“鄭州樓市現在遇到一些小困難，將來不會有大問題，市場需求平穩可期，供給側也在優化調整”。

——鄭州代市長何雄

這幾天鄭州代市長的發言火爆全網，沉寂了幾年的鄭州樓市，也沒想到自己以這樣的方式出圈。

今天就順著何市長的發言，和大家好好聊一下鄭州，樓市到底啥時候能回暖。

鄭州樓市到底遇到什么小問題呢？

簡單來說就是：房價跌了！

2018-2021，房地產從白銀時代走到黑鐵時代。

在這期間，有的城市房價一路高歌猛進：

西安樓市連漲5年

徐州樓市連漲5年

杭州樓市連漲5年

銀川樓市連漲5年

……

而鄭州呢，房價連跌4年！

有的發達三四線城市還漲了，鄭州這樣連跌4年的省會城市，大多是北方城市，比如天津太原石家莊濟南，以及南方一些比較弱的省城，南昌貴陽。

進入2018年7月，鄭州房價達到全年制高點13719元/㎡，下半年樓市進入下行期，之后房價一路穩降，而2022年1月份，鄭州的新房成交均價為11551元/平方米。（數據來源：鄭州市住房保障和房地產管理局）

別看跌的不多，這可是全市的平均值，如果單看區域的話，根本沒法看。

主城區庫存少，需求旺盛，價格不算跌很多，大部分都在橫盤中，跌得最慘的就是郊區。

尤其是綠博，2016-2017年的時候，鄭東碧桂園高層15500元/㎡、洋房將近18000元/㎡、融創觀瀾壹號洋房17000元/㎡。

現在新房價格跌了三四成。

房價一旦下跌，就會拖累整個樓市，接著就是土地不好賣，地方財政受影響，經濟增速也會下滑。

如今鄭州的房地產發展停滯不前已經嚴重拖累鄭州的經濟發展了。

最直觀的，2021年鄭州GDP增速僅為4.7%，低于全國平均值，在前20強中增速排名倒數第一。

這里當然有去年鄭州暴雨的原因，但房地產作為拉動經濟的主力軍，房地產衰弱了，經濟無疑會被拖累。

最先受影響的就是土地收入，這個是地方財政收入的主要來源。

數據：wind

盡管2021年下半年的土拍情況不容樂觀，但四年下來，大部分城市隨著地價上升，土地收入也是水漲船高。

上海，廣州，無錫，長沙，常州，東莞甚至直接翻了一番。

我細細看了一下這個表格，鄭州是唯一一座連續四年土地出讓金逐年減少的城市。

其次，鄭州的土地溢價率從2017年后就腰斬了，土地價格增長不明顯，隨著供應減少，土地出讓金一年不如一年。

對于一座正在快速發展的城市而言，土地出讓金下滑則意味著城市各項基建的發展速度就會變緩。

而鄭州作為中原省會城市，野心肯定不小，但目前的房地產行情與其經濟發展的需求肯定是不匹配的。

房價下跌過多，表面上利好剛需，但其實也暗藏風險。

一旦需要買房的時候，你就要承擔爛尾的風險，甚至從此走上維權之路甚至住進爛尾樓，最終的惡果還是購房者來承受。

鄭州，就快要坐實“爛尾樓之都”了。

2020年能看出來河南的爛尾樓現象“一枝獨秀”，現在只怕會更嚴重。

河南省內，爛尾樓最多的又數省會鄭州和南陽。

在我評論區，大家留言的都是與地區房價漲跌相關，鄭州卻不一樣，有鄭州粉絲專門在我公號留言，希望關注鄭州爛尾樓現象：

我在網上搜了一下，錦藝四季城、名門翠園都算是“爛齡”較新的爛尾樓了，還有好多都爛了七八年，把業主都搞絕望了。

豫森城已經爛尾七年了，部分業主直接住進爛尾樓里。

中原區的祈福城從2014年到如今8年時間，依然在爛尾當中，開發商也被列入了失信名單。

還有集公寓、住宅、商業綜合體于一身的的清華城，本來是鄭州二環中州大道旁一道靚麗的風景線，在十年前就已經封頂了，卻一直未能交付。

去年，上百名業主只能住進工地維權。

據聞現在已經有深圳的開發商接盤開發了，但是當地媒體表示，目前仍未看見施工進展。

這次評論區討論最廣的名門翠園項目呢，2017-2018年的時候可是鄭州銷冠，開盤去化率100%，當時即便捆綁車位也一房難求。

真沒想到，落得一個爛尾收場。

延期了兩年未交付，最新的消息是第三地塊在去年10月份迎來交付，但很明顯交付的質量，業主是不滿意的。

其他地塊至今還處于停工狀態。

