分析預測不回顧就是耍流氓。

(資料圖片僅供參考)

目錄

一、回顧年初的樓市分析

二、1-4月成交回顧

三、1-4月量價走勢

四、參考價政策影響分析

五、未來走勢初步分析

一、回顧年初的樓市分析

今年1月6日發表在公眾號的2023年樓市分析。

2023年樓市分析

回顧分析：

1、2-4月樓市確定回暖量價齊升，比去年底高5%左右。

2、進入4月量價開始回落，即使參考價放松也沒有造成大的影響，我去年的分析就也沒提參考價，因為參考價不是買房的障礙。

3、參考價悄悄放松，樓市短期沒動靜，中長期有了動靜可能會迎來房地產稅試點。

二、1-4月成交回顧

1、每月簽約量

中介協會按月簽約量

中介協會按月簽約量，2月3552套回升明顯，3月達到4943套，是近兩年的新高，4月回落至3744套。

2、住建局網簽量

新房二手房網簽量

圖例：橙色是二手房、黃色是新房、藍紫色是總量。

3月新房網簽3199套，二手房3949套，總量7148套。總量和二手房成交量創近兩年新高，網簽量要落后市場1個月左右。

4月二手房回落至3505套，新房與3月持平3192套。

隨著新房每年多增2萬套供應，二手房每月5000套的平衡點已經改變，今年要尋求新的平衡點。

三、1-4月量價走勢

1、按月量價走勢，3月高點，4月回落

全市平均房價3月達到了1.06倍指導價，低于去年9月，比去年的12月的1.01倍增長了5%，實現分析中上升5%的目標。

達標后4月價格開始回落至1.03倍。

2、按周價格走勢

2月后后價格持續走高至1.06倍指導價，4月10日以后價格回落至1.03倍指導價，4月20日政策讓當周價格回到1.04倍指導價。比最低的0.98倍漲幅還有6%，

一位賣房咨詢唐老師的朋友，春節之前買家出到800萬，沒讓他賣，2月份告訴他可以按照900萬賣出，3月中旬已成功賣出，現在價格出現回落了。

四、參考價政策影響分析

參考價政策沒讓市場有動靜，為什么？

主要是去年以來，參考價已經不是買房的障礙，障礙是什么呢？A、置換高首付。B、750萬以上的豪宅增值稅。C、限價新房的大量供應。

1、A、B兩項政策作用。置換高首付讓大家買房時要么買不起，要么全款買房再貸款或按750萬以下按揭貸款，不交增值稅，所以對于改善主力的900萬以上的住宅，參考價影響很小。

2、750萬以下的房產現在可以足額貸款，但是750萬以下有大量新房供應，600-800萬龍華紅山、北站、上塘、寶安新安、西鄉、碧海，600萬以下光明、沙井，400萬以下龍崗、坪山，都有大量的新房供應，不但不需要積分，還能打折甚至送兩成首付。這個價位面臨新房的激烈競爭，所以也沒動靜。

3、2000萬以上的入門級豪宅，豪宅置業者多數會選擇全款買房再貸款，按原價過戶，節約增值稅。這些置業者，一般都有自己的企業，所以可以合理合規的再貸款。

4、雖然參考價政策短期沒造成太大的影響，但中長期看，房價的天花板沒有了，一旦經濟確定恢復，將利好房價回升。

五、未來走勢初步分析

1、4月下半月深圳房價已經開始回落，深圳的嚴格調控沒有實質放松，特別是750萬以上豪宅6成首付以及收區5%的增值稅，這兩項政策會壓住深圳二手房價，豪宅標準不調整，房價整體平穩。

2、隨著經濟回升的鞏固，房價繼續下行的可能性不大，5月后房價波動在正負5%之間。