近期，地產股迎來了久違大漲，很多人咨詢我，是不是樓市政策會有大調整？消息面上，各種版本都有。看來，需要對樓市未來發展的大方向，做一個系統性的梳理。中秋小長假，利用這個難得的閑暇，筆者把近期的一些思路、思考和大家分享，正本清源并以正視聽。

01.

(資料圖片僅供參考)

先看大環境。從近期對行業、市場的調研看，從沒有感到這么難！倒并不是說，經濟多差（還在正增長），而是不斷蔓延的信心低落、預期悲觀，甚至迷茫。問題是，就在幾年前，還是一派樂觀景象，比如新消費、出境游、換房潮、“互聯網+”……。向上向好，都是確定性的。

那么，到底發生了什么？

從根本上講，因為我們過去幾十年的發展太順了。舉個簡單的例子。2007年，我畢業那會兒，一下子拿到3個offer（絕不是凡爾賽）：大學教職、金融管理部門、某大行總行的博士后。

最后，遵從內心，我去了一家政府的研究機構！

我想說的是，那些年經濟高速發展，工作機會很多。但是，高速發展和唾手可得的工作機會，有“超前繁榮”“過度繁榮”的成分。舉個例子，全國建成或在建的各級新區、開發區，總數超過3500個，基本是在過去20年創造出來的。我國建成區能把88%的中國人裝進去。

這么多新區，能創造出多少基建投資，多少房地產，多少貸款的機會；企業入駐、居民入住以后，能帶來多少產值、多少消費。搞建設的錢哪里來？很大程度是“房地產+金融”的硬核組合驅動起來的。一旦地產下行，想方設法拉起來。久而久之，直線上升和繁榮就是想當然的。

02.

這很容易把一個人的胃口拉高，很容易把趨勢推著走，當作個人能力。試想，原來可以輕松獲得的紅利、伸手就能摘到的果子，突然間沒有了，心理能適應嗎？身處地產、金融、互聯網、新消費等行業的人群，深有體會。GDP、企業業績、個人收入或資產等。每年都要增長。

一旦不增長了，就覺得不正常！

過去，市場范圍外延式擴張，每年確實能夠增長。某些年份實現不了，就會想當然地認為，政府會努力、企業會努力、個人會努力，增長一定會實現。地方有GDP錦標賽、企業有業績考核、個人有面子壓力（換個大房子、小孩要上補習班）。各方都努力，增長目標實現了。

過去，這種“增長”的想當然，都實現了。

真實需求真的沒那么大，但人為拉高的供給，會創造需求。不行的話，就通過負債驅動。某一線城市外圍，2015年的房價只有7000元，購買的主力主要是做小生意、貨車司機、打工者等外來人口。經過棚改、放寬落戶、軌道交通規劃三波刺激，房價已到了2萬元了。

這期間，看著房價不斷漲，很多人加了杠桿、透支了父母的積蓄。一開始不敢加杠桿的人，后悔自己膽兒小，后來也跟著沖進來了，殺紅眼的也有。很多職業炒客，手上有十幾套房子，分布在很多城市。這幾年，房地產源源不斷的需求，就是這么驅動的、就是這么創造出來的。

過去的邏輯走不下去了，告別了債務增長、告別了資本的鍍金時代。但是，增長的心理預期下不來，就內卷、內耗、內斗。于是，預期悲觀和無力感就來了。這種狀體下，靠加班、打氣、團建、壓KPI，解決不了問題；靠內卷、內耗、內斗等都解決不了。那怎么辦呢？

當走到死胡同了，就要跳出舊的框框，才會豁然開朗。

用領導的話來講，開新局！

以房地產為例。現在，行業全鏈條下行、市場確實低迷，各地都在挖苦心思、絞盡腦汁地紓困、救助。但想一想，樓市在歷史最高位上，徘徊了多少年了？從2016年算起，已經有6年。老實講，這是住房需求基本滿足以后，狂飆突進的6年，也是房價非理性上漲的6年。