讀者在后臺留言，僅僅一個名門翠園就有6000戶家庭利益受損，而鄭州的爛尾樓項目十幾個是有的，可想而知，爛尾樓給鄭州百姓帶來多大的心理陰影。

但解決爛尾樓僅靠開發商的良心是很難的，即便后面愿意接盤的開發商也得看到利潤才愿意接盤動工。

而這前提是鄭州樓市停止陰跌，逐漸回暖，讓開發商資金鏈好起來。

河南最大的房企建業地產，去年因為水災損失50億，因為他的項目大多在鄭州，后來資金鏈太緊張，只能裁員6成，調整公司架構，節衣縮食，否則項目開發都要受影響了。

2021年，在樓市下行周期+暴雨災害+疫情的三重打擊下，鄭州新房成交創下了6年的新低。

如何讓市場回暖，迫在眉睫！

而另一頭，鄭州庫存卻創下五年新高，新房庫存暴增至30多個月，比2020年翻了一倍。

進入2022年后，鄭州新房市場并未見好轉。

不論是同比還是環比，鄭州今年1月量價都在跌。

所以鄭州急了，再不發聲救助可能產生更多的惡性循環。

只能借助政策力量，把躺下的樓市扶起來。

這次何市長提出了三個大方向的建議：

1、1+8鄭州都市圈互認政策、吸引人才約20萬大學生/年、支持外來務工人員買房；

2、降低交易稅費；

3、大力推進安置房貨幣化安置；

我的理解就是「擴大需求、降低購房交易 成本、人為增加購房需求」。

第一點很明顯就是為了擴大需求了。

何市長還算了一筆賬：計劃出臺新政每年吸引20萬大學生留鄭，鼓勵他們三年內買房，需求就超過1000萬平方米了，加上外來務工人員，幾乎就能把鄭州商品房庫存消化掉。

對于留住大學生，鄭州還是有一定底氣的。

河南本身就是一個上億的人口大省，在河南，鄭州完全找不到競爭對手。

七普數據中，鄭州十年來共增長了397萬人，新增人口全國排名第五，平均一年新增39萬。

另外，別看鄭州m校不多，但各大高校數量不少。

根據城市戰爭統計的數據，2020年，鄭州在校本專科生數量高達116萬人，僅次于廣州，每年就有超30萬人畢業。

加上河南本地想回家鄉發展的大學生，留住20萬大學生的目標不難達到。

市長還提到了“1+8鄭州都市圈互認政策”，我預計后面鄭州的限購政策也會有所放松，都市圈戶籍內人口，都能購買鄭州房子。

第二就是降低購房資金門檻。

鄭州的房貸利率已經在下調了，但相比之下，鄭州百姓更關心2015年之后出臺的政策，不滿五年唯一，差額要20%的個稅是否取消。

目前鄭州人民對取消20%差額個稅的呼聲非常高！

領導留言板截圖?

你以100萬購入的房子，如果賣200萬，就需要繳納（200萬-100萬）×20%=20萬的差額稅。

這么高的稅，全國除北京外，也就剩鄭州了。

北京這么厲害的購買力，看到高昂的稅也要抖三抖，何況鄭州，動輒幾萬以上的差額稅，直接把二手房的流動性鎖死了。

二手房賣不出去，改善客沒法置換，最終傳導至新房市場同樣成交慘淡。

這樣不符合市場發展的調控措施實在沒必要保留著，取消是早晚的事。

第三點：大力推進安置房貨幣化安置。

也許這是對鄭州樓市最立竿見影的一項政策了。

貨幣化安置的威力大家早已領教過了，2016年，鄭州連續兩次發文，表示要大力推進推進貨幣化安置，此后鄭州樓市開啟向上的大行情。

與此同時，這項政策的藥力太猛，在2018年后已經很少城市敢主動提起來。

鄭州的情況太特殊了，而且鄭州房價經過多年回調后，還是有一定上升空間的。

只要棚改的力度和節奏把握好，問題就不大。

分析完以上三點，不得不說，這一次鄭州的決心非常大，市長的發言和給出的方向非常具有針對性。

如果接下來政策也按這個方向走，鄭州樓市回暖指日可待。

剛需們有條件的還是要趁早上車。

只是我不建議大家去抄底那些跌的很厲害的郊區盤，樓市上漲的分化效應太明顯了，即便是鄭州陰跌這么久，有的區域還能一直保持橫盤微漲。

圖片丨陪你去看房

比如說北龍湖，這些年新房從4萬漲到5萬+，已經算是鄭州豪宅天花板了，預算足夠的，還是優先北龍湖。

預算不夠的，考慮楊金、管南、金水北，新房普遍在1.5萬-2萬區間。

一旦鄭州市場起來了，這些地區肯定會率先領漲，漲50%都有可能。

而那些郊區盤，也許很長一段時間都沒法回到昔日的高光了。