轉眼即將步入九月，深圳的樓市行情，也正在發生變化。

隨著“換房退稅”延續政策的到來和全國“認房不用認貸”政策措施即將落地，新一輪的購房熱情即將被激發。

不知道大家是否關注到了，最近深圳幾個熱門豪宅板塊成交量明顯上升，而且大單成交很多。

【資料圖】

比如香蜜湖的豪宅小區，香蜜湖一號、水榭花都等成交明顯加快，成交價也有所回暖。

尤其是香蜜湖一號，最大的一單成交金額超1.2億，折合單價為31.5萬/㎡，是繼本月香山美墅1.6億成交后，深圳第二筆億元大單。

還有寶中的壹方中心玖譽，成交突然爆火，上周接連賣出了幾套總價3000萬以上豪宅，今年同戶型很少成交，是過往幾個月的量。

香蜜湖真實成交情況分析

先來看香蜜湖豪宅成交情況：

據二手房網簽數據顯示，2023年1-7月成交單價20萬+的豪宅榜單中，香蜜湖板塊以39套的成交占據第一，成交套數占了總量的33%。

其中成交最多的是水榭花都，共計14套。另外香域中央、香蜜湖一號、熙園這些代表性豪宅都有成交，加起來相當于其他板塊一年的成交量。

另外成交價格方面，香蜜湖的二手頂豪已基本站穩20萬+；

有的熱門小區已經出現25萬+的單價成交，像香蜜湖一號、水榭花都、熙園等等。

從香蜜湖一號說起；

8月成交了一套381㎡頂復房源，總價1.2個億，單價約31.5萬/㎡。這是8月份繼華僑城香山美墅1.6個億成交后的深圳住宅市場第二張億元大單。?

另外還有一套建面約289平的樓王大平層，據說成交總價去到6500萬+，單價為20萬+。

在此之前，香蜜湖一號成交不算活躍，因為戶型都是200多平的大面積，最低總價門檻去到6500萬左右，所以大多數月份都是零交易。

這一下就成交兩套，還都是超高總價，和過去幾個月0成交的狀態，形成鮮明對比。

從近期香蜜湖一號的成交情況，可以看出：香蜜湖這種代表性豪宅的成交節奏，確實加快了。

另外據我們觀察，這些頂豪不僅成交量起來了，價格也在穩步上漲。

翻看香蜜湖一號往年成交數據：

2020年12月，242平的5房，成交總價約4800萬，單價約19.8萬/㎡；

2020年5月，286平的8房，成交總價約5100萬，單價約17.8萬/㎡；

2022年3月，306平5房，成交總價約5463萬，單價約17.85萬/㎡；

可以發現，過去兩年香蜜湖一號的成交價是穩步上漲的，個別房源成交價都以1000萬在遞進，對比其他很多片區的豪宅，已經算是不錯的表現。

特別是242㎡的戶型，今年3月總成交價去到7000萬，單價約28.9萬/㎡；

同戶型在2020年12月份的成交價為4800萬，不到三年時間漲了2200萬，總價漲幅抵得上一套深圳灣的豪宅。

淘房志4月23日現場拍攝

從香蜜湖的豪宅表現來看，二手成交并不算多，單個小區也就月均一套的水平。

但值得一提的是，第一梯隊豪宅的成交價基本都很穩，平均漲幅在5%-15%之間，而且戶型越大、景觀越好，往往溢價更高。

7月初，香域中央203㎡的戶型以5150萬成交，單價為25.37萬/平，比年初同戶型成交高出670萬，漲幅約14%。

水榭花都三期，2月份成交了一套272㎡房源，總價約6900萬，相比去年11月份上漲了600萬。

成交方面，小區本月賣出了2套房源；

一套是378㎡的頂復，據說成交價去到8000萬+，另一套200㎡戶型，總價5000萬，創下今年來價格新高。

拉長周期看，2015年至今8年時間，小區成交價已經翻了一倍有余，從8字頭漲到了20萬+，可以說跑贏市面上90%以上的盤 。

另一邊，法拍房市場，香蜜湖豪宅的關注度也不低。

如中旅國際公館二期，上周拍出一套建面約103㎡的房源，參與競價的人數很多，最終以1789.3萬總價成交，單價為17.2萬/㎡，與市場價相差無二。

到底是香蜜湖，萬馬齊喑的行情里，照樣能漲價。

一個小目標的豪宅輕輕松松就賣掉了，如果原業主是2006年購入的，持有至今大概翻了10倍左右，造福速度堪比印鈔機。

寶中壹方玖譽

二手交易活躍

成交價微微下調

寶中的豪宅壹方玖譽，從上月開始成交明顯加快，7月份賣了12套，本月熱度還在持續。

圖源：微博宏盛樓記

8月26日，壹方玖譽成交了兩套房源，249平的低樓層以3550萬成交，單價為14.24萬/㎡；220㎡的中樓層以3200萬成交，單價為14.55萬/平。

同一天時間連續兩套成交，豪宅賣出剛需盤的速度，這在以往頗為少見。

從市場情況來看，壹方玖譽的成交量確實起來了，但是成交價格并沒有上漲。

7月以來成交的大部分房源，價格大多在13.2-14.9萬/平這個區間，均價不到15萬/平；

對比高峰期20萬+/㎡的價格，跌幅至少超過25%。

和年初相比也有差距，以220平戶型為例，5月的成交價為3800萬，單價為17.27萬/平，如今同戶型成交低了600萬，跌幅15%。

給人的感覺就是，這波壹方玖譽的成交量增多，仍是以價換量，在消化筍盤。

但是有一說一，作為寶中豪宅龍頭，壹方玖譽現階段的價格還是很安全的，已經沒什么水分。

寶中另一個標桿盤熙龍灣，這兩個月成交量并不多，僅有一套成交。

7月18日，熙龍灣二期130平的戶型以2180萬成交，單價為16.75萬，和高峰時期價格相近。

熙龍灣一期，上月底一套182㎡戶型以2254萬起拍，單價僅約12.38萬/㎡，居然因為無人報名而流拍了。而在今年4月份，小區正常成交價都在14萬上下。

從整個寶中片區來看，自5月以來二手成交價還是有明顯下滑的；比如第二梯隊的樓盤幸福海岸、深業新岸線等，已經出現低于指導價成交的房源，現在的行情基本回到去年底。

優質豪宅為何火熱？

后續深圳市場怎么走？

不可否認的是，深圳樓市已經進入一個絕對分化的狀態，馬太效應很明顯，強者恒強。

這也說明，樓市普漲時代結束了，接下來領漲樓市的將是核心地段兼顧居住與保值能力的的優質物業。

而豪宅跟普宅是完全不同的價值體系，豪宅更具稀缺屬性，拿深圳來說，目前3000萬以上的頂豪，在售總占比不到2%，核心地段就更少了。

所以相比普宅，豪宅產品在市場上更有競爭力，保值增值屬性更明顯。特別像香蜜湖這樣的優質豪宅，本身就是少數人的游戲。

另一方面，富人們對于政策和市場的感知度，往往是要比普通購房者更敏銳的，也更善于運用各種金融工具和手段。

從近段時間高層的發聲可以看出，接下來的政策方向肯定是逐步寬松的，雖然動作比較慢，像擠牙膏似的，但核心方向不會變，不管政策大小都是利好。

我們認為，隨著利好政策陸續落地，市場信心會進一步提升，行情也會從豪宅逐漸蔓延到外圍的龍華、碧海、沙井、光明等剛需熱點板塊。

來源：深圳淘房志