NO. 1｜壹

進入3月份，市場有一些變化：

一是，部分熱點城市二手房市場回升態勢放緩；

(資料圖片)

二是，二手房掛牌量在迅速攀升；

這其中，有限售到期的掛牌，有換房的掛牌，也有“套現”的掛牌。掛牌多，并不一定是壞事。若掛牌是為了改善、換房，這是樓市健康的標志，比如2015年-2016年，深圳等熱點城市二手房掛牌量很大，但基本是換房的，市場（新房、二手房）循環很快，可謂交投兩旺。

但當下的二手房供應端，有一點兒異化。換房的確實有，但是出現了腸梗阻，供需不匹配，要么“換不動”、要么是“換不起”，循環不暢。另外，套現離場的，也有很多，比如低價掛牌出售，這是個新現象，它導致供應端形成了堰塞湖，對樓市預期和價格企穩并不利。

圖：廣州二手住房掛牌量迅速走高數據來源：廣州貝殼研究院

三是，新房市場，來訪、認購或下行。

珠三角部分城市，最近一周來訪量下降8%-15%，認購量下降15%-30%。近期，盡管有開發商收回折扣的傳言，但從成交來看，除中心區供應稀缺的新盤，全市來看，只有降價的，才能賣得動。也就是，只有購房者看到，買到的房子比周邊同類盤（含二手盤）價格低，才會出手。

數據來源：wind

NO. 2｜貳

春節后，地產企穩有三股力量：被疫情阻礙的剛性需求，換房需求，預期好轉帶動的需求。現在看，似乎不能太樂觀，被疫情阻礙的剛性需求，2月份勢頭挺不錯，但3月份以來顯得后勁不足；換房需求，本來被寄予厚望，但剛需的動力不足，“賣一買一”的換房循環不暢。

再來看預期。春節后預期也在好轉，潛在購房需求很多，但能夠轉化為現實購買需求的（比如“下定金”）并不多。究其原因，一方面，市場預期企穩的態勢不扎實；另一方面，支付能力還是不足。

圖：廣州二手住房“帶看轉成交”的比例數據來源：廣州貝殼研究院

表現在，二手房看房的挺多，但交易周期并未縮短；新房降價才能走量。所謂二手房業主“收回折扣“，甚至調高掛牌價，基本是不靠譜的。能成交的，還是真愿意降價的二手房源。

2月份，上海、深圳低價位二手房（200-400萬）占據交易的主導，這是剛需“上車盤”。進入3月份以后，盡管換房的有所增加，但剛需上車盤仍占據絕對比例。低價盤的主力地位，一方面說明剛需選擇在市場企穩時入市，另一方面，多數居民的收入，只能支撐這樣的房價。

新房也是同樣的邏輯！

從成交區域看，熱點城市外圍新盤，仍舊呈現“降價走量”的態勢，去化也不錯。這說明，只要價格能明顯下降，就能帶動銷售。也意味著，新市民、無房戶，都想買房，但對于房價比較敏感。切實地感受到了低價、降價，特別是比周邊二手房價低，就會釋放出需求。

即便是換房，也如此。盡管“賣一買一”降低了首付門檻，但其首付和月供的壓力還是不小。特別是，上一輪回升周期，“老破小”漲得少，要換到心儀的房子，首付和月供壓力還是很大。這就是為何，2月份居民中長期貸款只增加了863億，比春節假期的1月少了1000多億，而且呈現持續下行的態勢。

很簡單，要計算首付和月供的承載力，不敢貿然承接債務買房。總的來說，市場預期確實是好轉了，但很多停留在心理層面，轉化為進場買房的難度有點大。總之，就當前的有效購買力看，確實是在歷史超低位企穩回升了，但要托起樓市這個龐然大物，還是太單薄了。

NO. 3｜叁

住房需求潛力大，無疑是好消息，但供需不匹配導致的“斷層”，是當下樓市面臨的最大問題。也就是，供應不適應需求、需求拉不動供給，導致維持地產“高位平衡”的難度越來越大。

但同時，各地的政策仍舊傾向于短期化、碎片化。比如，供地投鼠忌器，擔心流拍并迎合開發商。中心區新盤以高端改善為主，近幾年無論疫情起落，均獲得市場青睞，去化尚好。

開發商有“補庫存”的需求，地方就供應中心區低密度的好地塊，即便是蘇州這樣的城市，也不例外。各方迫切需要市場回暖，各路媒體也順應此意，努力宣傳個別樓盤熱銷盛景，甚至以個別渲染整體，妄圖復制過去的圖景，即極力讓各方都看好市場，那么市場就會好起來。

需要重視的是，由于剛需動力有限和改善循環不暢，春節后的需求修復，或者小陽春，其周期可能比較短。我們更需要重視，需求的“斷層”、供需不匹配。其背后的原因，則是居民不愿意加杠桿的情緒和首付支付能力不足的現狀，導致有效的購買力難以支撐樓市的體量。

而當下樓市的高位體量，則是在過去若干年加杠桿情緒高昂、支付能力較強的雙重支撐下實現的。因此，未來的政策選擇，若繼續在需求端發力的話，包括熱點城市退出限購或松綁杠桿限制（比如“認貸不認房”），其邊際效應是有限的，激活的只能是高收入人群的購買力。

這是我們認識當前樓市的關鍵。

NO. 4｜肆

繼續在需求端刺激的話，樓市越來越兩重天、越來越斷層。中心區樓盤改善化、高端化，去化良好，貌似市場不錯。但相對于龐大的樓市體量，這個品類“小眾化”了，體量越來越小。

新房供應主力，在城市外圍；而需求主力，是新市民、年輕人，無房戶和換房者。由于供需不匹配，整體市場不斷陷入“降價-賣房-再降價”的循環。政策要告別碎片化、短期化，走向系統化。策略是，大體量資金入市，收購貶值的資產包（土地、項目、股權甚至是企業），并轉化為銷售型的人才房、共有產權房、安居房，并向無房戶、年輕人和新市民低價配售。

配合上述策略，建議面向無房戶、年輕人和新市民，投放按揭普惠貸款，利率低至2%-3%。在資金端，由于風險偏好降低、資產越來越荒，居民和企業“內卷存款”，當前各類金融機構負債端資金體量大，投放壓力大，利率在快速下行，信貸緊縮趨勢明顯（從CPI和PPI的走勢可見一斑）。

而硅谷銀行破產的案例殷鑒眼前！

當前，存量資產的流動性在下降，價值在慢慢損耗過程中。上面的策略，其目的就是穩定存量資產價值，從而穩定市場預期，糾偏需求萎縮，信貸緊縮的。同時，直面問題并開新局，創造需求的新生力量，將3-4億的無房戶、年輕人和新市民，以較低門檻納入到商品經濟和商品房市場。

大筆資金進入，才能帶動私募股權基金、“三支箭”的其他資金進場，從而創造出盤活存量資產的增量資金。新生力量卷入到商品房經濟中，創造出巨大的新增需求，能夠帶動和盤活存量需求。這樣，整個行業和市場良性循環，從土地到新房，再到存量房，才能真正啟動。