最近市場都在關注房地產市場，雖然各種寬松政策很多，但很多城市，特別是三四線城市依然在下調。

這幾天鄭州的19條寬松政策，其中最吸引人關注的是全面松綁二套房貸款之前的認房又認貸，變成了只要不欠貸款，符合限購就算首套房。

這其實應該是政策的趨勢！從全國范圍看，“認房又認貸”該松動了！

行業現狀來看，房地產市場調整態勢仍在深化，信貸環境改善尚未明顯傳導至市場端，購房者預期好轉跡象不明顯。除了少數一二線熱點城市，大部分市場依然在探底過程中，而對于市場影響最大的因素肯定還是兩點！

1：房貸利率該降低了！特別是首套房貸利率。

房地產調控的目的是房住不炒，首套房購房者肯定不是炒房客，但現在針對首套房購房者的利率太高了。

而且不同城市之間的房貸利率差距巨大？到目前為止沒有一個看著靠譜的解釋。從房貸數據，從房地產交易的需求數據看，目前全國首套房貸款利率最低的是上海，很多城市都比上海要高很多，且差距很大

房地產調控的目的是樓市平穩，但現在看，各地房地產調控的結果是房價有些城市的確下行了，但如果計算購房者的信貸利率變化，事實上，購房者特別是從來沒有買過房貸款過的購房者支付成本不僅僅沒有少，甚至增加了。

不同城市之間，房貸的利率差距巨大：

全國房貸利率執行嚴重不均衡，從不同城市看，上海不論是不是恢復之前，依然首套房貸款有一定折扣，而更多的城市不僅僅沒有95折，基本都在上浮10%，部分三四線城市甚至上浮到了20-30%。

從銀行成本角度看，上海能夠執行基準優惠，而其他城市基準上浮，與房地產調控無關，同樣是首套房，當下在上海可以享受不到5的貸款優惠，也就是100萬貸款30年的月供5162元，而在北京就需要月供5609（按照30年計算，對比）。

每貸款100萬，上海的購房者30年周期內，比北京少還利息16萬。而如果對比三四線城市最高的上浮30%。

上海購房者比其他城市，最多，每100萬30年，月供少（上浮30%對比95折）1072元，累計利息差距高達38.6萬。

2：認房又認貸的標準應該變了

在2021年年底，銀保監會：現階段要重點滿足首套房、改善性住房按揭需求 合理發放房地產開發貸款。但市場整體政策依然只在剛需有相對變化，最近多地出臺了針對剛需的微調政策。后續有望出現更多針對真實改善的穩定政策！

在2021年年底住建部提及過保障住房的剛需，同時滿足合理的改善性需求，預計在2022年也會看到更多的定向政策！

2021年下半年中央及各部委多次在重要會議中提及“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”

2022年1月20日，全國住房和城鄉建設工作會議亦重點強調要充分釋放居民住房需求。過去多年在市場調整期間，相關內容均被多次提及，2009年住房和城鄉建設任務中提到“促居民合理住房消費。進一步鼓勵普通商品住房消費，進一步搞活住房二級市場和租賃市場”；

2012年提到“支持居民的合理購房需求，優先保證首次購房家庭的貸款需求”；2013年提到“支持合理自住和改善性需求”；

2015年中央經濟工作會議提到“擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存”。今年各地政府工作報告中，亦對這一部分著重強調，其中四川、陜西、江蘇、青海、黑龍江等地均提出“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”的相關內容。

2021年年底以來，已有不少城市調整公積金政策，主要涉及下調公積金貸款最低首付比例、提高公積金貸款最高額度、放寬申請認定條件等方面。另外，今年1月，5年期以上LPR下調5個基點，各地首套、二套房房貸利率均有下調，進一步引導合理住房需求釋放。

什么是“認房又認貸”？“認房又認貸”主要針對的是在買房時二套房的評定標準。

可能大家都知道，我們在買房時首套房和二套房在很多方面都是不一樣的，包括首付比例、貸款利率等都有一定的區別。

所謂的“認房又認貸”，就是說，如果名下有房，再買房就算二套；特別是如果名下曾經有過貸款，無論現在貸款是否還清，再進行買房都會認定為二套。這就是“認房又認貸”的執行標準。對于很多真實改善購房者來說，賣一套房再買就算二套房，這非常不合理。

寫在最后：

1：“房住不炒”總基調不變，北京、上海、重慶、廣東等15個省市2022年政府工作報告中繼續強調“房住不炒”，北京特別提出要保持房地產調控政策的連續性和穩定性。另外，海南和四川均強調了加強預期引導的調控內容；福建、青海等強調因城施策實現穩地價、穩房價、穩預期的目標。

2：但在限購的前提下，針對真實剛需購房者降低利率，針對真實改善購房者特別是賣一買一的改善，應該抓緊傾斜寬松政策。