前海一新盤開始動工了，預計今年年中入市！

(資料圖片)

它就是招商一灣臻邸（原招商前海璽），也就是去年深圳第二波土拍中，招商以51.29億+22000㎡配建面積拿下的 T102-0410宗地，限價10.7萬/㎡。

項目預計推售98-116-150㎡3-4房的戶型。

去年前海祭出“8字頭”單價，這才過不久，就漲價了？

01

前海真的漲價了嗎？

之前推出的天健悅灣府和頤城臻灣悅，最低價都是8字頭。

一時之間，寶安和龍華的新盤開始發愁了。

招商一灣臻邸的限價提高，是否意味著前海新盤漲價了呢？

咖姐認為，不一定。

其一，限價限的是新盤入市的均價，難以推出樓盤的最低價和最高價。

其二，該盤在地理位置上屬于前灣片區，與悅灣府和臻灣悅所在的桂灣片區，還有一定的距離。

招商一灣臻邸離得較近的新盤是龍光前海天境花園。

這個2021年初8個小時賣光的新盤，開盤均價11.2萬/㎡，單價區間10.2-12.1萬/㎡，總價1153萬起。

招商一灣臻邸的限價相比之下，還是較低的。

具體的價格，還要等備案入市之后，才能看到價格區間。現在距離年中還有幾個月的時間，這段時間要讓二手市場量價重新漲起來，辦法是有的，但不就違背房地產調控向穩的初衷了嗎？

所以說，幾乎不可能。

要想賣得好，招商一灣臻邸的價格不得不“往低走”。

為什么？

02

前海住著不得勁？

去年前海新盤祭出“8字頭”也挽救不了“日光”神話，主要的原因就是，前海的一二手倒掛并沒有此前那么明顯了。

這和前海整體的配套還沒完全落地也有關系。

就拿招商一灣臻邸的配套來說，項目在聽海大道和前灣二路的交匯處，最近的地鐵站距離400米左右，是9/5號線的前灣站。

駕車出行的話，也較為便利，從項目出發前往周邊核心片區的時間分別是：

海上世界廣場（深圳灣）：9.6km，20mins

科興科技園（科苑）：8.3km，21mins

海岸城購物中心（后海）：6.3km，18mins

壹方城（寶中）：4.5km，15mins

Cocopark（福田中心區）：20.2km，28mins

項目周邊較大型的商業配套，駕車1.8公里左右能到達萬象前海，周邊的居住氛圍較弱，生活配套商業尚不足。

教育資源方面，現在項目在赤灣學校初中部的學區范圍內。

當金融屬性降低時，居住屬性的劣勢隨即凸顯。

03

最佳戶型竟是它！

再來看看的項目詳情。

網傳資料顯示，項目用地面積?24272.38㎡，計容建面 119350㎡，其中住宅建面110000㎡，商業建面4000㎡，公共配套規劃有一所12班幼兒園、社區菜市場、小型垃圾轉運站，容積率為4.92，配建機動車停車位1150個。

從網傳的平面圖來看，項目規劃建設7棟樓體，為5棟是住宅+2棟是租賃房。

根據@阿sir查房 爆料的數據來看，1棟由1單元租賃房（30F）+2單元住宅（39F）+3單元租賃房（44F）組成。3棟4個單元都是住宅（30-31F）。

除了1棟2單元是3梯5戶外，其他的住宅樓都是2梯4戶，項目的戶型使用率普遍有80%。

98㎡做3房2衛戶型，陽臺連接臥室更大地擴展視野，戶型方正。

98㎡3房2衛戶型

116㎡4房2衛戶型做橫廳，每個房間廁所都往外拓做整面窗戶，南北通透，進門右手邊就是廁所，跟進后疫情時代的需求，戶型整體方正，動靜分離。如果不需要那么多房間，還可以把書房和臥室打通做闊綽3房。

116㎡4房2衛戶型

150㎡4房2衛戶型比116㎡多了進門玄光和儲物間，少了主臥衣帽間，空間對應地放大。性價比方面，還是116㎡比較高。

150㎡4房2衛戶型

你覺得招商一灣臻邸能賣得好嗎？