來源：東莞淘房志

都聽說了吧？

最近全國樓市回暖信號頻出?，中介朋友圈、開發商也都在不斷的推進營銷節奏。

而網上叫囂最多的，便是樓市小陽春來了。

說實話，當身邊都是這種消息時，很難不受其影響，感覺東莞的小陽春也真的要來了。

但是，當這幾天筆者看到，中介店鋪陸續倒閉、銷售電話不斷打來、熱點區域筍盤依舊滿天飛時，感覺有點不對，這哪像是小陽春要來的樣子。

再參考東莞2月樓市成交數據，二手房成交同比減幅7成，新房成交同比減少9成?，32個鎮街中，僅8個鎮街日均成交達1套以上。

要知道，2月東莞很多樓盤都在促銷讓利，中介傭金也在提升，據說有個公寓盤聯動傭金就高達17%，而銀行利率方面也是一降再降，結果換來的是這樣慘淡的成績。

再看這幾天的數據，東莞二手房住宅成交套數僅134套，在周邊城市中墊底。全市32個鎮街，每天成交平均不到27套。

這樣的數據，3月？小陽春？

另外，就目前看，東莞一方面又出現疫情，看房賣房都受影響，屆時成交量也難以上去；另一方面，暖風雖頻出，但力度大點的實質性松綁，估計還在后面。

這樣的行情，3月有小陽春也是個假陽春。

1

有盤喊漲，迎接小陽春？

一枝獨秀不是春！

近期，筆者也關注到，東莞不少樓盤，已經開啟了漲價模式，有些項目的備案甚至突破區域天花板。

像石碣的某新盤備案，比周邊高了足足5千/平，而道滘某新盤備案，更是突破當地備案天花板，以一盤之力，讓道滘房價首破3萬。

而市場一些在售樓盤也應聲而來，紛紛上調價格。

像去年的網紅盤虎門保利·時區，預計價格將上調3%；?厚街時代天韻，也隱隱要漲價了。

多個樓盤喊漲，真的是春江水暖鴨先知，小陽春要來了？

筆者覺得：一枝獨秀不是春，幾枝也不行！

雖然一些項目確實有所漲價，但不排除只是“虛晃一槍”，反正賣不動，不如借此，吸引更多客戶的關注。

目前“價”漲僅僅只在零星幾個項目，而依現在行情，“量”升不太可能，2月的慘淡數據表明市場信心還遠未恢復，話說得太早了。

像前陣子，同事去松湖踩盤，發現很多店鋪中介到現在一單都沒開，不少中介也已離職。

拿松山湖的網紅二手盤來說，像中信森林湖，最近成交的一套，相同戶型，去年成交單價6.8萬，現在成交單價才4.6萬，跌了約2萬每平。

對于購房客而言，目前是最好撿漏的時期，都在等更多的筍盤出來，注意力全在筍盤上。

買漲不買跌的規律，在行情下滑時似乎不管用。

而接下來一段時間，降價賣房，低價買房依舊是市場主流，一些樓盤自嗨式漲價意義不大。

且從區域看，目前各區域房價分化，大多數處于微跌狀態，很多新盤打折促銷，銷量依舊慘淡；二手房房價一降再降，依舊有大把業主等不到成交來置換。

因此，房價上漲迎不來小陽春，而成交數據同樣成為不了支撐小陽春的內部條件。

2

土拍未定！市場信心不足！

面粉價決定面包價！

只要土拍暫未迎來小陽春，樓市信心就不足，3月小陽春就難料。

據有關消息，一季度將有第一批地塊集中出讓，而此批地塊中，有不少是香餑餑，像廣發南地塊、蔡白地塊等優質地塊都值得期待。

如若像去年土拍那樣火爆，屆時，或將提振市場信心。

據最新消息，今年土拍有所調整，除了集中供應外，也不再有“最高價”限制，將給競拍房企帶來更多想象空間。

然而，截止目前，還未聽到3月有土拍的消息，無法進一步試探市場信心。

對于購房客而言，還是心里沒底，3月購房仍舊謹慎。

3

沒有強刺激，缺乏風向標

撐不起小陽春行情

2月成交慘淡，3月便大幅提高，市場情緒被調動起來，這不太現實。

可以參考深圳這個風向標。

一直在整個灣區前排的深圳，2月二手房僅872套，別說回暖了，直接創下15年新低。

深圳這種人多錢多的地方都起不來，要東莞起來很難。

當然，2月成交量也與深圳疫情也有關系，東莞現在也有疫情，所以估計接下來成交量也仍受其影響。

再來看政策，目前很多城市都出了實質性的政策，像降首付、降利率等，而東莞目前實質性的松綁還沒有，或者說現行的利好力度還不夠。

有媒體說銀行利率已經三連調了，但事實上，從去年十月到現在，東莞二手房成交量就沒破過千套。

顯然，利率下調對拉升市場行情的作用，已經有點后力不足了，其關鍵便是購房客的情緒低落，不買賬。

沒有一個強力的刺激，購房客的情緒就無法被調動，就將持續處于觀望狀態。

前陣子，網傳深圳二手指導價要漲，雖然還沒有確切消息，但如果像二手指導價這種重磅級的調控也松了，東莞即使不松動指導價，也會有大動作。

但是，估計也是第二、三季度的事了，3月不會受其利好，小陽春依舊很難。

也就是說，盡管市場暖風頻吹，但東莞的市場外部環境依舊不足于撐起小陽春行情。

4

不存在小陽春，還能買房嗎？

無論是土拍、或是疫情、強力政策，都透露一個關鍵信號：

不存在小陽春行情！

確實，東莞經歷了去年的嚴控，市場情緒跌到低點，亟需回暖，而最近政策回暖信號明顯，市場熱氣也在回升一些。

3月，是開發商重要的營銷節點，除了金九銀十，就靠這個月了。

且無論有沒有小陽春，目前房價整體處于一個低位，不會大漲，也不可能大跌，這是一個價格安全區間。

對于賣方來說，這是目前最好的賣房時機。因為相較起來，此時買房的人還是稍微多一點，而銀行放貸快，房子容易出手。

所以，需要置換變現的，要抓住這個時機，不要再等行情上來，未來一段時間都不會大漲的，錯過這波，可能就要等年底了。

對于買方來說，繼續淘筍。如果3月沒有好的時機下手，年底房企沖業績時再入手也不是不行。

但是，如果買新房，最好找那些有實力質量保證的大房企，還有能即將交付的現房。

最后，需要認識到的是，這個月對接下來的市場行情很重要，如果3月行情不行，接下來行情都不會太好。

以上純屬個人觀點，不作為置業參考。