：上周 38 城新房成交面積 259.8 萬方，環比+20.4%，同比-17.9%；2023 年 8 月 1 日至 8 月 25 日累計成交 790.7 萬方，同比27.8%。今年截至 8 月 25 日累計成交 10919.6 萬方，同比-5.1%。

（2）二手房市場：上周 17 城二手房成交面積 139.7 萬方，環比+5.2%，同比+0.8%；2023 年 8 月 1 日至 8 月 25 日累計成交 502.8 萬方，同比3.6%。今年截至 8 月 25 日累計成交 5446.7 萬方，同比+34.0%。

（3）庫存及去化：14 城新房累計庫存 9260.7 萬方，環比+0.5%，同比3.3%；14 城新房去化周期為 15.1 個月，環比變動+0.3 個月，同變動0.8 個月。一線、新一線、二線、三四線城市去化周期為 11.5 個月、8.7個月、17.6 個月、40.7 個月，環比分別變動+0.2 個月、+0.2 個月、+0.3個月、+0.3 個月。

（4）土地市場：2023 年 8 月 21 日-2023 年 8 月 27 日百城供應土地數量為 309 宗，環比-38.1%，同比-55.2%；供應土地建筑面積為 1753.9 萬方，環比-44.0%，同比-63.9%。百城土地成交建筑面積 594.5 萬方，環比-61.3%，同比-81.6%；成交樓面價 2236 元/平，環比+17.8%、同比+139.7%；土地溢價率 1.1%，環比-0.7pct，同比-0.1pct。

重點數據與政策：全國層面：住建部聯合央行、金融監管局聯合推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。國常會通過《關于規劃建設保障性住房的指導意見》，全面推進保障性住房建設。財政部、稅務總局、住建部延續居民換房退稅優惠政策延續至 2025 年底；財政部、稅務總局繼續實施公共租賃住房稅收優惠政策至 2025 年底。證監會優化上市房企再融資安排：不受破發、破凈和虧損限制。地方層面：浙江嘉興出臺 21 條房地產新政，全面取消限購限售。成都、棗莊、武漢等地寬松公積金政策，提高公積金租房提取限額或下調住房公積金貸款首付款比例；金華首創城中村拆遷安置公積金貸款。沈陽放寬人才落戶限制，深圳放寬人才房申購條件。

周觀點：8 月第 4 周新房成交數據環比上升 20.4%，同比降幅持續縮窄。二手房銷售環比微增同比轉正。本周中央利好政策密集發布：三部委推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策；國常會通過《關于規劃建設保障性住房的指導意見》；證監會優化上市房企再融資安排。東吳證券認為后續一線城市局部的限購限貸政策有望跟進放松，帶動市場需求企穩回升。推薦關注土儲充裕、布局聚焦核心城市、信用資質良好的房企，未來有望率先受益于市場復蘇和政策放松；同時由于疫情影響褪去帶來利潤修復，物業股有望迎來估值+業績的雙擊。推薦：1）開發商：保利發展、招商蛇口、濱江集團、華發股份，建議關注中國海外發展、保利置業集團；2）城中村改造受益標的：越秀地產、城建發展、珠江股份；3）物業公司：華潤萬象生活、綠城服務、保利物業、越秀服務；4）代建公司：綠城管理控股。

風險提示：房地產調控政策放寬不及預期；行業下行持續，銷售不及預期；行業信用風險持續蔓延,流動性惡化超預期；疫情反復、發展超預期。