最近在購房群里跟大家聊天，發現很多人的買房心態已經變了。

過去只關心“哪個樓盤值得買，性價比高”，現在開始操心“哪家房企負債低，現金流好”。

甚至有的朋友表示，他不敢買期房了。

的確，自2021年下半年以來，有部分房企因資金問題導致的項目停工等問題時有發生，其中也不乏行業龍頭，所以對于買房人來說，比起撿漏、降價，“安全”顯得尤為重要。

去年年末，@深圳買房計劃 在社群里發起過一份問卷調查，調查結果顯示，在諸多對期房的擔心里，準業主對收不到房的擔心排名第一位。

長期以來，房企為了維持較高的投入回報率，大多選擇了一種“高杠桿、高周轉”的模式。事實證明，這種方式也非常見效。

而高杠桿是一把“雙刃劍”，面對較大的市場波動，高杠桿往往意味著高風險。

為防范化解系統性金融風險，避免房地產行業成為威脅金融安全的灰犀牛。2020年8月，官方發布針對房企融資的“三道紅線”，要求房企降杠桿。此后，又發布針對房貸管理的“兩道紅線”。

一時間，樓市風聲鶴唳，有個別高杠桿房企開始出現流動性危機。

而房企流動性危機產生的問題，部分壓在了買房子的人身上。

去年下半年以來，因房企資金問題導致的項目停工時有傳出。

能不能如期收房，收到什么樣的房子，變成了一種對運氣的考驗。

特別是在深圳這樣的城市，一套房子動輒幾百萬。對于大部分購房者來說，需要傾全家之力買入唯一的房產。

所以“交付貨不對板”、“配套不兌現”、“等房周期長”等都讓業主怨言不斷，更不用說項目停工、爛尾對買房人的巨大打擊。

遭遇停工的準業主朱先生表示“項目停工，安家之所面臨遙遙無期的交付，我卻還要繼續支付高額房貸，這種焦慮讓人透不過氣。”

相較而言，現房銷售的優勢顯而易見。

看得見，摸得著。現房有很多東西都已經實景呈現了，例如園林景觀、樓棟外立面，甚至是實體交付情況等等。看得上就買，看不上就不買，也不存在畫餅或是吹牛。

對于在外租房的購房者來說，交房越早在外租房的時間就越少，意味著比買交房時間晚的期房省出很多租金。

對短期入住對于短期有居住需求的購房者（例如新婚家庭、讀書需求），現房即買即住，便于安排。

另外，交房越早意味著可以越早辦理房產證，未來出售也更加靈活。

這時候，就有人說了，既然現房的優勢有那么多，為何不實行現售制度呢？

這是因為目前實行現售制度依然有難度。

從現行的預售制度說起，為了解決房地產開發資金短缺問題，預售制度由香港傳入深圳。

長期以來，“拿地—施工—取得預售證—預售回款—再融資—拍下一塊—施工……”形成完整的資金循環體系。

高杠桿，快周轉是開發商快速擴張的不二法門，也是過去20年房地產行業高速發展的通行模式。

但把水潑出去容易，收回來很難。

這么多年，在預售制下無數房地產商已經迅速擴張，杠桿已經拉高。而現房銷售又極度考驗房企資金鏈。

以大房企來說，從拿地到開盤要求在 100 天以內（多層小區）， 一旦" 現房銷售 "，回款期從 100 天至少拉長到 200 天以上，有的會到兩年，開發商的資金效率將降低 1 到 2 倍。

還有利率，假設利率為10%，開發商貸款10億人民幣，拉長一年時間，就得多還1億元人民幣。

但多地關于取消商品房預售的嘗試也一直在進行。

2010年，廣西南寧率先試點取消商品房預售制度，但效果不甚理想；

2014年，上海對掛牌出讓的黃浦區五里橋街道地塊，要求須以全裝修現房銷售；

2016年8月，南京在住宅、商住地塊的拍賣中，要求“競價到最高限價的90%時，必須現房銷售”，但23個月后，現房銷售的條件改為“競自持”；

2017年3月，杭州市要求土拍時“溢價率達到50%，必須現房銷售”，但4個月后該政策被取消；

重慶、蘇州、揚州、無錫、深圳等城市均實施過部分地塊要求現房銷售的政策。

2016年6月，深圳規土委決定以公開招標方式推出首宗現房銷售試點地塊——龍華A816－0060號地塊。

當時現場有18家房企及聯合體參與投標，最終，“電建＋金茂”聯合體以82．9億元競得該地塊，折合樓面價5．68萬元／平方米。但此后深圳未有地塊再要求現房銷售。

▲深圳首個現房銷售項目龍華金茂府

有業內人士認為，之所以深圳沒有繼續推進現房銷售的政策，除房企的因素之外，還受制于深圳長期供不應求的供需關系，現房制度下，開發商供貨速度變慢，而一旦供應不足，更容易推高房價。

所以可以看到，深圳的現房很少，供需關系就是一個重要的原因。

另外，準現房≠現房，本質還是期房。深圳有不少項目，雖然建設到準現房的標準，但是具體的入市時間還需要等待。

放眼深圳10個待售的準現房，理一理，大致分為兩種。

1.房企惜售的項目，備案價備不上去一直拖著，主動變成準現房。

這種情況的話，開發商一般項目不多且資金充裕，但是想要買，就是不知道要等到什么時候去了。

比如寶中的盛意家園、泰華梧桐聚落、泰華梧桐林居、都市茗薈花園二期，4個神盤焊在入市計劃表里多年，就是不入市。

其中，盛意家園、泰華梧桐聚落已經熬成現房，并且網傳泰華梧桐聚落也不會賣了，目前消息有待確認。

再比如，位于龍華白石龍的皇嘉瓏府，距離4號線白石龍地鐵站約300米，在2019年9月，就有網友反映項目開始脫下綠網，且外墻已建好。

項目周邊地鐵、商業、教育配套較齊全，且有60㎡左右的小戶型，若項目推出，應該能吸引不少剛需出手。

▲位于龍華白石龍的現房項目皇嘉瓏府

2.還有一種則是因為產權等原因，項目遲遲不能入市，變成了準現房。

比如位于鹽田的心海天譽府，曾于2018年開放售樓處，但之后由于碧桂園的退出，項目一直遲遲未推出。

再比如位于光明的松茂御府項目為現房，由于開發商與村民存有糾紛一直沒有入市。

而在售的準現房，一般都是由于所處片區供應量大等原因，去化不佳，邊賣邊建，項目建成了準現房。

客觀來說，目前準現房只是個中性詞，有好的一面，也有不足。

在深圳，想要撿漏高性價比的現房幾乎是不可能，但是如果從項目安全、即買即住的角度去考慮，還是可以好好選一選的。

在售的10個準現房項目中，最快的買了就可以住。但是在售現房項目中，確實會有優缺點都比較明顯的情況。

比如，位于羅湖的德弘天下華府，不管是在交通配套上，還是在教育配套上都非常有優勢，但是由于歷史原因，雙拼戶型修改之后，整體上受影響較大，且為52層的超高層，居住舒適度會受到影響。

最后，附上在售的準現房列表，大概列舉了配套情況，供大家參考。如果有更多問題，可以留言區交流或者進群討論。