2023年上半年，疫情形勢明顯好轉，疊加中央及各地政府積極穩就業、擴內需、促消費，我國消費市場穩步恢復，尤其是堂食餐飲、觀影等接觸型、聚集型消費以及假日消費加速復蘇。消費市場的恢復提升了商業地產市場活力，也提振了品牌商家對市場的信心。總體來看，2023年上半年，我國重點城市商鋪租賃市場需求恢復釋放，商業街租金企穩，購物中心租金恢復上漲。

下半年，隨著消費市場的進一步恢復，商鋪租賃需求有望繼續釋放。但同時也要注意，疫情“疤痕效應”仍在，當前我國經濟恢復的基礎尚不穩固，居民對收入增長預期的不確定性導致消費意愿尚未完全恢復，部分實體商業存在客流量大幅增長但營業額恢復不及預期的情況，甚至仍存在商戶大面積退租的現象。同時，居民對消費載體、消費內容的要求提高也導致商業項目間競爭加劇，如何通過優化業態配比、品牌調改、空間改造等方式增強項目核心競爭力成為商業地產運營商在當下需要思考的問題。

在此背景下，中指研究院在分析總結歷年研究經驗及商業地產行業發展現狀的基礎上，開展中國房地產指數系統商業地產指數的研究和編制，主要涵蓋商鋪租金指數和寫字樓租金指數，用以客觀反映重點城市商業地產價格水平及其變化趨勢，以期為行業參與主體提供參考。

(資料圖)

中國商鋪租金指數運行分析

根據中國房地產指數系統商鋪租金指數對全國重點城市主要商業街和典型購物中心商鋪租賃樣本的調查數據，2023年上半年，我國主要商業街商鋪租金企穩，重點商圈（購物中心）商鋪租金水平環比止跌轉漲。其中，由全國重點城市100條商業街商鋪為樣本標的構成的百大商業街（百街）商鋪平均租金為24.33元/平方米/天，環比由2022年下半年的下跌0.71%轉為微幅上漲0.02%；由100個典型購物中心商鋪為樣本標的構成的百大購物中心（百MALL）商鋪平均租金為27.02元/平方米/天，在去年下半年小幅下跌后恢復上漲，環比漲幅為0.29%。

從行業宏觀環境來看，2023年上半年，疫情形勢明顯好轉，消費市場穩步復蘇，堂食餐飲、觀影等接觸型、聚集型消費加速恢復，2023年1-5月全國社會消費品零售總額同比增長9.3%，其中商品零售同比增長7.9%，餐飲收入同比增長22.6%。下半年，在“三穩”目標下，我國就業形勢有望改善，疊加促消費政策持續發力，或帶動居民消費意愿提升、消費能力增強，消費市場有望繼續穩健恢復，進而促進商鋪租賃需求釋放。

1.百街商鋪租金指數

（1）租金變動：百街商鋪平均租金結束連續三年下跌態勢，環比微幅上漲0.02%

根據全國15個重點城市主要商業街商鋪樣本的調查數據，由重點城市100條商業街商鋪為樣本標的，構成百大商業街（百街）商鋪租金指數。2023年上半年，百街商鋪平均租金為24.33元/平方米/天，環比止跌轉漲，漲幅為0.02%。

2023年上半年，疫情影響消退，居民外出就餐、休閑、旅游活動增多，受疫情沖擊較大的商業街客流加速恢復，帶動商鋪租賃需求增長，部分具備文旅屬性的商業街和網紅街區商鋪空置率有所下降，業主對租金回升的心理預期增強，重點城市主要商業街租金整體企穩。

（2）商業街表現：63.6%的樣本商業街租金環比上漲，廣州北京路步行街漲幅最大

2023年上半年，一線城市樣本商業街中租金環比上漲的商業街占76.9%，租金環比下跌的商業街占19.2%，3.8%的商業街租金與上期持平；二線城市樣本商業街中租金環比上漲的商業街占55.0%，租金環比下跌的商業街占42.5%，2.5%的商業街租金與上期持平。

2023年上半年，63.6%的樣本商業街租金環比上漲，具體來看，廣州北京路步行街、北京南鑼鼓巷、武漢楚河漢街、武漢漢正街、蘇州龍湖獅山金街商鋪租金環比漲幅相對較大，在1.0%以上，其中廣州北京路步行街租金環比漲幅最大，為1.32%；長沙坡子街、廣州上下九步行街、成都寬窄巷子、南京老門東等11條商業街租金環比漲幅在0.5%-1.0%之間；重慶三峽廣場商業街、海口騎樓老街、杭州河坊街、上海天鑰橋路休閑餐飲街等20條商業街環比漲幅在0.1%-0.5%之間；青島李村商業街、天津古文化街等6條商業街商鋪租金環比漲幅在0.1%以內。

