2023年4月27日，戴德梁行發布《新實踐 再行動 ——2023粵港澳大灣區城市更新發展報告》。

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報告指出，距離2021年住建部發布重磅文件《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》已近兩年，期間疫情的反復和中國房地產行業陷入調整的狀況令各地城市更新的進程受到影響。2023年《政府工作報告》再次提出實施城市更新行動，如今疫情陰霾逐漸散去，經濟生活重回正軌，城市更新何去何從，再度引發關注和討論。

報告聚焦粵港澳大灣區9+2城，從區域城市更新的概況，9+2城的特征和實踐，以及規劃方向等方面深入分析了大灣區不同城市間城市更新的發展狀況和體系差異，并由此展望未來粵港澳大灣區城市更新的發展趨勢。

粵港澳大灣區城市更新起步較早，9+2城發展特點各有不同

報告指出，自2009年8月，廣東省發布《關于推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干意見》，全省城市更新綱領全面明確，各地陸續響應落實。經過10余年的發展，粵港澳大灣區已完成了相當體量的城市更新改造。結合各地城市更新的完成量以及計劃量，以及城市更新緊迫性、政策成熟度、土地集約利用情況、更新中的民生改善與文化保護等多維指標，報告對粵港澳大灣區9+2城城市更新的階段與特征進行了綜合分析評價。

圖：粵港澳大灣區9+2城城市更新指標評價結果

資料來源：戴德梁行研究部

綜合來看，粵港澳大灣區各地城市發展特點不同，城市更新的進程和體系也有所差異。但總體而言，普遍推動了城市的發展，拓寬了產業空間，優化了社會資源配置。同時，強調保留利用既有建筑，保持老城格局尺度，延續城市特色風貌。通過對既有資源的充分利用，深入挖掘了粵港澳大灣區城市化發展的紅利。具體來看，9+2城分別呈現以下特征：

l?廣州：政府主導，多元合作，著力推進“三舊改造”

l?深圳：市場化主導城市更新的先行者，聚焦土地整備利益統籌，雙軌并行利用存量土地

l?香港：側重老建筑"活化"，在文物保育和持續發展之間尋找平衡

l?澳門：業權人主導，聚焦舊樓重建

l?佛山：以產業升級主導下的舊廠房改造為核心

l?東莞：鎮村工業園改造從“單個項目”?到“連片拓展”

l?珠海、中山：政策不斷完善加速城市更新進程

l?江門、惠州、肇慶：推進城區舊改先行試點

片區統籌、有機更新成為主流

在發展趨勢上，報告指出，未來粵港澳大灣區城市更新將以片區統籌、有機更新為主流，進一步探索多主體參與、利益平衡機制，同時不斷完善城市更新法律法規。

經過多年的探索與實踐，粵港澳大灣區核心城市不斷意識到傳統的以大拆大建為主要形式、以單塊存量用地土地價值釋放最大化為宗旨的房地產化點狀更新實際上難以實現完善城市功能、引領城市迭代升級目標，反而一定程度擠壓了產業發展空間和低成本居住空間，挑戰資源環境承載力，加劇了多種層面的斷裂和失衡問題，影響城市的可持續發展。

隨著城市規劃不斷深入反思單一用地性質和功能分區、潮汐式通勤和過高密度開發等問題，以及“產城融合”、“職住平衡”、“15分鐘生活圈”、“完整社區”等理念的引入和推廣，大灣區各個城市陸續提出片區統籌、連片改造、連片更新，希望通過片區統籌、有機更新，補足功能短板，活化歷史遺產，加快綠色轉型，提升空間資源配置效率。

TOD、租賃住房、工業上樓、非標商業將是未來重要改造方向

報告顯示，在公共交通主導、混合用途、集約利用等大原則下，TOD城市綜合體將繼續成為拆建型城市更新優先采用的模式。

在住房供應方面，隨著不動產私募投資基金啟動試點、REITs試點擴容，多種政策加持下順應房地產新發展模式的租賃住房的籌集改造將日益受到重視。

而在產業發展與保障方面，產業發展將長期與城市更新“工改工”產生的高容積率產業空間相伴而行，工業上樓將是未來粵港澳大灣區主要產業空間供給模式之一。

此外，在嚴格控制大拆大建、鼓勵有機更新和微改造的大趨勢下，本地適應性更強的非標商業有望成為城市更新中商業空間轉化的主流模式，為千城一面的城市環境帶來不一樣的色彩。

戴德梁行研究院副院長、華南及華中區研究部董事張曉端表示，2023年《政府工作報告》再次提出實施城市更新行動。未來，中國的城市更新將不再倚重于大規模拆除重建帶來的換新效果，而更在乎對城市持續發展、環境宜居、多元文化包容性的關注并實現漸進式煥新。城市更新還將更加順應城市發展的規律，以內涵集約、綠色低碳發展為路徑；堅持“留改拆”并舉，保留利用提升為主，加強修繕改造；注重提升功能，補齊城市短板，增強城市活力。

戴德梁行大中華區副總裁、華南及華中區董事總經理程家龍認為，通過城市更新對低效載體進行改善、重建，有助于促進基礎設施發展，推動片區形象提升，實現城市產業調整升級。粵港澳大灣區打造世界級灣區不僅需要產業升級下載體的更新換代，同樣需要在文化和歷史人文方面特點鮮明。通過對大灣區歷史街區綜合整治和活化，實現環境提升和老城新生，也是尊重城市文化遺產的重要途徑。

來源：戴德梁行