01.?

每次樓市有問題，總會拿商品房預售拿來“開涮”。貌似，造成樓市亂象的，就是該死的預售。這次也一樣，如果沒有預售，全部搞“現房銷售”，房屋品質、小區環境等，所見即所得，開發商不會拿樣板房騙人，近期出現的“停D斷G、停工或半停工、爛尾樓等就不會出現。

【資料圖】

果真如此嗎？

我們首先要搞清楚，樓市為什么要搞預售？簡單來講，就是“房改”的當初，企業缺錢、融資匱乏，再加上住房短缺，就學習香港，從深圳到內地，全面實施商品房預售。本質上，預售就是小業主給開發商變相融資，相當于2年左右的“無息貸款”，開發商拿這個錢把房子建好。

客觀講，沒有預售制度的話，“停D斷G”、停工或半停工、爛尾樓確實會少很多，但同樣不會有這么大規模的土地供應、新房供應，樓市也不會這么火。同時，沒有哪一個商品，像房子一樣，其單體價值這么大，最少也得50萬。最近聽說，浙江已沒有總價低于百萬元的房子了。

如果沒有預售制度，主要靠開發商投入，房子供應周期會拉長，意味著開發商投資回收期也會拉長，房價也會更高。特別是，這些年地價、融資成本、建安成本非常高，公開出讓的地價至少是房價的1/3，融資和建安差不多也是1/3。這些都要靠開發商前期一次性投入。

一套300萬的房子，開發商前期要投入200萬，2-3年才能收回。沒有預售，多少開發商會承擔得起？這么多年，為啥百姓接受預售，交房晚個一年半載也沒啥。因為房價在上漲。這幾年，交房時間越來越往后推了，從過去1.5年-2年推遲到2-3年甚至更長，但也沒啥大問題。

02.?

這一輪“斷G”，很大程度上是房價下跌觸發的。試想，房子還沒看到影子，房價先跌了15%，誰能受得了。之前，老百姓接受預售，與地方、開發商、銀行一樣，大家都是投資行為。

百姓把錢提前給了開發商，開發商拿錢（還有銀行的貸款）去買地方政府的土地。地方政府賣了地，搞軌道交通、搞基建投資，開發商負責建設房子。這樣，整個區域就開發起來了，這種紅利外溢到樓市，就是房價上漲。這樣，地方政府、銀行、開發商、小業主都很開心。

說白了，大家都是這個鏈條上的合伙人、利益相關者。所以，預售不僅是對開發商的融資，也是對地方政府的間接融資。試想，沒有預售，地方政府的地能賣出去嗎？即便能賣出去，能賣那么高的價格嗎？進一步講，銀行為啥縱容開發商挪用預售資金，還不是想賺更多的錢嗎？

因為，只有挪用預售資金，讓開發商可勁兒地“加杠桿”、可勁兒買地、可勁兒“高周轉”，開發貸、按揭貸、信托、私募基金等地產、融資鏈條才能賺大錢，賣地收入、區域開發和招商引資，才能紅紅火火?？傊?，如果要檢討預售，那順藤摸瓜、追根溯源，該檢討的太多了。

比如，土地財政、新區大躍進、脫實向虛……

03.?

回過頭來，如果說預售制度的本質是融資，那就是一種金融模式，自然離不開嚴格的監管。其實，沒有哪個國家，像我們國家一樣，對于商品房預售制度，有如此嚴絲合縫的監管體系。

商品房預售需要滿足以下兩項條件：一是取得四證，即土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證和商品房預售許可證。二是工程進度達標，即投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上。達到預售條件并申請預售以后，預售獲得的銷售資金都要進入監管賬戶。

今年初，在北京三環內看了一個項目，是央企和北京本地國企合作開發的項目，剛剛出地面就開始賣了。很多人問我，這怎么行呢？我告訴他，“四證”是齊全的，地價占總投資的30%還多，符合預售條件呀！有毛病嗎？剩下的，就是賣房錢，全部進監管賬戶，做好交付就行了。

對預售資金，我們一直要求監管銀行要招標，資金要全部進入監管賬戶，住建部門和監管銀行雙重審核，監理單位要簽字，按照工程形象進度來支出。試問，哪有如此嚴密的監管措施呢？但問題是，有制度、沒執行，或有時執行、有時不執行，或執行不到位，這才是問題的關鍵。

什么時候沒好好執行呢？

主要是2016-2019年房企搞“快周轉”。這幾年樓市火爆，地方多賣地、賣高價地，搞新區開發；銀行信托想多放貸款；施工單位想多攬活兒；建材家具想多出訂單；老百姓希望房價上漲。

直到2020年下半年，國家推出一攬子長效機制，比如三道紅線、貸款集中度、自有資金拿地和付首付，上面講的這個賺大錢的游戲規則，搞不下去了，樓市持續低迷，并集中體現為房子交付不了，受害者就是小業主。當然，施工單位、農民工、材料供應商等，也是受害者。

筆者認為，不能因為房子交付不了，就把禍水全部推給預售制度。試想，如果申請商品房預售的兩個門檻，都能達到；如果封頂前，絕不能發放按揭；如果預售資金全部進監管賬戶，并按照規定提取，不被挪用，就一定沒問題。這樣，既能把房子建好，還能最大程度降低成本。

04.?

這一輪“斷G”之后，很多人認為，要取消預售制度了。恰恰相反，應該是預售制度正本清源、全面加強。簡單來講，該怎么監管，必須要執行到位，不能變成篩子。今年年初，國家已發布了新的預售資金監管辦法，明確不低于工程款的重點監管資金，也明確了監管的細則。

4月29日，重要會議對房地產的表述中提到“優化商品房預售資金監管”，很多人認為是要給預售資金松綁，讓開發商更多提取，確保項目進度和交付。但其實是要求，該提取的，必須要給提取，并用在項目施工和交付方面，不能因為債權人保護債權，而申請查封和抽走。同樣，也不能因為工程不到進度，就提前私自劃給開發商，被抽逃去拿地和償還債。

總之，停D事件后，預售資金大概率也將回歸從嚴監管的軌道。