與此同時，33.3%的樣本商業街租金環比下跌，具體來看，天津南市食品街、天津鼓樓商業街商鋪租金環比跌幅相對較大，均在2.0%以上；上海七寶老街、南昌勝利路步行街、上海田子坊、重慶南坪商業街租金環比跌幅在1.0%-2.0%之間；北京五道口商業街、青島臺東步行街等5條商業街租金環比跌幅在0.5%-1.0%之間；蘇州石路步行街、重慶解放碑商業街等8條商業街租金環比跌幅在0.1%（含）-0.4%之間；北京蘇州街餐飲一條街、蘇州觀前街、海口解放西路商業街商鋪租金相對穩定，環比跌幅在0.1%以內。上海南京西路商業街、天津南京路商鋪租金環比持平。

2、百MALL商鋪租金指數

（1）租金變動：百MALL商鋪平均租金由2022下半年的微跌轉為環比上漲0.29%

根據全國15個重點城市典型購物中心商鋪樣本調查數據，由重點城市100個典型購物中心商鋪為樣本標的，構成百大購物中心（百MALL）商鋪租金指數。2023年上半年，百MALL商鋪平均租金為27.02元/平方米/天，環比止跌轉漲，漲幅為0.29%。

2023年上半年，部分區域新建或存量改造購物中心陸續開業，在營購物中心亦加大品牌調改力度，為居民帶來更多優質消費供給的同時，項目租金水平亦有所提升；此外，疫情消退后購物中心客流恢復，開發運營商心理預期增強，部分空置商鋪租金報價較2022年下半年有所上漲，整體來看，重點城市典型購物中心租金水平止跌轉漲。

（2）商圈表現：66.3%的樣本商圈租金環比上漲，深圳東門商圈漲幅最大

2023年上半年，一線城市中68.2%的商圈（購物中心）租金環比上漲，18.2%的商圈（購物中心）租金環比下跌，13.6%的商圈（購物中心）租金環比持平；二線城市中64.7%的商圈（購物中心）租金環比上漲，25.5%的商圈（購物中心）租金環比下跌，9.8%的商圈（購物中心）租金環比持平。

2023年上半年，66.3%的樣本商圈購物中心租金環比上漲，具體來看，深圳東門商圈租金環比漲幅最大，為1.45%，成都新南天地、上海淮海路、北京三里屯、重慶觀音橋4個商圈租金環比漲幅亦在1.0%以上；杭州北干、重慶大坪、深圳南山中心區、深圳華強等23個商圈租金環比漲幅在0.5%（含）-0.1%之間；海口萬達廣場、深圳福田中心區、天津勸業場、南京新街口等28個商圈租金環比漲幅在0.1%（含）-0.5%之間；成都春熙路、海口濱海國貿等7個商圈租金環比漲幅在0.1%以內。

與此同時，22.1%的樣本商圈購物中心租金環比下跌，具體來看，天津鼓樓街、上海四川北路、上海曹家渡3個商圈租金環比跌幅相對較大，均在1.0%以上；上海不夜城、青島市北CBD、武漢鐘家村3個商圈租金環比跌幅在0.5%（含）-0.7%之間；成都建設路、天津友誼路等10個商圈租金環比跌幅在0.1%-0.5%之間；上海虹橋、天津南市等5個商圈租金相對穩定，環比跌幅在0.1%以內。北京公主墳、杭州武林等11個商圈租金環比持平。

3、租金趨勢：下半年消費市場有望繼續恢復，重點城市商鋪租賃市場有望企穩回升

整體來看，2023年上半年，消費市場平穩恢復，居民外出購物、聚餐、休閑活動增多，實體商業客流恢復，經營情況好轉。從商鋪租賃市場表現看，2023年上半年，商業街商鋪租金企穩，購物中心商鋪租金環比出現上漲。

下半年，地方政府或將圍繞“消費提振年”出臺更多促消費政策，重點城市亦將有更多優質商業項目開業，為居民帶來優質消費內容，激發消費潛力，促進消費需求釋放。同時，部分城市出臺培育建設國際消費中心城市、優化營商環境、鼓勵首店經濟、支持商業外擺等方面政策，提升租戶市場信心，促進商鋪租賃需求釋放，重點城市商鋪租賃市場有望繼續恢復。

中國寫字樓租金指數運行分析

2023年二季度以來，中國宏觀經濟仍呈現修復態勢，但在國際環境復雜嚴峻，國內結構調整壓力較大的情況下，經濟修復動能仍顯不足，5月主要經濟指標增速回落。從三大需求來看，消費平穩恢復，出口、投資增速放緩。從服務業運行情況來看，2023年二季度以來，服務業經濟仍處恢復態勢，但景氣水平回落，2023年4-6月，服務業商務活動指數仍處擴張區間，但連續3個月下降。

