去年上半年，深圳房價基本已經跌回2020年初，甚至一些熱門小區成交價已經跌回2019年底，到了下半年，很多僵持了將近2年的業主再也堅持不住，急于脫手，一些熱門小區和戶型賣出了近3年來歷史成交最低價，有的業主甚至明知虧本也要賣，相比去年上半年，去年下半年一些熱門小區的成交價再下跌約10%-20%左右。

根據過往我們統計成交數據，整理了2022年南山區降幅最大熱門小區排行榜，供大家參考。

(資料圖片)

01觀海臺

降價幅度排名：第1位，降價幅度：41%

南二外海德學區“第一梯隊”小區，相比海德三寶另外兩個小區，住家更安靜，居住體驗更好，價格也因此一路水漲船高。

82平2房，2021年2月份成交達1940萬，去年8月一套西北向中低層，最終以1150萬成交，相比于去年成交價，跌幅高達41%，不過之前最高價成交那套本身南向樓王棟，條件優越。

02漾日灣畔

降價幅度排名：第2位，降價幅度：38.4%

同樣是海德三寶之一。距離學校最近的小區，也是這一點，深受許多家長的喜愛，不過也同樣沒抗住指導價政策的壓力，之前因為學w優勢，漲幅太高，整體報價與指導價相差太多，導致現在多數戶型均跌幅明顯。

70平-77平2房，漾日灣畔主流成交戶型，跌得最多，2021年年初，最高成交在1600萬，而去年12月份以后成交均在1000萬左右，最低一套成交價985萬，降幅達38.4%。

84平大2房，可以改做2+1房，這戶型在小區本就不多，放盤少，成交不算活躍，近一年來最高成交還是在2021年11月份，那時市場已經低迷了大半年，成交價在1250萬，不過成交價下跌趨勢沒有就此打住，去年12月成交價跌至1080萬，成交單價12.9萬/平，跌破13萬/平，成交單價突破歷史新低。

03諾德國際

降價幅度排名：第3位，降價幅度：35.9%

南山第一“妖盤”諾德國際，占據前海自貿區地段，帶片區內唯一名x雙學w，少有的剛需花園大社區。然而，在指導價政策和SFL事件出臺后，小區所有戶型成交價一路走低，一些之前熱賣戶型均已跌至指導價附近。

66平2房，2020年前海成交最熱的剛需戶型之一，當初成交價穩步上升，2021年初成交價達1115萬。如今成交已跌至指導價附近，今年1月初，連續成交的兩套66平，高樓層東南向，成交價均跌至715萬左右，與指導價僅差15萬左右，相比高峰期，成交跌幅高達35.9%。

80平3房，成交活躍度比較不錯，在2020年底，成交價也曾達1280萬。而如今成交已跌至指導價附近，去年12月初，一套82平3房，中間樓層東南向，成交價為900萬，與指導價僅差36萬，相比高峰期成交，跌幅為29.7%。

04中海陽光玫瑰園

降價幅度排名：第4位，降價幅度：34.9%

地處大南山腳下，周邊有泛海城市商業體，步行7分鐘左右可到5號南延線荔灣站，同時也是當年SFL概念盤之一，2020年之前剛需戶型成交一直不錯，后來受到多重調控施壓，成交價降幅明顯，如今剛需戶型均已接近指導價成交。

51平2房，2020年底成交曾達830萬，如今該戶型放盤和成交價都在指導價附近，去年10月成交一套低樓層51平2房，成交價在540萬左右，與指導價相差不到5萬，算下來，該戶型最高跌幅達34.9%。

48平2房，2021年1月成交曾高達752萬，去年下半年成交已跌回指導價附近，去年12月，一套48平2房，中層南向，接近指導價成交，成交價為520萬，最高跌幅30.9%。

80平3房，2020年底成交價在1125萬左右，如今該戶型同樣跌回指導價附近，今年年初，一套80平3房，高層東南向，成交價在860萬，與指導價相差不到13萬，相比高峰期成交，跌幅為24%。

05山語海

降價幅度排名：第5位，降價幅度：34%

因“前海概念”、小區樓齡新、低容積率、珍稀景觀等多重加分因素，曾經一段時間山語海小區成為南山漲幅最猛的“妖盤”，現如今卻成為了前海最難賣的二手次新盤，指導價出臺后，將近兩年的時間，小區成交寥寥，成交已跌破指導價。

88平3房，2021年1月成交高達1342萬，目前一套低層同戶型掛盤900萬，價格還可以談，指導價有機會成交，不過自去年11月下調價格后，遲遲未能成交，相比高峰期成交，跌幅達34%。

