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6月20日，首創證券發布房地產行業簡評報告。

核心觀點

新房二手房價格走弱，銷售增速將進一步承壓。2023 年前 5 月商品房銷售金額累計同比增速為 8.4%，較前 4 月變動-0.4 個百分點。隨著去年年底疫情抑制的需求完全釋放，銷售市場持續走弱。商品房價格環比回落，房企通過直接降價和提升渠道費來促進銷售。二手房方面，居民對于房價預期相對悲觀，導致二手房掛牌量持續攀升逐步反應到價格端，5 月 70 城二手房環比由正轉負，四大一線城市均出現不同程度下跌。供給端來看，5 月房企推盤力度下降，單月環比下降 20%。需求端來看，5 月核心城市去化率 50.9%，環比下降 3.1 個百分點，連續兩月下滑，且 6 月上半月去化率進一步下降。6 月商品房銷售受到季節性影響將持續回落，疊加去年 6 月疫情結束需求釋放的高基數效應，我們預計今年 6 月銷售增速將進一步承壓。

投資單月跌幅加速下探，預計后續依舊承壓。2023 年前 5 月房地產開發投資累計同比-7.2%，較前 4 月變動-1 個百分點。當前核心區地塊溢價率觸頂成交，冷門地塊流拍概率加大，土拍市場分化仍然較大。由于土地成交價款大致領先土地購置費增速 6 個月，因此土地購置費增速后續仍有較大下行壓力。疊加 2023 上半年償債高峰期，房企資金鏈依然緊張。我們預計后續投資增速依舊承壓。

竣工回暖延續，新開工持續下行。新開工方面，2023 年前 5 月新開工累計增速為-22.6%，較前 4 月變動-1.4 個百分點。22 年拿地總量大幅下行，疊加償債高峰期，導致 23 年可開工資源減少，我們認為后續新開工仍有下行壓力。竣工方面，2023 年前 5 月竣工累計增速為 19.6%，較前 4 月變動 0.8 個百分點。竣工增速保持高位。目前行業存在大量已開未竣工的項目，在各地政府保交樓措施落地以及預售資金監管正常化的背景下，房企資金鋪排從前端投資擴張，逐漸轉移到后端施工竣工以釋放監管資金，形成正向現金流。我們預計竣工回暖有望持續。

房貸早償率持續攀升，房企融資端壓力依舊。從行業到位資金來看，2023 年前 5 月累計增速為-6.6%，較前 4 月變動-0.2 個百分點。RMBS條件早償率指數的儲蓄攀升，反應居民對于未來預期不穩，加杠桿意愿較弱，傾向于提前還貸。5 月單月國內貸款增速轉弱，房企信用債融資額創新低，融資端壓力仍然較大。

投資建議：當前基本面指標加速下行，新房二手房價格走弱，市場對政策優化預期有所增強。近期核心城市青島、杭州、南京放松限制性調控政策，后續有望更多城市跟進，地產股迎來估值修復行情。

持續推薦：1）高能級布局、拿地換牌比例較高、規模適中的頭部房企：招商蛇口、華潤置地；2）行業底部拿地擴張的優質房企：濱江集團、華發股份。3）融資和拿地后續恢復正常的困境反轉類房企，有望迎來估值提升：金地集團。4）永續現金流類房企：龍湖集團、華潤置地。

風險提示：宏觀經濟復蘇不及預期，政策反應鈍化，二手房掛牌量持續提升，房價超預期下跌等。