在樓校長的大學群里，有兩個都是2012年在深圳置業的同學，一個買了碧海的富通城，當年開盤價1.8萬/平買的，如今成交價破了10萬，即使市場下行，現在也能賣9萬多。

另外一個當年因為預算原因買了紅山面積最小的匯龍灣花園，當時也不到2萬，結果后面因為一個深高北，搖身一變成為紅山四大神盤之一，巔峰時期成交價也達到了10萬+。

【資料圖】

這兩個同學明顯也成了班里最讓人羨慕的人之一。本來也是皆大歡喜的事情，但時至如今，碧海好還是紅山好，卻成了網上最熱議的話題之一。

最直接的例子，下周四，深圳今年第二次集中供地就要開拍，鮮有地塊出讓的碧海這次也出了一塊地，正好處在玉湖灣和華豐前海灣之間。該地塊限價74330元/平，幾乎與紅山附近的地塊限價拉平。

碧海與紅山等價，抱前海和寶中兩條最粗大腿的碧海覺得憑什么，高貴的宇宙中心紅山覺得你不配。

那么碧海和紅山，到底能不能比？

01.

碧海VS紅山

通常意義上，碧海包括新安六路、江灣大道、西鄉疏港通道、碧灣路、寶安大道圍合的區域。同時按照官方的說法，它還是寶中的核心居住片區。

就是這樣一個純粹的居住片區，因飛機噪音和房價，常年被各種吐槽和不看好。隨手搜幾篇文章，比較就是紅山好，這下紅山業主該偷著樂了，但碧海業主不甘示弱堅決不同意。

首先論產業碧海還是有優勢。根據官方公布的數據，2021年度寶安的GDP，無論是產值，還是增速，都排在龍華的前面，產值方面比龍華多了近1600億元。哪怕放到全市，寶安的經濟實力都是很優秀的。

具體到產業結構，寶安高新技術企業數量早已超過南山，位于全省第一。而寶中，不僅在謀劃建設濱海產業金融中心，還迎來一批總部基地。另外，騰訊企鵝島落子大鏟灣，約等于6個騰訊總部濱海大廈的體量。這些對寶安經濟的貢獻非常值得期待。

作為緊鄰寶中、大鏟灣的碧海，被大哥們拉一把也不是什么難事。

龍華最被人詬病的是缺乏產業，打破睡城的身份還有很漫長的路要走。有人說紅山依托北站，還是有餅可畫的，但說了好多年的北站商務區這不也沒發展起來，自己都顧不上。

總之，產業是一個城市發展的根本動力，當然也適用于片區。有產業的地段，活力才能持續下去。

其次，人口才是撐起房價的重要因素。兩個都靠外溢人群購買的片區，價格沒特別大優勢之時，后期靠的就是增量人口。

正如上文提到，隨著寶中和大鏟灣的發展，必然會吸引來大批高新人才，單論企鵝島就能容納8-10萬名員工，這些人未來買房自然會考慮附近片區。

再加上，碧海片區目前有地鐵1號、11號線，未來還有地鐵15號線，其中15號線是深圳唯一的環線，聯接的都是前海、寶中、西麗等高新區和總部基地。

企鵝島效果圖

紅山前些年因為價格和片區面貌不輸市區，買不起市區的人開始外溢到這里買房，但現在普遍7萬+的價格，房源動輒就10萬+，這個價格自然沒有什么競爭力，未來買房的人又從哪里來呢？

最后，相較而言碧海供應量少，競爭沒有那么大。2021年至今，紅山有3個新盤入市，供應房源達到2000多套，后期還有兩塊地要入市。

去年11月開盤的榕江壹號院，是碧海時隔4年盼來的唯一新盤，共397套房源，據說開盤去化就達了76%，目前也快清盤了。待入市的新盤也就一個京地海樾府，體量大概在500套。算上即將開拍的地塊，總供應量也不過1000套房源。

02.

買碧海？

還是買紅山？

又有人開始說，碧海房價能和紅山平起平坐，靠的就是上面的餅畫得好，論配套和居住環境，紅山肯定完勝。

這就要回到第二個問題上，碧海房價在11號線開通、前海擴容和大鏟灣等眾多規劃利好下，新房一路漲到7萬+，二手房最高單價去到14萬。

當前，二手房指導價大多在7萬-9萬/平之間，二手房均價在10萬+，次新盤約有15%的回落。

其中，最具代表性是華豐前海灣，作為碧海的次新領漲盤，最高成交價高達12萬+，現在成交價10.5萬，降幅在13%左右。

而紅山房價，這幾年，憑借市場趨勢向上和學校深高北這兩股東風，一路水漲船高。

目前新房價格和碧海差不多，都在7萬+，不同的是，中海學仕里價格去到8萬+。

過去，紅山深高北學qu的小區價格最高的時候去到14萬+。非深高北學qu的小區，成交價也突破過10萬，掛牌價高達12萬+。

隨著新盤入市，競爭加劇，非深高北學qu的房源也開始降價出售，在指導價8萬左右成交，其中也不乏一些超級筍盤。

樓校長認為，在價格差不多的情況下，優先考慮碧海片區，一是從長遠大方向來看，碧海的價值大于紅山，而且現在碧海片區的泡沫正在被擠出，價格也在逐漸回歸理性。

二是紅山價格堅挺更多與學校有關，在教育均衡化的指導下，深圳也在探索大學區、集團化辦學、教師輪崗等方式，學qu房的價值會慢慢降溫。

三是碧海還有稀缺的海景資源，如華豐前海灣、幸福珺灣、海語西灣等小區高層可以看海。對比深圳灣看海房源，碧海還是良心價。

最后，碧海的配套也并不比紅山差，小區底商完全能滿足生活需求，不遠處就是西鄉天虹、大仟里。再到居住體驗上，碧海整體上沒有紅山那么有壓迫感。

不過網上有一句評論也相當在理，貼出來一下：在福田上班，買不起福田買龍華，在南山上班，買不起南山買寶安，就這么簡單而已！比啥比，拋開投資預期，按需求及通勤買就對了！房住不炒也是這個理，老是透支上漲預期，那是就要按住。