92平3房，去年11月底成交了一套，成交價在800萬，低于指導價30萬左右，要知道在2020年11月，該戶型成交價在1206萬，相比高峰期成交，跌幅達33.7%。

06海怡東方花園

降價幅度排名：第6位，降價幅度：33.5%

得益于南外高新名x學區和科技園優質的地理位置，在調控以前，小區內小戶型成交一直比較活躍。

77平2房，高峰期成交價接近1500萬左右，如今，成交價跌破千萬，去年12月一套高樓層成交價在950萬，算下來，最高跌幅達33.5%。

07陽光帶海濱城二期

降價幅度排名：第7位，降價幅度：32.7%

南外高新名x學w剛需上車盤，主打剛需戶型，2、3房的占比很高，基本選擇這個小區的都是沖著學w來的，2-3房的成交相對更加活躍。

116平3房，高峰期成交價高達2200萬，而在去年12月，一套中高層西南向成交價跌至1480萬，最高跌幅達32.7%。

08華潤城潤府一期

降價幅度排名：第8位，降價幅度：32%

深圳超級“網紅盤”華潤城，掌握著樓市流量密碼，優質學w+核心地段，華潤品牌開發商背書，自出生以來，創造過多次“日光”神話。

在深圳樓市，毫不夸張地說，華潤城是頂流般的存在，雖然單價不是最高，但從華潤城一期到五期，一共給華潤貢獻了上百億的銷售額。

現在進入二手房市場的有華潤城一期、二期和三期，經歷了將近2年樓市的持續低迷，一些熱門戶型已經跌到指導價了。

華潤城一期，89平3房，戶型得房率高，2021年1月成交曾高達1898萬，成交均價突破20萬/平，去年12月份，一套中間樓層西南向成交跌至1290萬，相比高峰期成交，跌幅達32%。

09太古城南區

降價幅度排名：第9位，降價幅度：31.6%

太古城南，是深圳灣唯一主打小戶型的剛需小區，以41-88平小戶型為主，指導價出臺前，優越的地段以及學w的加持吸引了大批投資客進駐，成交價也是一路高漲，伴隨近兩年樓市調控的打壓，剛需房產金融屬性大幅降低，很多投資客紛紛拋盤，掛盤量增加，成交又少，如今著急賣的業主只能降價賣房。

52平2房，2021年初成交價達1050萬，現如今，一套同戶型，中高層西南向，報價718萬仍在掛盤，相比高峰期成交，跌幅為31.6%。

10??綠海灣

降價幅度排名：第10位，降價幅度：30%

位于網紅豪宅片區深圳灣，片區內單證平層產品非常搶手，市場上行期經常出現“一房難求”的情況，而片區內雙證產品占比也不少，這類產品的暢銷程度遠不如單證，在價格上，同個小區，單證戶型的價格基本都要比雙證多出千萬以上。綠海灣同樣如此，加上面臨市場供大于求，成交量價急劇下跌，深圳灣一些小區的雙證戶型已經跌破指導價成交。

162平雙證5房，在2020年12月成交價曾達到2600萬，而在去年，同樣一套162平5房，南向，業主急賣，價格下調至指導價，掛盤1個半月后，在去年12月左右，這套房低于指導價300萬成交，成交總價在1820萬左右，單價僅11萬/平。相比高峰期成交，跌幅高達30%。

11?澳城花園二期

降價幅度排名：第11位，降價幅度：29.8%

89平4房，有四種戶型格局，A、B、C、D戶型，這四種戶型贈送率都非常高，套內實際面積在95-120平不等，可以輕松做到正規四房，客廳近40平非常大氣，住家舒適度很高，而傳統的正規4房戶型起碼要160平以上才能做到，搞不好還得雙證，足以見得澳城該戶型有多優秀，自然放在市場上是非常搶手的，在指導價調控前，89平的4房成交價基本都在2200萬以上了，而且很少放賣的，有放盤的很快被搶。

89平4房，D戶型跌幅明顯，高峰期時此戶型成交價達2350萬，不過，在去年9月，一套西南向同戶型成交價在1650萬，相比高峰期成交，跌幅達29.8%。

12??濱海之窗

降價幅度排名：第12位，降價幅度：29.11%

同樣海德三寶之一，受益于南二外海德學w，在市場上行期成交一路走高。

103-107平3房，該戶型在小區內成交十分活躍，2021年1月，105平3房成交價高達1975萬，后來受到樓市多重調控，成交一路走低，成交量急劇下滑，去年9月，同戶型3房成交價跌至1380萬，相比高峰期成交，跌幅達30.1%。

