文/謝逸楓

樓市一季度火爆之后，果然如筆者判斷，樓市后發乏力。數據顯示，剛過去的四月典型樓市，市場銷售整體表現平淡，呈現降溫，漲勢回落的趨勢。

【資料圖】

筆者認為，當前樓市必須警惕五個危險，避免復蘇過程的恢復階段出現趨低迷、寒冷的趨勢。首當其沖的是庫存過高，區域供應過剩。其次是政策落實不到位。

再次是險情房企二次爆雷，債務違約、信用下降、停牌清盤、逾期交房、停工的現象。再其次是土地成交、住房供應長期負增長，導致未來供需矛盾加深。

最后是市場存在大量的限制性住房消費、交易政策未取消，且首付高、利率高、稅費高的購房高門檻，嚴重影響樓市的恢復，銷售端的資金無法傳導到投資端。

筆者認為，四月樓市降溫的原因，在于市場缺乏流動性，購房者沒有完全恢復信心，供應下降，樓市政策放松力度有限，之前利好政策落實不到位。

其中的原因不排除是前期的住房需求集中釋放之后，需求的釋放逐漸變緩慢。其次是網簽滯后性的因素，影響到數據的呈現。最后是房企的價格調整因素。

中指數據顯示，2023年五一期間（4月29日-5月3日），40城成交規模較去年五一假期增長約25%，受基數較低因素，同比增幅較大，較2019年同期降幅超兩成。

上海新房成交最為突出，五一假期上海新建商品住宅成交666套，同比上漲546.6%。推出一批優質好盤，加之住房公積金貸款政策放松，成交高漲預料之內。

五一期間部分熱點城市新房出現下滑態勢，其中杭州今年五一假期新房零成交，成都、北京新房成交同比下降幅度均超60%。

諸葛數據顯示，2023年五一假期重點15城新建商品住宅成交5208套，較2022年同期上漲25.74%。其中8城新房成交趕超去年，7城呈現不同幅度下滑態勢。

2023年五一假期重點6城二手住宅成交787套，較2022年五一上漲20.34%。各城市二手住宅成交看，其中4城二手住宅成交超過去年，2城呈現下滑態勢。

筆者認為，五一假期樓市總體表現平淡，沒有出現報復性反彈的火爆成交場景。應該是與前期購房需求集中釋放，旅游旺季，供應下降，價格調整有關。

中指數據顯示，4月重點100城新建商品住宅成交面積環比下降超兩成，同期低基數因素下，4月新房成交同比增長約40%。前期積壓需求釋放后，市場活躍度回落。

1月-4月重點100城新建商品住宅月均成交規模較2022年同期增長24.1%，仍處于2015年以來同期低位。供應下降，4月50城批準上市面積環比下降約三成。

中指數據顯示，4月100城新建住宅均價16181元/平方米，環比上漲0.02%，同比下跌0.07%。二手住宅均價15826元/平，環比下跌0.14%，同比下跌1.28%。

筆者認為，目前典型100城的成交、價格看，房地產市場處于復蘇的前期恢復階段。一方面是數據的回升比較緩慢，需求的釋放持續性方面不穩定。

另一方面是價格不平穩，上漲的動力不牢固。總體看，房地產市場屬于弱復蘇。因此，未來的房地產政策需要繼續發力，才能支撐樓市繼續上行。

易居數據顯示，1月-4月50城新建商品住宅成交面積為7715萬平方米，同比增速為18%，相比1-3月份15%的水平有所擴大，市場逐漸的升溫。

其中4月50城新建商品住宅成交面積為1896萬平方米，環比下降27%，同比增長30%。值得注意的是44個城市呈現了環比下降態勢，占比近9成。

數據顯示，4月50城一二三四線新建商品住宅成交面積分別為277萬平方米、1048萬平方米和571萬平方米，環比增速分別為下降14%、下降24%和下降35%。

筆者認為，受到城市樓市調控政策、人口流動、貨幣供應、市場供應的影響，導致房地產市場的區域、城市分化嚴重，呈現不平衡的發展趨勢。

房地產市場最不確定性的因素，主要是前期利好政策落實緩慢，商品房庫存高、去化周期長，市場呈現區域供應過剩，信心恢復緩慢的現象。

中指數據顯示，1月-4月，百強房企銷售總額約為2.39萬億元，同比增長12.8%，保持增長。其中4月單月，百強房企銷售額環比下降17.4%，同比上升29.9%。

百強房企排名再次發生變化。保利發展、萬科分別位居冠軍、亞軍，而第三名則由中海地產以微弱優勢取代碧桂園，前三位頭部房企“咬殺”激烈可見一斑。

筆者認為，房企的銷售業績逐漸好轉，但是復蘇的速度緩慢，沒有出現火爆的現象。業績好的房企，主要集中于頭部房企，大部分房企業績增長不穩定。

銷售業績沒有傳導到投資端，房企拿地的信心不足。土地市場依然靠國、央、城投企業托底，民企拿地的比例非常低。總體看，土地市場還是弱恢復。

克而瑞數據顯示，4月業績環比增長房企占百強房企合計三成。六成百強房企4月份業績同比增長，其中TOP10房企（頭部房企）4月份業績同比增長幅度較大。

中指數據顯示，1月至4月百強房企拿地總額3150.1億元，拿地規模同比下降13.1%，降幅較上月收窄1.88%。說明銷售端的復蘇使得拿地熱度得以延續。