來源：東莞淘房志

前兩天，筆者走訪了松山湖一些中介店鋪，結合了部分業主及粉絲朋友的反饋，了解到松山湖目前最新的房價消息。

像指導價在列的萬科虹溪諾雅、萬科金域松湖，光大錦繡山河、保利紅珊瑚、星城翠瓏灣等，比起高峰期價格都跌了近100萬+。

其中，跌的最狠的是星城翠瓏灣的一套100平三房，目前掛盤價590萬，業主心理價位560萬左右。

相比起同戶型高峰期7.1萬/平的成交單價，跌了近250萬！

大多數中介店目前都在推的一套萬科虹溪諾雅97平的三房，業主表示實收600萬，均價約6.2萬/平。從“單價破8”到均價6萬，跳水幅度著實大。

而萬科金域松湖是降價房源最多的樓盤，最筍的一套80平實付僅需320萬。從6萬+到4萬+，再降下去，大概率就要接近指導價成交了。

作為領跑整個東莞二手市場的“神話”，在東莞行情最熱的時候，松山湖的二手房掛牌價最高破8，成交價早就沖破7萬/平，一度封神。

一記重錘下來，就算沒有跌到親媽不認，也算是跌落神壇了。

萬科虹溪諾雅直降110萬！

價格跌回兩年前

為了打探當下最真實的市場行情，筆者特意去東莞房價最堅挺的—松山湖中心區附近的中介店鋪轉了一圈。

意想不到的是，萬科虹溪諾雅樓下的中介店鋪基本撤店了，中介店鋪大多都聚集在1公里以外的長城世家樓下。

在中介小劉的內部系統，她向我展示了部分房源業主的心理價位情況。

可以看到，最近這段時間有多套房子價格迅速下降。有一套甚至7天內下降了足足60萬！

現在虹溪諾雅整個小區內在賣的房子不多，均價在6萬/平左右。其中最誠心的一套97平的三房，業主心理價位實收為600萬。

中介小劉談到，“業主現在人在國外，不但支持線上簽約，對于全款和分期也不挑。這套房子是16年入手的。”

當我問到這個價位有沒有意向客戶的時候，小劉說“有個客戶看中了，出價560萬，我跟業主溝通這個價位，業主已經好幾天沒回消息了……”

降！降！降！這種形式下不壓一壓價格，探探業主的低價買家也是誓不罷休的?？磥?，這樁買賣估計很難達成交易。

對比該小區上一次同戶型成交數據，97平的三居室以710萬的價格成交，單價高達7.3萬/平，這套96平掛牌600萬的筍盤，業主足足虧了110萬！

很多人都驚嘆曾經的神盤—萬科虹溪諾雅難道也淪落到這般田地了？

去年“松山湖虹溪諾雅二手房掛牌價破8”的消息還猶在耳畔，沒想到不到一年的時間就降了近2萬/平。真是站的越高，摔得越疼！

就算是拋售，在新房限價的大形勢下，下一個接盤俠估計還要等一段時間。

降100萬！145萬！250萬！

星城翠瓏灣最高直降250萬！

除了萬科虹溪諾雅以外，其他幾個位于指導價的小區如萬科金域松湖，保利紅珊瑚、星城翠瓏灣目前仍在不同程度的降價，最狠的甚至直降250萬!

萬科金域松湖：最高直降145萬！

“性價比高”是松山湖的中介對萬科金域松湖的一致評價。

小區體量較大，目前貝殼在售的二手房就有約170套房源，堪稱松山湖目前體量之最，因此降價房源的數量多、幅度大。

在中介近日發的一則廣告來看，80平的兩房才賣320萬！折合均價約4萬/平。

而在去年的這個時候，同戶型的價格在455—465萬左右，足足跌了近145萬！差不多跌出一套南城小戶型了.....