13?華潤城潤府三期

降價幅度排名：第13位，降價幅度：28.8%

150平3房，市場高峰期時成交總價曾達到3288萬，成交單價接近22萬/平，現如今該戶型成交也慢慢接近指導價，去年9月，這個戶型成交價跌至2340萬，與指導價僅差20萬左右，算下來，最高跌幅達28.8%。

14?松坪村三期

降價幅度排名：第14位，降價幅度：28.8%

小區主打小戶型，是科技園剛需上車次新盤，成交一直比較活躍，在指導價出臺后小區降幅趨勢明顯。

49平2房，2021年均價在10-11萬/平左右，最高成交價達565萬，去年12月一套同戶型，中間樓層，成交跌至402萬，跌幅達28.8%。

15?佳兆業前海廣場

降價幅度排名：第15位，降價幅度：28.6%

扛起小區成交量的基本都是剛需戶型，在戶型、小區品質上前海廣場都是前海這一帶不錯的小區，就是學w差了點，同時離地鐵遠，小區在2020年初時成交均價就已經接近10萬/平，在2020年底成交均價有達15萬/平以上，不過受到近兩年樓市調控，價格也已經降下來了，目前成交均價約11萬/平。

86-87平3房，在2020年年底，一套低樓層成交價都已經達到1345萬，如今高樓層南向成交價已經跌破千萬，去年11月，一套高樓層南向86平3房，成交價在960萬，相比高峰期成交，跌幅達28.6%。

16?華潤城潤府二期

降價幅度排名：第16位，降價幅度：28%

89平2房，相比華潤城潤府一期，得房率低，實用面積更小，2021年1月成交總價高達1640萬，成交均價直逼20萬/平，現如今，該戶型成交已跌至指導價附近，今年1月成交的一套中間樓層東南向，成交價在1180萬，與指導價相差不到10萬，最高跌幅為28%。

17?海印長城二期

降價幅度排名：第17位，降價幅度：27.1%

地處南山中心區，靠近后海總部基地、科技園片區，周邊有海岸城商圈、海雅百貨、茂業百貨多個大型購物商場環繞，而且還帶南二外集團學府中小學名x學w，屬于南山第二梯隊名x改善型花園大社區，周邊配套成熟，吸引了很多家長，在市場上行期，成交價也是一路水漲船高。

75平2房，在2021年年初，成交價曾達1070萬，不過在近兩年的多重調控打壓下，成交價一路走低，去年12月份成交一套高樓層75平2房，成交價已跌至780萬，相比高峰期，跌幅達27.1%。

18?陽光里雅居

降價幅度排名：第18位，降價幅度：23.7%

樓市調控前，陽光里雅居是南山成交最熱的剛需小區，超高贈送、11號線地鐵口次新小區，周邊海雅百貨、茂業百貨、海岸城等多個大型商場和商圈環繞，無論從戶型、交通還是周邊配套來看，非常適合首次置業剛需群體，很多買家都會選擇該小區作為過渡。

成交最活躍的45平2房，在成交高峰期時，該戶型成交單價直逼14萬/平，成交總價高達625萬，如今成交已回落至指導價，去年12月，一套45平2房，中間樓層西向，最終指導價477萬成交，相比最高峰成交，跌幅為23.7%。

降價幅度最大的依舊是帶名x學w的老小區，以及一些熱門剛需小區也在這次調控中受挫嚴重，大多都跌回指導價，對于豪宅片區來說，雙證戶型降幅明顯，有些成交指導價也很難兜住了。

大家看到的這些降幅明顯的小區和戶型都還是有成交的，其實，比降價更可怕的是失去流動性，在市場無底線降價，仍找不到人接盤，到現在依舊不知底在哪里，這樣的小區里著急賣的業主應該才是最難受的吧，比如山語海的部分戶型都還不知道什么價格是底。

回望深圳房價的高光時刻，再看當下樓市的落寞，不少人都會心生感慨，但隨著新的一年到來，房地產“換思路，開新局”，從跌落中慢慢趨于正常，這才符合目前深圳樓市的正常態勢。

從積極的角度來看，在深圳這種人口流入比較多的一線城市，房價應該長期看穩，當下的樓市不能說是友好，但至少給一部分有真正居住需求的人上車的機會。

最近，又有部分業主的價格沒有疫情之前好談了，而且臨近新年很多筍盤業主都已經撤盤了，與其夢想房價的漲跌，不如按照自身的需求擇取上車的良機，發現價格合適的筍盤，大家不妨多多關注一下。