今天這個話題，主要是從發展潛力的角度來探討買房。

“關禁閉”這幾天和一個咨詢客戶聊，他問我在深圳買房哪里性價比最高。我回復說，如果你以發展潛力為目的買房，一定不能以性價比高低為判斷標準，因為性價比越高的地段和樓盤，往往預期價值越低。

既然說到性價比，我們先下個定義，什么是性價比高的地段和樓盤？

顧名思義，房價要相對便宜，配套要可以，生活要便利，特別是效率要高（方便上班搞錢）。這樣的地方，全市來說，最符合要求的是哪里呢？

羅湖和布吉。

這兩個地方有以下4點共性：

第一，?位置和地段都不差。羅湖本身就是市區，布吉挨著羅湖，即使以福田為中心，從羅湖和布吉到福田，距離都不遠，且有直達的軌道交通連接，粗略來說，基本上在半小時通勤半徑范圍內。

第二，?配套成熟，生活便利。由于開發時間早，整個羅湖和布吉的生活配套在全市來說不差，特別是羅湖，教育、醫療、商業資源、地鐵線路和站點的密度在全市排在前列，生活便利性很不錯。

第三，?有大量4-6萬單價的老舊樓盤。這兩個區域，價格介于4-6萬單價的樓盤數量，在全市范圍應該是最多的。這個價位，低于深圳房價的平均水平，遠低于福田、南山、寶安，甚至龍華的很多片區。

第四，?租金回報率不錯。由于本身就在市區或近市區，這兩個地方的租金回報率還可以，尤其是羅湖，全深圳租金回報率最高的區域就在羅湖，人民南那邊的一些樓盤，租金回報率差不多有3%。也就是200萬的房子，年租金差不多有6萬。

深圳住宅的平均租金回報率是不到1.5%的，全國最低的之一。西部大量樓盤不到1%。1000萬的房子，租金勉強10萬左右一年。對比之下，羅湖的租金回報率絕對是很高的。

從這4個共性來看，羅湖和布吉符合性價比高的標準。

有人可能會說大鵬坪山性價比不高嗎？也相對很便宜啊。當然不高，雖然便宜，但單是遠離市區通勤艱難這點就讓很多剛需為難，配套總體上看也不怎么樣。

所以，性價比高不是指絕對價格低，要綜合各方面因素情況來比較。

我印象非常深刻的一件事：在2020年深圳樓市瘋狂期，身邊有朋友說起光明超過6萬的二手房時大呼不值得：這個價格我干嘛不買羅湖？羅湖房子老是老了點，但配套這么齊全，生活這么便利，完爆光明。

他說的也沒錯，但是他只說對了一半。從自住的角度來說，是對的，買羅湖老樓盤的性價比很高，但從發展潛力的角度，就不是那么回事了。

注意，這不是我說的，是市場投票的結果，大量的購買力，在4-6萬左右的價位，寧愿選擇光明，也不選羅湖布吉的老舊樓盤。

最大的原因是，這些性價比高的區域，往往沒有太好的發展預期，沒有想象空間。它們有點像股市里的銀行股，股息率高，分紅穩定，對應著租金收益率高，租金水平穩定，但是，沒什么成長性，給不到什么長期的回報預期。

銀行股的投資者一般是什么錢？通常是大資金，比如險資，他們不追求短期的漲幅潛力，在意長期穩定的分紅。在股市里，往往低估值的銀行股性價比都不錯。

追求短期潛力的資金一般會選擇怎樣的標的？有明顯政策傾斜且有長期想象空間的行業和公司，比如新能源、生物科技、半導體等。

這些股票的估值往往特別高，都不是用簡單的市盈率來衡量，而是市夢率！

對應深圳樓市，有明顯政策傾斜且有長期想象空間的區域，光明絕對是一個，也包括沙井，前海。以光明和沙井為例，即便在這波回調后，標桿樓盤的價格還是在6-7萬左右，個別7-8萬，超過大量羅湖和布吉的樓盤。

所以從發展潛力的角度來說，市場會不約而同把高估值給到新興成長性區域，而不是缺乏想象力的老舊區域，這是規律。

如果我們把視野擴大到全國各大城市的房價來看，這個規律更明顯。大家看一下2020年易居研究院和城市房產網統計的全國50個典型城市租金收益率：

你會發現，大量中西部和東北大城市的租金回報率排名靠前，不少收益率超過3%，包括烏魯木齊、哈爾濱、西寧、桂林、長沙、長春等，意味著買房出租30年左右就可以回本。

很多有潛力的二線城市排名居中，在2-2.5%左右，包括合肥 、武漢、成都、鄭州、昆明等，買房出租要40-50年左右才能回本。

而一線城市排名普遍靠后，全部不到2%，最高的上海才1.7%，最低的深圳1.3%。買房出租基本要60-80年左右才能回本。

深圳人常說，賣了深圳房子回老家省會買房發展太爽了，性價比太高了，就是這個意思。但是你再看看這輪全國性的樓市寬松，明顯有松綁救市意愿的城市，主要就以那些中西部和東北那些租金收益率不錯的大城市為主，鄭州和東北就是典型例子。

一線城市哪怕在現在的行情下也是不需要救市的，反而要防的是萬一松動一點點會大漲。

這就是一線城市給人帶來的長期想象空間！這就是市場先生給一線城市高成長性的溢價！

談發展潛力，就不要談性價比。越有性價比的城市和地段，很可能越缺乏想象價值。這個論斷不一定百分百精確，但有非常大的概率。

特別指出一點，在城市板塊輪動的時候，也可能會出現有些優質片區相對有性價比的情況。

比如深圳灣大漲，會顯得華僑城和香蜜湖沒那么貴，性價比高，他們的差距本不應該那么大，那么華僑城和香蜜湖就有補漲的沖動。再比如，過去幾年深圳大漲，就顯得上海北京比較便宜，有補漲的動力，所以近一年多上海又漲回來了，特別是豪宅價格，超越深圳。

這種性價比是動態中的性價比，市場敏銳地發現價差后會填補回去。相比羅湖和布吉的一些老樓盤已多年保持在4-6萬，漲幅很有限，不太一樣。

但是話又說回來，如果在現有基礎上中西部猛漲一波，其實羅湖布吉也會往上走，因為板塊間價差過于大，會突出價格明顯過低板塊的性價比。只不過，羅湖布吉的上漲幅度很難和那邊比，關鍵是比較被動，沒有率先領漲的機會，只能跟漲。

總之，性價比高，不是以發展空間為主的買房選盤依據，預算有限的自住需求，看性價比倒是很合適。所以要區分需求。

最后，補充說明一下，羅湖和布吉并不是所有樓盤都如此，也有個別片區和樓盤是有較高價值的。文中只是泛指區域內那些樓齡大、體量小、戶型差的老舊樓盤，這樣的樓盤，全市范圍內在羅湖布吉是最多的。

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