01?新房、二手房成交數據

(資料圖片僅供參考)

2023年3月1日-3月7日，深圳市新房住宅共成交700套，二手房住宅共成交807套，日成交量見圖示。

02?一線市場：核心盤連續上漲20%

上周，深圳人才房熱度非常高。特別是位于赤灣的深鐵熙府關注度很高，深鐵熙府項目條件并不差，在人才房小區中，小區品質、戶型和格局目前算最好的，而且人才房價格僅為商品房價格的60%，加上最近還放寬了人才房的購房門檻，吸引了眾多購房者圍觀，是否可以買入可售型人才房，成為最近市場熱議的話題。

人才房相比于普通商品房，除了購房門檻區別外，最大的區別是，人才房在簽訂合同后10年內不得轉讓、不得出租、不得購買商品房住宅；簽訂合同滿10年后，按屆時安居型商品房取得完全產權的相關政策，申請取得住房完全產權。

人才房10年內限售，在這期間相當于失去了資產金融屬性。即便在購置人才房幾年后退還尋求改善置換，但按照管理辦法規定，10年內只能原價回購，并且，由于限制了房子的資產價值，10年內的增值等于被剝奪，改善空間被壓縮。

此外，我們了解到，現在人才房6折定價大致是以深圳兩年前新房限價為基礎制定的，而現在的市場價相比兩年前已經下跌了至少20%左右，位置好的人才房相比周邊也許會有差價，但位置差一點的人才房根本無差價可言。看似6折的人才房，實際相比商品房到底打了幾折，還需要同周邊二手房和新房真實成交價對比后才能下定論。

一線市場方面，二手房市場持續回暖，而且節奏比想象中更快，二手房住宅日網簽量逐日遞增，一些網紅核心盤成交價仍在持續拉高。

—— 華潤城1期，89平3房，網紅經典戶型，2月以來，該戶型已有5套成交，成交價連續上漲，去年年底成交價在1280萬左右，2月初成交價上漲至1450萬，上周成交價達到1500萬以上，最高成交價1550萬，相比去年底，連漲了20.2%左右。

—— 香山美墅果嶺，177平4房，作為小區主力戶型，節后成交價不斷增長，去年年底成交價在2200萬，2月底成交價已上漲至2390萬左右，上周，成交一套高樓層，成交價再次上漲，最終成交在2500萬，2個月連漲300萬，漲幅為13.6%左右。

—— 香山美墅果嶺，203平4+1房，成交價上漲也很明顯，去年年底，成交價在2600萬左右，上周，同樣的戶型、相似的樓層，成交價在2950萬，漲幅為13.4%左右。

03?反彈超16%！寶中節后強勢回暖

2月以來，深圳樓市已逐漸復蘇，二手房各片區熱門小區成交回升的不錯，漲幅相比去年基本穩定在10%以上。

寶安中心，作為深圳最亮眼的片區之一，在2019年下半年，特別是雙十一那波，成交量倍增，房價漲幅都快趕上深圳灣，那時市場之瘋狂，讓寶中房價達到了近5年來的高光時刻。

而在去年年底，寶中熱門剛需小區花樣年最高跌幅超35%以上，一些改善品質大盤成交跌至指導價甚至跌回2019年，最高跌幅達30%。

后期隨著疫情管控放開，帶看量逐步增加、購房者看房熱情高漲，春節后，全市成交量直線提升，寶中一些改善熱盤成交價開始率先反彈。

寶中核心品質小區，西城上筑，131平4房，中間樓層，上周成交價1386萬。而在去年11月，同樣的戶型，樓層相差不大，成交總價已跌至1190萬，與指導價相差不到3%。相比去年年底成交，漲幅達16.7%。

第五大道三期，作為寶中第二梯隊的改善小區，最近成交也有明顯的回暖跡象。第五大道三期，126平4房，去年12月成交一套中低樓層南向，成交總價在1163萬。上周，同樣的戶型，樓層更低，成交總價1350萬，相比去年11月，成交價反彈16.1%左右。

伴隨著成交量價齊漲，一些之前低價賣不出的戶型、上周甚至還出現了反價成交的情況。

上周，宏發領域一套110平4房，成交價在1450萬。而去年年底，這套房業主可以1380萬出售，并且這個價格業主給了差不多一周的時間。不過當時市場慘淡，觀望客戶都不敢出手，所以即便是如此低價，房子也沒有被賣掉。直到今年年初，市場有了明顯好轉的跡象，業主重新將報價調回1480萬，最終反價70萬成交。

同時，我們客戶經理也表示“寶中回暖很快，現在看房客戶都非常積極，品質小區的成交價有明顯上漲，尤其是寶中一些品質小區的102-108平3房2衛戶型，去年年底，這種戶型得跌至1000萬以內才容易被市場成交，而最近，這些戶型成交價都已穩定在1000萬以上，想要以去年低于1000萬總價成交，已經不可能了?！?/p>

“當然，現在的市場，撿漏的機會也是有的，但相比去年，最近低價筍盤成交周期已經大幅縮短了。”同時，我們客戶經理還表示，“市場很多筍盤還沒開始全面推廣之前，就已經被‘偷偷成交’了?！?/p>

很多買家認為，如今市場短暫的回暖，只是對于去年行情的修復，寶中成交超16%的漲幅，還是因為去年跌得太摻了，即便有明顯的漲幅，現在的市場成交價也仍未能超過2022年年初的成交，對于寶中未來幾個月房價的走勢，很多買家都是存疑的。

最近很多剛需購房者可能會在人才房和商品房之間糾結，對于很多自主客來說，十年內不準轉讓、出租等，不是主要問題，畢竟現在很多商品房的周轉率也在降低，從當下政策來看，很多商品房買家在6、7年之內也不會換，最主要的問題還是十年后取得完全產權的政策的不可確定性。

這個時候雖然市場好了一些，如果資金名額在手，到市場上去談筍盤，價格還是會很低的，最近我們成交的一些案例，業主的降價大大超出了客戶的預期，很多業主也在換房，甚至先買了房的業主就更著急了，必須在短期內拿到資金，這也是市場的機會。