來源：朱羅紀

我認為剛需買家在深圳未來要關心兩件事。

第一件事，是“十四五”期間深圳的軌道規劃兌現。第二件事，是每年“城市副中心”的商品住房供應。

把這兩件事大略弄懂，對500萬預算的那類剛需買家，尤其是首次置業者，我想“買對”的概率會提高很多，心態也會好很多很多。

先說第一件事。

我認為大家不需要看深圳遠到2035年的軌道規劃，還有10幾年，太久遠了，房地產周期都能來回個三回，人生等不了那么久。看兩份確定的規劃就可以了，一份是深圳軌道四期規劃，具體是《深圳市軌道四期相關線路站名規劃》，這份規劃是規劃至2022年的，所以信息極為重要，對購房有直接的指引意義。另一份是深圳“十四五”交通規劃——《深圳市綜合交通“十四五”規劃》，這份規劃規劃到2025年，也就是還有3年多時間，對購房也有很重要的指引意義。

具體是下面的圖：

這是深圳規自局4.22發布的《深圳市軌道四期相關線路站名規劃》，其中6、12、14、16號線都要在今年通車，其它的按說也會在明年通車。

下面這一份是到2025年要建成的軌道線路，扣掉4期軌道，剩下的都是。?這個圖來自《深圳市綜合交通“十四五”規劃》，深圳交通運輸局今年2.23發布。

非常詳細的對比咱們就不做了，建議大家按自己的需要，一條線一條線去挨個查，會很有收獲。

但這里，我重點說的是一個方向判斷，即是：深圳在通過建設城市副中心來完成人口再配置。

如果結合著深圳最新的2035國土空間規劃，我們能看出，深圳4-5期的軌道建設，最受益的是各個“城市副中心”（或者以后要叫“十二個功能中心”），比如光明、沙井、龍中、坪山等地。

這些城市副中心現在的人口密度還不夠，所以軌道建設意圖很明白，就是要把地鐵拉過去，然后圍繞著地鐵進行TOD建設，尤其是修建大量的平價住宅、公共住房以及相關配套，讓人住過去，往返通勤時間控制在1個小時左右。

這個在香港曾經叫做“新市鎮”的計劃，我認為正在深圳落地，這是改變未來深圳的大事。

剛需買不起深圳“核心都會區”的住房，但是在這些城市副中心，500萬可以買到很好的住房。跟隨著軌道的鋪設步伐，大概是3年多的時間，可以住的很不錯。

再來說第二件事。

承接上述城市軌道的發展脈絡，我們來看土地的供應和住房的建設，就更有意思。

如果說深圳房地產在2022年有什么最重要的變化，我認為莫過于這一點：突然之間大家發現，500萬總價的剛需盤好多好多，多到開始內卷了。比如光明，福松沙，大量的盤好幾年價格沒有動，一直盤桓在4.5萬左右/平米。尤其是光明，可謂遍地都是，像快開盤的特發觀月臺都開始打9.1折了。這樣的景象在以往很多年內，都沒有出現過了。

為什么會是這樣？恰恰是我們之前講到的：深圳自2020年起大幅提升了居住用地的供應占比。參考：《深圳2022供地計劃發布：未來3年，我們將迎來最猛的住房供應潮》。

所以，我提醒500萬預算的剛需買家，花點時間去看一下每年主管部門發布的土地供應計劃，以及關注一下每年的賣地計劃，看看哪里的供應更集中。答案你會同樣發現，以龍華、大運、光明、坪山為代表的城市副中心，還是土地供應最集中的地方。所以，到今年這個年份，那些地方才會出現有那么多的盤。

而這一個趨勢才剛剛開始，在未來的幾年里，副中心都是最重要的土地供應場。

而且，把上述兩件事疊在一起看，我們也會發現，政府這幾年的地塊選擇越來越“科學”——大部分都圍繞著地鐵規劃走，很多地塊都是選取在規劃中的地鐵站800米范圍內。這是因為，深圳在《深圳市綜合交通“十四五”規劃》里提出要求：要在2025年末，實現“軌道交通800米人口崗位覆蓋率”從2020年的44%大幅提升到58%。就是說，到2025年，深圳要有超過一半的人口要住在距離地鐵站800米的范圍內。

所以我們會看到，為什么去年深圳地鐵179億拿下的6塊地皮，基本上都在地鐵站附近。這個背后，實際上就是規劃先導。所以我們也才會看到，為什么這兩年各個副中心出來的樓盤，很多距離地鐵站都不算遠。這個趨勢，我想也同樣是剛剛開始。

上面這一點，其實也是提醒我們的剛需買家，大家在看盤的時候，要把距離地鐵站距離800米作為一個重要參照。800米就是物理極限，按成年人的步速，這個距離就是在10分鐘，再遠就太辛苦了，還不被列入崗位覆蓋率。

如果說要再補充一點，值得強調的還有第三件事，就是：在城市副中心，眼下的限價依然在比較嚴厲的執行。你花個好幾年時間看，還是會發現，副中心的價格還是被嚴厲限制在4.5萬-5萬這樣的價位，總價500萬的預算依然可以買到不錯的3房。

我今天大概了解了一下光明的二手價，地段一流的二手盤成交價還是可以維持在7萬/平米以上。但是新盤，即便是在地鐵口的，限價還是4萬多/平米。在沙井、龍中，都是一樣的局面。

在價值判斷上，我們可以有不同的看法。但無論怎么說，有一點要承認，這是政府對剛需的“友好”。

由此，我們可以這樣講：

1）放眼未來的幾年里，深圳會在城市副中心大量的增加土地和住房供應（同樣包括公共住房）。

2）這些新增的土地和住房供應會緊密圍繞著軌道站建設，構建起高效的軌道通勤和生態生活。

3）為了壓降剛需的購房負擔，相對嚴格的限價政策會繼續得到推行。

總之，對于500萬預算的剛需購房而言，有希望迎來一個非常“友好”的“十四五”。想想看，剛需們在未來的幾個城市副中心，可以有大把的盤可以選，并且能夠買到靠近地鐵站10分鐘左右的新盤，往來通勤控制在1小時左右。更重要的是，焦慮心會顯著下降，一方面有限價，更重要的是供應量大，不用再像以往那樣擔心錯過這個就要“被甩出深圳了”。

作為一枚研究者，我非常認同并欣賞深圳政府部門大力的增加住房供應！剛需，不能一味的埋怨房價貴，而要看到正在發生的改變。

有的人會問，那如果城市副中心的供應量增加那么多，那里的房價未來是不是漲不動了？那還買不買？

價格的事情，我想更多還是要落腳于整個城市的未來發展。但是從緩解剛需住房負擔、剛需“焦慮癥”以及這座城市的長遠發展講，大力增加供應帶來的好處是天大的。最起碼一點，剛需可以非常從容的選房子了。

鑒于今年城市副中心的500萬剛需盤非常多，具體如何選盤變得復雜，應很多剛需粉絲的呼吁，我新建了一個“500萬預算深圳買房群”。預算在500萬內、有需要的童鞋，可以掃碼申請入群。希望大家通過交流，可以幫助自己更好的“買對”。