在宏觀經濟恢復基礎尚不穩固的情況下，企業對擴大經營的決策趨于謹慎，區域間寫字樓市場亦呈現分化態勢，部分區域寫字樓市場活躍度較一季度有所下滑。價格方面，部分城市新增供應陸續入市，樓宇間競爭加劇，寫字樓租金依舊承壓，2023年二季度寫字樓租金指數監測的全國15個重點城市主要商圈寫字樓平均租金環比繼續下跌。

1、租金變動：2023年二季度重點城市主要商圈寫字樓租金環比下跌0.11%

根據中國房地產指數系統寫字樓租金指數對全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調查數據，2023年二季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金為4.73元/平方米/天，環比下跌0.11%，跌幅較2023年一季度收窄0.01個百分點。從不同商圈表現來看，二季度寫字樓租金環比上漲的商圈占40.0%，租金環比下跌的商圈占55.0%，5.0%的商圈租金環比持平。

2023年二季度，部分區域寫字樓市場活躍度下滑，疊加新增供應入市，重點城市寫字樓市場整體仍承壓。但值得注意的是，上海、深圳等一季度市場較為活躍的區域在二季度陸續有成交落地，部分業主對下半年市場恢復信心增強，對租金溫和上漲亦存在預期。

2、商圈表現：超五成商圈寫字樓租金環比下跌，天津小白樓、杭州黃龍等商圈跌幅較大

2023年二季度，一線城市樣本中，36.1%的商圈寫字樓租金環比上漲，63.9%的商圈寫字樓租金環比下跌。二線城市樣本中，43.2%的商圈寫字樓租金環比上漲，47.7%的商圈寫字樓租金環比下跌，9.1%的商圈寫字樓租金與上期持平。

整體來看，2023年以來，企業經營仍面臨不確定性，承租能力普遍較弱，部分租金較高的核心商圈存在需求外流現象，租金有所下跌；另外，部分樓宇品質欠佳的老城區傳統商圈寫字樓租金亦繼續下跌。但同時，高新技術產業投資增長較快，帶動相關商圈寫字樓租金上漲；此外，隨著消費市場復蘇，部分零售貿易、電商直播企業集中的商圈寫字樓租金亦有所上漲。

2023年二季度，40.0%的樣本商圈寫字樓租金環比上漲，占比較一季度增加7.5個百分點。具體來看，上海漕河涇、北外灘2個商圈寫字樓租金環比漲幅相對較大，均在0.55%左右；北京麗澤、上海人民廣場、深圳后海3個商圈環比漲幅在0.4%-0.5%之間；青島嶗山區政府、天津勸業場街、成都春熙路、杭州錢江世紀城等18個商圈環比漲幅在0.1%-0.4%之間；深圳寶安中心區、武漢武廣萬松園等9個商圈寫字樓租金環比漲幅在0.1%以內。

與此同時，55.0%的樣本商圈寫字樓租金環比下跌，占比較一季度下降8.7個百分點。具體來看，天津小白樓街、杭州黃龍、武金融港、青島海爾路等7個商圈寫字樓租金環比跌幅在0.5%以上，其中天津小白樓街商圈跌幅最大，為0.95%；北金融街、南京珠江路、廣州體育中心、青島五四廣場等26個商圈環比跌幅在0.1%（含）-0.5%之間；上海陸家嘴、廣北京路、上海中山公園、廣州天河北等11個商圈環比跌幅在0.1%以內。海口濱海大道、海口國貿、長沙南湖路、重慶楊家坪4個商圈寫字樓租金環比持平。

3.需求表現：金融業、TMT、租賃和商務服務業依舊是寫字樓租賃需求主力，租賃案例占比合計超七成

2023年一季度，寫字樓租金指數重點監測的15個城市共監測到大宗租賃案例45筆，其中，金融業、TMT行業、租賃和商務服務業需求相對較多，合計占比超七成，較2022年四季度提升10個百分點。具體來看，金融業監測到16宗案例，占比36%，較2022年四季度提升15個百分點；TMT行業監測到10宗案例，占比22%，與2022年四季度相同；租賃和商務服務業監測到6宗案例，占比13%，較2022年四季度下降5個百分點。此外，批發和零售業，交通運輸、倉儲和郵政業各監測到3宗案例，各占7%，其他行業監測案例共計7宗，合計占比15%。

4.趨勢展望：下半年，宏觀經濟恢復或帶動重點城市寫字樓租賃市場企穩

2023年二季度，宏觀經濟仍保持恢復態勢，但修復動能偏弱，不同企業間經營情況存在分化，企業對于辦公空間擴張的決策趨于謹慎，承租能力亦減弱，重點城市寫字樓市場仍承壓。下半年，若宏觀經濟繼續保持穩步恢復態勢，疊加部分優質項目入市對寫字樓租賃需求的促進，下半年寫字樓市場需求端有望加速復蘇，租金走勢亦可能逐漸企穩。