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8月19日，首創證券發布招商蛇口公司簡評報告。

核心區貨值充足，增速持續領先百強房企。2023 年 7 月單月公司實現銷售金額 201.3 億元，同比-15.8%，實現銷售面積 79.5 萬方，同比-6.4%。2023 年 1-7 月，公司累計實現銷售金額 1865.6 億元，同比+30.7%，領先百強房企 36.6pct，銷售面積 763.4 萬方，同比+33.4%，累計銷售均價24437 元/方，同比-2%。當前全國市場銷售景氣度下行，高能級城市中的核心區項目依舊保持高去化率，而區位較差的項目去化水平持續低。1-7 月公司上海銷售金額 441.42 億元，排名第一，上海銷售占比23.7%。公司核心城市中核心區貨量保持充足，有效保障全年 3300 億元銷售目標完成。

上海杭州獲取土地，權益比例保持高位。23 年 7 月公司于上海和杭州共獲取 2 宗土地，對應總地價 24.2 億元，同比-91.7%；總建面 10.4 萬方，同比-91.7%。單月拿地金額強度為 12%，較上月下降 22.2pct。土地獲取城市結構來看，1-7 月一二線城市整體拿地占比提升至 94.5%，較2022 全年提升 5.7pct。其中一二線城市拿地金額占比分別為 33.2%和61.3%，分別較 2022 全年下降 16.4pct，提升 22.1pct。累計拿地金額權益比例來看，1-7 月公司拿地權益比例為 83.9%，較 2022 全年提升24.3pct。權益比例大幅提升，未來歸母損益有望提升。公司持續鎖定高能級城市，提高土地兌現度和去化率。

融資通道保持暢通，新增公司債 50 億。23 年 1-7 月公司新增境內債融資 145.9 億元，同比+6.7%；整體加權融資成本 2.48%，較 2022 全年下降 0.26%。23 年 7 月單月公司融資 50 億元，單月發行兩筆公司債，8 月新發一筆 13 億超短融。債務償還來看，2023 年公司境內償還 205.2 億元，Q3 和 Q4 分別償還 68.9 和 23 億元。

龍頭央企優勢明顯，核心區投資輪動。1）公司央企背景，融資渠道暢通，成本持續優化；2）核心區投資輪動，一二線城市占比提升，換牌效應將抬升公司資產質量。

投資建議：預測公司 2023-2025 年 EPS 分別為 0.84 元/1.26 元/1.59元/股，對應 PE 分別為 14.4/9.5/7.6 倍，維持“買入”評級。

風險提示：二手房掛牌量持續攀升，房價超預期下跌，核心區土地市場熱度迅速攀升，公司滾存庫存去化難度加大等。