全年樓市綜述

市場降溫明顯，二手住宅成交遭“腰斬”

(資料圖片僅供參考)

寫字樓供應持續走低，空置率有所下降、租金小幅回升

商業購買需求略有下降，租金結構性下調

01、市場降溫明顯，二手住宅成交遭“腰斬”

2022年全國層面“穩樓市”政策頻繁出臺，但政策暖風始終未能在深圳刮起，深圳住宅市場繼續降溫。2022年深圳一、二手住宅合計成交56142套，較2021年下跌39.7%；總成交面積562.71萬㎡，較2021年下跌36.4%。

其中，一手住宅共計成交34441套，同比下跌34.3%，創下2012年以來的新低；二手住宅共計成交21701套，同比下跌46.6%，成為有歷史記錄以來的新低。

價格方面，一手住宅市場受限價政策及二手房市場降溫影響，連續數年上行后調頭下跌，2022年全市一手住宅成交均價為57380元/㎡，同比下跌2.3%。二手住宅方面，成交持續遇冷，價格失去上漲動力，同樣呈現下跌趨勢。

從歷年深圳一、二手住宅成交占比情況來看，深圳為存量房市場，二手房成交量占比在7成左右，新房成交占比占3成左右。自2021年年初深圳出臺二手房參考價以來，深圳二手房市場遇冷，二手房成交占主導的局面被打破，新房成交量趕超一手。2022年新房成交量占比高達61%，而二手房占比僅為39%，是一個非常態化市場表現。

02、寫字樓供應持續走低，空置率有所下降、租金小幅回升

2022年深圳寫字樓市場供應持續走低，辦公供應高峰已過，2020年、2021年和2022年連續三年供應出現持續下滑，回落至2015年的水平。全年一手寫字樓的成交量37.98萬㎡，同比上漲10.3%；平均價格為52783元/㎡，同比下降7.5%。二手寫字樓成交面積10.88萬㎡，面積同比下降6.1%；年度藍籌價格44406元/㎡，較2021年微漲0.2%。

租賃方面，2022年度寫字樓藍籌租金價格為163元/㎡月，較2021年上漲約7.9%。一方面，辦公租賃需求持續回升，帶動了租賃市場的提升；另一方面，新增供應持續減少，給市場提供了相對充足時間消化，整體辦公物業空置率有所回落，空置率由2021年的20%回落至18%左右。

03、商業購買需求略有下降，租金結構性下調

全年一手商業的成交量為64.90萬㎡，同比下降34.2%；成交均價為51886元/㎡，同比下降16.0%。二手商業全年成交面積為19.24萬㎡，同比下降23.5%，成交連續6年走低；價格受到成交下行及商業結構調整的影響，僅能保持微幅的增長，全年二手商業藍籌均價為153074元/㎡，同比上漲0.05%。

租賃方面，今年各商圈租金均呈現開年持續下行、年末翹尾的走勢，年度二手藍籌租金的均值為1127元/㎡.月，同比回落0.27%。

備注：從2014年7月起，我們將以美聯物業全國研究中心數據庫中抽取深圳各大熱點商圈中的優質商鋪（住宅底商、商業街沿街旺鋪等）作為重點研究對象，對深圳二手商鋪藍籌樓價作出調整，而現今藍籌樓價也代表了全市優質商鋪租售價的高位水準。本文下同。