而目前萬科金域松湖96平三房的掛盤價也有450萬，最低的一次業主甚至380萬出售并接受全款，據了解最終成交價才357萬，均價直接往3萬走！

拋?。〔活櫼磺械膾仯》繓|集體跳水，購房客誰不說一句水真深。

從最近真實成交價來說，年前就有96平以480萬價格成交的，折合均價約5萬/平，比起巔峰期成交價六萬+，價格也跌了近100萬！

保利紅珊瑚花園：最高直降150萬！

保利紅珊瑚在整個松山湖二手房范圍來說，居住氛圍都屬于比較靠前的，一年前就曾以網簽單價45738元/平的價格榮登最貴小區榜。

距中介介紹，目前最便宜的一套是91平掛盤價480萬，而95平的三房掛盤價目前為500萬。折合均價都在5.2萬/平左右。

而同戶型的最高成交價最高曾飆到650萬，單價達到近6.8萬/平，相比之下目前跌了近150萬，實際上價格也回落到了預期的正常水平。

星城翠瓏灣：最高跌了近250萬！

星城翠瓏灣分為1—5期，1、2期屬于真松山湖，手握500萬+才能考慮。3、4、5期則劃分為寮步，400萬+上車足矣。

目前，星城翠瓏灣一期的100平三房掛盤價最低一套要630萬，折合均價6.3萬/平，而二期同戶型最便宜的約560萬。

據中介介紹，星城翠瓏灣現在的成交均價在5.5萬/平—5.7萬/平左右。相比2021年5月份，最高峰的時候成交價達到7.1萬/平，跌了近250萬！

松山湖二手房依舊抗跌

市場選擇趨于理性

松山湖創造了東莞的奇跡，也造就了東莞房價的天花板。

1、頂尖教育、科技、商業，松山湖各個區域都抗跌。

按照現有的學區劃分標準，真正的松山湖劃分為三個部分：中心湖景區、北部商業區和南部華為基地。

很多人為了讓孩子獲得最優質的教育資源，會考慮買入中心區如虹溪諾雅、長城世家、光大錦繡山河等，而這些樓盤也基本能看到一線湖景資源，成為改善一族的首選。

而北部是松山湖未來的商業發展高地，華潤萬象匯即將落地（預計今年5月開業）。周邊聚集了星城翠瓏灣一二期、萬科金域松湖、保利紅珊瑚、嘉宏松湖里的魚等優質樓盤。

星城翠瓏灣曾經的站位很高，緊追虹溪諾雅。很重要的原因在于其就位于松山湖北站TOD萬象匯樓下，可見未來價值會繼續堅挺。

而除了殺傷力極大的二手房指導價以外，松山湖創意城48500/平的限價地塊也一定程度上對北部樓盤造成了影響，因此隔壁萬科金域松湖的降價幅度較大、降價的房源數量多。

2. 新房4.7萬/平，棄選卻大有人在。

說到底，懷抱華為，坐擁湖景資源的松山湖到底配得上多少的房價？其實可以從新房限價地圖中略窺一些答案。

自二手房指導價發布以后，東莞各熱門區域如主城區、濱海灣片區等區域的一二手倒掛現象已經有所改善。

而松山湖目前的二手房均價5—6萬/平，仍然甩出同期新房價格一大截。

拿去年年底首個搖號項目——深業松湖云城來說，整體均價4.7萬/平，并且還是精裝交付，橫看豎看都屬于買到就是賺到。

但在最終銷售數據公布時，業內人士猜測實際去化大概七八成，在沒有選到心儀房源的前提下，仍有不少選擇棄號的客戶。

從恐慌入手到理性投資，可以看到市場的趨勢很快明朗起來了。

3. 漲跌只是階段性

總的來說，目前二手房的整體價格在慢慢回歸正常趨勢，近幾年基本不會有大漲或者大跌了。

不管是整個經濟還是房價水平，整體都在脫虛向實。

有業內人士也表示，不要太在意房價的漲跌，重點要回到如何選片區、如何選房、如何避坑。

畢竟就算跌了過幾年還是會漲回來。只要買到核心區物業，漲的時候快，跌的時候也抗跌。不用擔心漲跌。