最近有網友問：

遍地二手房都在跌，有沒有不降價的，甚至還漲價的？

這個問題也激起了我的極大好奇心。

有沒有哪個盤，穿過這輪普跌，還能逆勢上漲？

畢竟好些盤在去年都沒有成交，而且成交量太少的，價格也基本扛不住。

我深扒了深圳成交量前50的熱盤發現，雖然49個在跌，竟然還真的有1個有漲，而且非常意想不到。?

50個熱盤，49個成交價下跌！

還有沒有盤逆勢上漲？

我先是問了不同片區的3位資深中介，他們都是樓市“小靈通”。

“漲很難了，能穩住之前的價格就很不錯了。”龍崗經紀人小裴說。“桂芳園是龍崗成交量很好的小區，七期的小戶型成交單價去年是4.7萬/㎡，今年是4.8萬/㎡，浮動僅5%以內，價格算是比較穩定的。”

“現在能成交的房源大部分都是降價的。”在南山的經紀人唐生表示，能保持（二手房參考價）政策前的價格并不多見。網紅盤華潤城潤府二期，194㎡戶型去年1月成交價是18.8萬/㎡，今年1月成交價還能穩定在18.1萬/㎡，已經算堅挺。”

“堅挺的都沒賣掉，成交的都要下調。”羅湖經紀人小陸說，拿寶安成交熱門的剛需盤——桃源居十三區為例，去年2月份成交86平的成交單價是7.6萬/㎡，到了去年底，同樣的戶型，成交單價回落至6.1萬/㎡。

難道沒有一個樓盤，能在這一輪與眾不同？

我搜出去年深圳二手房成交量TOP50的樓盤清單，請一位至今還堅守在中介崗位上的老朋友逐一查詢，最終竟然真的找到一個小區，逆勢上漲，這個奇跡盤是：

園嶺新村。

另外49個樓盤，能維持新政前的價格已實屬不易，更普遍的是下跌10-20%。

一邊降價，一邊成交，才是去年的樓市真實。

這個“奇跡房”手握兩大寶：學區+舊改

1/50，位于福田的園嶺新村，是一個1983年建成的老小區。

有什么過人之處？

地段+學區+舊改，是答案。

▲園嶺新村 |?貝殼找房APP

地處福田鬧中取靜的位置，距離京基100也不遠。

所在又是深圳最頂配的學區范圍——園嶺實驗小學、紅嶺中學學區，再加上由來已久的舊改消息，新政后依然賣出14萬/㎡單價，刷新該樓盤2020年單價成交紀錄。

同時，園嶺新村僅2021年1-5月，據說就成交了80多套。

這個成交量，跑贏了西部碧海、南山科技園松坪村，甚至跑贏了剛需親媽龍崗TOP3流量盤。

而另外49個小區，能維持新政前的價格寥寥無幾。

能夠表現穩定的龍崗桂芳園，最主要原因是：

掛牌價本身就和參考價比較接近。

“桂芳園共計8期，其中7期參考價是4.73萬/㎡。“這也是桂芳園近一年價格波動不大的原因。”小裴表示。“另外一些小區能維持住新政前的價格，是因為在2020年暴漲期間，小區并未追隨大市，所以回調的空間有限。”

新政前多少當紅炸子雞，新政后都不得不面對，要想賣得出，請自我砍一刀的現實。

據樂有家研究中心統計，在2021年年末，近5成的成交房源，成交價和參考價的偏差值已經在10%以內。

▲來源：樂有家

隨著近日來兩會定調，房產稅年內暫時擱置，不排除未來市場筍盤會越來越少。

講真，對于剛需來說，在目前還能和業主砍砍價的市場，如果業主報價比以往實際成交價回調15%-20%，也算有誠意，可以下手了。