昨天，全球都在關注俄羅斯攻打烏克蘭。世界即將進入新的冷戰階段，這是一個大概率事件。

疫情之后發生戰爭，也是歷史長河中的一個規律。

與此同時，國內房地產領域也有重磅新聞。

國新辦于昨天上午10時舉行新聞發布會，邀請住建部部長王蒙徽、副部長倪虹等介紹推動住房和城鄉建設高質量發展，并答記者問。

這是虎年第一場高規格的有關房地產調控政策的發布會。毫無疑問，這場發布會透露的信息很可能左右今年全國房地產的走勢。

我們看看發布會有哪些重要信息。

信息一：對去年房地產形勢的評價。

住建設部部長王蒙徽認為：

2021年房地產市場總體穩定，“房子是用來住的，不是用來炒的”定位成為社會共識。

去年，房地產市場前所未有的“魔幻”。

如果僅僅看全年數據，全國房地產市場總體平穩，與住建部口吻一致。

商品房成交面積和成交金額實現兩個”18”——成交面積18億平方米（增長1.9%），成交金額18萬億元（增長4.8%），創下歷史紀錄。

只看住宅數據，成交面積增長1.1%，成交金額增長5.3%，與商品房整體情況一致，都是溫和的正增長。

但是，如果我們細化到上下半年來看，結論就完全不同了。

2021年市場是典型的“冰火兩重天”：

上半年，市場紅紅火火；下半年，市場瑟瑟發抖。

從上圖可以看到：

上半年商品房成交面積和成交金額分別增長27.7%和38.9%，市場火得一塌糊涂。

下半年，商品房成交面積和成交金額分別增長-16.8%和-22.3%，市場冷得瑟瑟發抖。

下半年起，成交面積和成交金額呈現持續的斷崖式下跌，其結果是導致上半年高速增長不斷被“吃掉”。

而兩者一“中和”，則顯得全年市場波瀾不驚、歲月靜好。但是，很顯然全年的數據太有”欺騙性“了。

從業者都感知到，這一奇跡般的市場扭轉。

即便從九月份以后，各個層面都吹來陣陣暖風，但市場仍以不可挽回的方式掉頭下行。

去年年底，原中房集團公司董事長孟曉蘇開門見山地說：

“總體來看，中央提出了很好的發展思路，但沒有執行好。“

“這是一次值得反思的調控，一年中教訓很多。”

他認為，年初中央已對房地產行業提出了明確意見，即“解決好大城市住房突出問題，住房問題關系民生福祉”；以及提出“穩地價、穩房價、穩預期”，“促進房地產市場平穩健康發展”等。

“從目前情況來看，‘三穩’實際上是不穩，平穩健康發展沒有做到。”

這一點，從官方的表述上也看得出：

上半年，有關部門一直強調“三穩（穩房價、穩地價、穩預期）”。

下半年和最近，則是強調”三保“（保交樓、保民生、保穩定）。

發生巨變的原因是什么？

不斷疊加的調控政策所致。疊加來自兩個層面：部委和地方政府的層級疊加，2020年和2021年兩年的時間疊加。

調控政策來自兩個主體：一是地方政府，二是中央部委。

地方政策的調控政策，主要集中在限購限貸及二手房交易等方面設置門檻。以上海為例，2021年先后出臺：

“滬十條”打擊假離婚購房，增值稅由原來的滿2年免征改為滿5年

法拍房和出臺贈與納入限購

加強對貸款資質審查，放緩審批時間，延遲放款

新房認籌采取積分制，觸發積分的樓盤5年限售

學區房政策改革

出臺二手房價格核驗要求

中央部委的政策主要包括：

住建部、人民銀行主導的“三條紅線”（針對房企，2021年1月1日實施）

人民銀行、銀監會主導的“兩條紅線”（針對銀行，2021年1月1日）

自然資源部推出的“兩集中”（針對土地出讓，2021年2月）

很難說，具體是哪條政策起到關鍵性影響。但是，隨著最后一根稻草落地，房地產形勢陡然改變。

目前的政策算是救市嗎？

基本不算。因為沒有動搖此前出臺的主要政策，這些政策包括首付比例、購房資格和信貸政策等。

北海、自貢、南寧、青島、濟南、馬鞍山、寧波等多個城市調整了公積金細則，內容包括提高公積金貸款最高額度、放寬公積金貸款次數、戶籍限制、貸款條件以及生育二孩三孩提升貸款額度等。

以上城市基本還是在公積金貸款領域做一些文章，嘗試松綁。

但這些動作幅度小，更多屬于嘗試性突破。

解鈴還需系鈴人。

在高層總體精神已釋放的情況，房地產行業仍需部委更為明確指導意見。

信息二：對今年房地產調控政策的部署。

在這次發布會上，住建部也有發表2022年的“施政綱領”：

第二，關于2022年的總體考慮。我們還是毫不動搖地堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，不把房地產作為短期刺激經濟的工具和手段，加強預期引導，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

這是我們總的想法，主要有以下四個方面的考慮：

一是保持調控政策的連續性和穩定性。繼續穩妥實施房地產長效機制，把城市的主體責任和省級政府的監督責任落實好，保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求，繼續穩地價、穩房價、穩預期。

二是增強調控政策的協調性和精準性。重點是做到3個“加強”：一是加強土地、金融和市場監管等政策的協同，二是加強部、省、市的調控聯動，三是加強對城市“一城一策”政策的指導和監督。

三是堅決有力處置個別房地產企業因債務違約所引發的房地產項目逾期交付風險。這項工作是以“保交樓、保民生、保穩定”為首要目標，以法治化、市場化為原則，壓實企業主體責任，落實屬地政府管理責任，維護社會穩定，維護購房群眾合法權益。

四是持續整治和規范房地產市場秩序。去年，7個部門聯合開展了房地產市場三年整治行動，去年整治情況將適時發布。下一步的重點是完善市場監管新機制，大力整治房地產開發、交易、租賃、物業服務中的違法違規行為，把人民群眾的合法權益切實維護好。

僅僅從以上非常官方的表述來看，政策并未有明顯的傾向性。既有堅持“不把房地產作為短期刺激經濟的工具和手段”的說法，也有去年中央經濟工作會議“因城施策促進房地產業良性循環和健康發展”的精神，因此，很難判斷政策是否會進一步寬松。

政策政策，時時刻刻。

隨著經濟形勢的變化和房地產市場的持續下滑，政策走向寬松仍是可能性非常大。

我們仍需要密切關注相關部門的動態。