再怎么刺激、再怎么紓困，限購放開、杠桿放開，也只是“有房一族”買二套、買三套，換更大的房子。本質上，還是在原有框架下打轉轉，無法改變供給過剩、需求不足的困局。

03．

那么，“有房一族”的房哪來的？就是世紀之交“房改”和隨后10年的“經適房”政策紅利下，從非市場化（房改房）或半市場化（經適房）到市場化（商品房）而來的。從而，在一夜之間，城鎮人口積累了第一桶金。這第一桶金，啟動了商品房需求，也驅動商品房供給。

后來，我們加入WTO，帶來工業化，進一步支撐城鎮化，讓商品房市場的需求和供給規模，都上了一個臺階。這是本世紀前20年樓市的主旋律，也是現在3億中產及以上收入人群，之所以成為中產、甚至成為富豪的主要源泉。近幾年，樓市火熱，主要是這3億人在驅動著。

這幾年，樓市還在高位運行，靠的主要是杠桿驅動下的資產配置！但現在，這個驅動力下降了、被透支了。再靠舊的動力來續寫樓市的繁榮，支撐樓市的體量在高位平衡，不可能了。現在，城市的基礎骨架、基建設施、四梁八柱、商品房等，都建好了，且超前超規模建好了。

我們需要的是，不再是投資多少項目、建設多少高樓，開發某個新區，需要的是有煙火氣的生活！簡單來講，就是把空的房子裝滿人，這些人能過上現代文明下體面的的生活方式：大人們有穩定和可持續的工作，小孩能接受義務教育，老年人能養老。家庭收入能支撐、可負擔。

同時，居民消費產生的現金流和稅收，能保證商家和企業有生意，保證社區、街道和政府運轉。這個樸素的圖譜就是中國經濟向內需轉型的方向，也是國內經濟大循環和良性循環的圖譜。

我們要糾偏一種認識，認為做大項目投資、城市日新月異、科技創新等等熱火超強的景象，才是發展和轉型的標志。科技創新要有，但更重要的是，不同層級人群，都能獲得合適的工作（教育或養老）、正常地消費，也包括相對體面的居住，這就是合理的經濟轉型邏輯。

04.

對地產來說，過去的邏輯循環不下去了。近期樓市的運行態勢，已揭示這一點。專注于住房升級的新房市場，買房的人變少了，去化率直線下降；二手房掛牌量越來越大，但很難賣出去。其中，有換房的，但更多的是想套現。但是，貌似在一夜之間，樓市需求就斷層了。

有人說，城鎮存量住房里，有很多房子功能很差、配套很差，甚至不適合人居住，改善住房的需求很龐大。道理是沒錯，誰都想住上好的房子，但有收入支撐人有多少？能加得起杠桿人有多少？

未來，房地產的新模式、良性循環，不僅是“老三億人”過上更高品質的居家和社區生活，更是“新三億人”（年輕人、新市民）能獲得相對體面的居所、分享城市發展的訴求。放在更大的視野下，就是未能充分或平等享受到城市和工業文明的8億非城鎮戶籍人口的訴求。

這才是房地產發展的美好前景。

這個故事已經講出來，而且要繼續講下去！唯有此，經濟和社會才能像一個正常的生命肌體一樣，新陳代謝和良性循環。在新的時期，我們要做的，就是全方位創造他們分享現代文明的機會、降低他們分享城市紅利的成本。新基建是這樣的目的、保障性租賃住房也是這樣的目的。

眼下，“新三億人”能否融入城市，取決于他們有沒有一套體面的房子、良好的社區和均等的服務。未來，房地產就是內需，就是消費，保租房和普通商品房就是未來供給側改革的著力點，這是房地產不得不轉向的新路徑。唯有此，虛高的地產才能軟著陸，發展才能真正安全。